Belasting op de verkoop van een appartement: kenmerken, berekening van het bedrag en vereisten

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

De verkoop van een appartement kan om verschillende redenen nodig zijn, maar tegelijkertijd is elke persoon geïnteresseerd in de vraag of hij belasting moet betalen over de verkoop van een appartement. In feite ontvangt een burger na het doorlopen van dit proces een bepaald inkomen, waarover een vergoeding moet worden geheven. Maar tegelijkertijd zijn er bepaalde voorwaarden waaronder er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Elke verkoper moet uitzoeken hoe lang het duurt om een appartement te bezitten, zodat u na verkoop geen vergoeding hoeft te betalen. Daarnaast wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om een aftrekpost te gebruiken om de belastinggrondslag te verlagen.

Hoeveel wordt er belast?

Allereerst moet je uitzoeken wat de vergoeding is. Elke eigenaar die onroerend goed of een deel ervan heeft verkocht, moet weten welke belasting onderworpen is aan de verkoop van een appartement en of hij deze vergoeding moet betalen.

De berekening maakt gebruik van het bedrag dat is gespecificeerd in het contract dat is opgesteld voor de verkoop van het object. Het is niet ongebruikelijk dat verkopers in deze overeenkomst kopers om een lager bedrag vragen,waardoor ze belasting kunnen ontwijken bij het gebruik van de aftrek. Dit leidde tot de noodzaak om de wet aan te passen, zodat er nu niet alleen rekening wordt gehouden met de verkoopprijs, maar ook met de kadastrale waarde van het object. Als het hoger is dan de waarde die beschikbaar is in het contract, wordt het bedrag aan belasting berekend tegen de kadastrale prijs.

Dergelijke veranderingen worden gerechtvaardigd door het feit dat het nodig is om het aantal frauduleuze transacties, waarvan het hoofddoel belastingontduiking is, te verminderen. Verder wordt 13% in rekening gebracht van het geopenbaarde bedrag. De belastinggrondslag kan afnemen bij gebruik van de aftrek.

Wetgevende regelgeving

De verplichting om belasting te betalen over inkomsten uit de verkoop van onroerend goed wordt geregeld door verschillende voorschriften. Deze omvatten art. 117 en art. 220 van het belastingwetboek, evenals federale wet nr. 382.

Documenten specificeren of er omzetbelasting verschuldigd is over de verkoop van een appartement, hoe de vergoeding wordt bepaald en onder welke omstandigheden verkopers zijn vrijgesteld van het proces.

Wanneer wordt er geen belasting betaald?

Er zijn bepaalde voorwaarden waaronder mensen die onroerend goed verkopen geen belasting over hun inkomen hoeven te betalen. Belasting na verkoop van een appartement wordt (om verschillende redenen) alleen niet betaald als er aanwijzingen zijn van deze omstandigheden. U hoeft de vergoeding niet te berekenen en te betalen in situaties:

• na aankoop van het appartement was de verkoper meer dan vijf jaar eigenaar van het appartement;
• na ontvangst huisvesting door vererving, als gevolg van opstellingschenking of bij rechterlijke uitspraak moet u 3 jaar wachten, zodat u het object later met belastingvrijstelling kunt verkopen;
• als het appartement is verkocht tegen een lagere prijs dan de aankoopprijs, omdat er inkomstenbelasting moet worden betaald, maar u officieel moet bewijzen dat de verkoper echt geen winst heeft gemaakt, waarvoor contracten voor de aan- en verkoop van woningen worden gebruikt;
• De waarde van het onroerend goed is minder dan RUB 1 miljoen, aangezien elke verkoper van een onroerend goed kan profiteren van een aftrek van RUB 1 miljoen, en het is met dit bedrag dat de belastinggrondslag wordt verlaagd, dus met een lage prijs van huisvesting, hoeft u geen vergoeding te betalen.

Onredelijke onderwaardering van de kosten van huisvesting kan niet langer worden toegepast. Dit komt doordat de belasting op de verkoop van een appartement voor particulieren kan worden berekend op basis van de kadastrale waarde, als deze hoger is dan de verkoopprijs van het object.

Wanneer moet het geld worden overgemaakt?

Vergoeding volgend jaar. Daarom, als het appartement in 2017 wordt verkocht en het tegelijkertijd noodzakelijk wordt om de vergoeding te berekenen en over te dragen, dan moet deze vóór 15 juli 2018 naar de begroting worden overgemaakt.

Als er vertragingen zijn, worden boetes in rekening gebracht die het totale bedrag dat moet worden overgemaakt naar de begroting aanzienlijk verhogen.

Hoe lang duurt het om een appartement te bezitten om geen belasting te betalen na de verkoop?

In 2016 zijn er belangrijke wijzigingen aangebracht, dus nu zouden alle mensen moeten weten hoe ze deze periode correct kunnen bepalen,dat ze niet verantwoordelijk worden gehouden voor overtredingen. De basisregels zijn:

• als het onroerend goed na 2016 is gekocht, moet u 5 jaar wachten om het te verkopen zonder een vergoeding te betalen;
• indien het object is ontvangen op basis van andere transacties waarbij de ontvanger van het appartement geen geld heeft uitgegeven, bijvoorbeeld huisvesting is verkregen door erfenis of geschonken op basis van een correct opgestelde schenking, dan het kan binnen drie jaar zonder belasting worden verkocht.

Belasting op de verkoop van een appartement dat minder dan 3 jaar in bezit is, moet zonder mankeren worden betaald. In dit geval begint het aftellen vanaf het moment dat een burger een document ontvangt dat zijn recht op onroerend goed bevestigt. Als bijvoorbeeld een object wordt gekocht op basis van inbreng van aandelen, dan moet het aftellen worden uitgevoerd vanaf het moment dat de laatste betaling is gedaan.

Moet ik belasting betalen over geschonken of geërfde woningen? ja, als er minder dan drie jaar gebruik van dergelijke eigendommen is verstreken en u deze wilt verkopen. Stel dat u 3 jaar een appartement bezit. In dit geval hoeft de omzetbelasting niet te worden berekend en overgedragen, maar moet tegelijkertijd aan de federale belastingdienst worden aangetoond dat er inderdaad meer dan drie of vijf jaar zijn verstreken.

Kan ik de prijs verlagen?

Iedereen die onroerend goed verkoopt, wil belasting vermijden. Veel mensen betalen liever geen belasting over de verkoop van een appartement omdat ze de verkoop bewust onderschattende prijs van het object, dus bij gebruik van de aftrek is er ofwel helemaal geen belasting, ofwel een klein bedrag.

Deze methode is sinds 2016 niet meer gebruikt. Dit is te wijten aan het feit dat de medewerkers van de federale belastingdienst, voordat ze de vergoeding berekenen, twee indicatoren vergelijken die worden weergegeven door de verkoopprijs en de kadastrale waarde van het object. De berekening is gebaseerd op het bedrag dat groter zal zijn. Op deze manier belasting ontwijken werkt dus niet. Belasting over de verkoop van een nieuw appartement dat minder dan drie of vijf jaar geleden is gekocht of ontvangen, moet hoe dan ook worden betaald.

Hoe betaal je geen belasting als je minder dan 5 jaar een appartement bezit?

Er zijn bepaalde mogelijkheden waardoor u deze vergoeding daadwerkelijk niet beta alt, zelfs als het appartement minder dan vijf jaar in het bezit is van een persoon. Onder de volgende voorwaarden en situaties wordt geen omzetbelasting betaald:

• vastgoed vóór 2016 gekocht, dus nog steeds onderworpen aan de voorwaarde dat u drie, niet vijf jaar moet wachten om het te kunnen verkopen zonder een vergoeding te betalen;
• het appartement is ontvangen als een geschenk of erfenis, dus er is geen geld voor betaald door een burger, wat ertoe leidt dat het voldoende is om het object slechts 3 jaar te bezitten, het vervolgens te verkopen en niet belasting betalen;
• de verkoper kan bewijzen dat hij in twee transacties binnen drie jaar geen winst heeft gemaakt, dus hij heeft het object verkocht voor een iets lagere prijs dan het oorspronkelijk was gekocht, maar onder dergelijke voorwaarden is het belangrijk dat de verkoopprijs niet was onder het kadastralede kosten van het appartement;
• transacties worden gedaan met betrekking tot goedkope woningen, zodat de kadastrale en verkoopprijs lager is dan 1 miljoen roebel, wat ertoe leidt dat door het gebruik van de aftrek de belastinggrondslag volledig negatief is.

Alle bovenstaande voorwaarden moeten door een burger worden bewezen met behulp van officiële papieren, daarom is het vereist om de relevante documentatie in te dienen bij de federale belastingdienst.

Nuances van de verkoop van een appartement ontvangen door erfenis

Als een burger eigendom verkrijgt door erfenis, dan moet hij een staatsbelasting betalen, afhankelijk van de waarde van het object, evenals een langdurige registratie van een appartement. Bovendien moet u voor de registratie in het onroerend goed een vergoeding van 2000 roebel betalen. Vaak heeft een persoon na registratie de wens om het object te verkopen. Houd er rekening mee dat onder dergelijke omstandigheden de belasting op de verkoop van een geërfd appartement moet worden betaald.

Sommige factoren moeten eerst worden beoordeeld:

• er wordt bepaald wat de omvang van de kadastrale waarde van het onroerend goed is, aangezien dit de indicator is die zal worden gebruikt om de belasting te berekenen als het appartement tegen een lagere prijs wordt verkocht;
• 1 miljoen roebel wordt afgetrokken van het ontvangen bedrag, vertegenwoordigd door de aftrek;
• berekend uit deze waarde van 13% om te bepalen welk bedrag er aan de begroting moet worden betaald, want als het te groot is, is het vaak raadzaam om drie jaar te wachten om het object dan belastingvrij te verkopen.

De kadastrale waarde is nog niet voor alle appartementen berekend. Dit komt door het feit dat het alleen wordt bepaald door een speciale commissie bestaande uit gekwalificeerde medewerkers van de BTI, daarom is deze indicator vaak nog niet bepaald voor een specifiek object. In dat geval zal de erfgenaam zelf een dergelijke aanslag moeten bestellen, wat extra kosten met zich meebrengt.

Wat is de voorgestelde aftrek?

Iedereen die van plan is een appartement of zelfs een kamer te verkopen, moet onthouden dat hij de mogelijkheid heeft om belastingaftrek te gebruiken. Het is standaard voor alle appartementen is 1 miljoen roebel. Hoeveel belasting over de verkoop van het appartement wordt in dit geval betaald?

Er is bijvoorbeeld een appartement verkocht voor 3,4 miljoen roebel, en dit bedrag is hoger dan de kadastrale waarde van het object. De transactie werd binnen een jaar na aankoop van het pand afgerond. Moet ik in dit geval belasting betalen over de verkoop van een appartement? Aangezien er nog geen drie of vijf jaar zijn verstreken na registratie van onroerend goed, moet de vergoeding correct worden berekend en overgemaakt.

Aanvankelijk wordt de belastinggrondslag berekend, waarvoor de verkoopprijs wordt verminderd met het bedrag van de aftrek: 3, 4 - 1=2,4 miljoen roebel. Verder wordt over dit bedrag belasting geheven: 2,4 miljoen x 13%=312 duizend roebel.

U kunt de aftrek alleen gebruiken om de belasting op de verkoop van een appartement te verlagen als de verkoper bewijs heeft dat hij zijn geld aanvankelijk aan het object heeft uitgegeven. Dit bewijs kan worden geleverd door documenten:

• betalingsoverboekingen, op basis waarvan het geld is overgemaakt naareen andere rekening, dus de procedure voor de aankoop van het object werd volledig via de bank uitgevoerd;
• ontvangstbewijs met vermelding van de overboeking;
• een akte van aanvaarding en overdracht van een object met vermelding van de prijs van dit onroerend goed;
• fiscale controles die niet alleen de aankoop van woningen kunnen bevestigen, maar ook de afwerking ervan.

Pas na de voorbereiding van het bewijs kunt u de aftrek gebruiken.

Wanneer is het gepast om af te zien van de aftrek?

De verkoper van het huis kan beslissen of de verkoopprijs wordt verminderd met het bedrag van de aftrek of de aankoopprijs van het onroerend goed. In 2016 werd bijvoorbeeld een appartement gekocht voor 2,3 miljoen roebel. In 2017 werd het verkocht voor 4,2 miljoen roebel.

Als u gebruikmaakt van de aftrek, is het belastingbedrag op de verkoop van het appartement gelijk aan: (4, 2 - 1) x 13%=416 duizend roebel.

Als u een methode gebruikt waarbij de werkelijk ontvangen winst wordt bepaald, is het bedrag van de vergoeding: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 duizend roebel.

Het is daarom raadzaam in een dergelijke situatie de aftrek te weigeren om de belasting op de verkoop van het appartement te verminderen. De nieuwe wet geeft aan dat als het niet mogelijk is om de aankoopprijs van een object te bevestigen, je in ieder geval een aftrekpost moet gebruiken.

De aftrek wordt slechts één keer per jaar gegeven, dus als een persoon meerdere transacties tegelijk in één jaar doet, is de mogelijkheid om de belastinggrondslag voor slechts één appartement te verlagen van toepassing.

Bovendien kun je bij het kopen van een woning rekenen op een belastingteruggave. Het wordt berekend op basis van:uitgaven:

• het bedrag waarvoor het appartement is gekocht;
• kosten voor de bouw van de faciliteit;
• het kopen van de grond waarop het huis is gebouwd;
• terugbetaling van leningrente, als een hypothecaire lening is verstrekt voor de aankoop van woningen.

Maximale eigendomsaftrek wordt verstrekt voor een bedrag van 260 roebel. tot 390 duizend roebel kan worden teruggegeven van de aankoop- of bouwprijs, evenals voor hypotheekrente.

Hoe wordt de kadastrale prijs van een object berekend?

Veel mensen zijn niet op de hoogte van de innovaties in de wetgeving, dus proberen ze de belastinggrondslag te verlagen door onroerend goed tegen lage kosten te verkopen. Ze onderhandelen met kopers zodat het contract een bedrag van maximaal 1 miljoen roebel bevat. Bij gebruik van de aftrek blijkt dat de belastbare grondslag wordt weergegeven door een negatieve waarde.

Maar nu gebruikt de belastingdienst in een dergelijke situatie niet alleen de indicator die in het verkoopcontract staat, maar ook de kadastrale prijs om de belasting op de verkoop van een appartement te bepalen. De wet geeft aan dat als de kadastrale waarde de in het document beschikbare waarde overschrijdt, de vergoeding daarop wordt berekend.

Een burger kocht bijvoorbeeld een appartement voor 1,5 miljoen roebel. De kadastrale prijs is 1,3 miljoen roebel. Na een jaar eigendom besluit een persoon het object te verkopen voor 1,6 miljoen roebel. Hij is het met de koper eens dat in het contract het bedrag van 900 duizend roebel moet worden vermeld. Bij de berekening van de belasting houden de medewerkers van de Federale Belastingdienst rekening met de kadastrale prijs van het object, aangezien deze hoger is dan de verkoopprijs. In dit geval, bij gebruik van de aftrek, is de groottebelasting is gelijk aan: (1, 3 - 1) x 13%=39 duizend roebel.

Nuances van het opstellen van een aangifte

Als iemand minder dan de vervaldatum onroerend goed bezit, moet hij niet alleen de vergoeding berekenen en betalen, maar ook een aangifte opstellen en indienen bij de federale belastingdienst. Het is niet vereist om dit document te genereren in situaties:

• het appartement is niet te koop, maar wordt geruild of geschonken aan een andere persoon, aangezien het object gratis of zonder een bijbetaling wordt overgedragen, zodat de burger eenvoudigweg geen inkomsten heeft waarover belasting kan worden berekend;
• het verkochte object was meer dan drie of vijf jaar eigendom van een persoon, afhankelijk van hoe het werd verkregen.

In andere situaties is het niet alleen belangrijk om belasting te betalen, maar ook om aangifte te doen. Dit is alleen nodig als de heffingsgrondslag positief is.

Het is belangrijk om niet alleen te begrijpen of burgers belasting betalen over de verkoop van een appartement, maar ook hoe de aangifte tot stand komt. De regels voor de compilatie zijn:

• geef de periode aan waarvoor het document is gegenereerd;
• persoonlijke informatie over de belastingbetaler is geregistreerd;
• gegevens worden ingevoerd over hoe het appartement werd ontvangen, hoe lang het ter beschikking stond van de burger, voor welke prijs het werd gekocht en verkocht;
• voer informatie in over de toepasselijke aftrek;
• geeft regels voor belastingberekening.

Op basis van de informatie uit de aangifte wordt een vergoeding betaald.

Hoe wordt de aangifte ingediend?

Het document wordt gepresenteerd inFTS op verschillende manieren:

• bezoek aan het kantoor van de federale belastingdienst om het document voor te leggen aan een specialist, waarna een kennisgeving en een fiscaal attest worden bezorgd;
• documentatie per post verzenden;
• internetgebruik;
• met behulp van een tussenpersoon die een notariële volmacht moet hebben.

U hoeft geen document op te stellen als de uitkomst van de berekening is dat u geen belasting hoeft te betalen. Dit geldt ook voor gevallen waarin na gebruikmaking van de aftrek een negatieve waarde van de heffingsgrondslag wordt verkregen, aangezien dit feit niet door de belastingplichtige hoeft te worden bewezen op grond van art. 229 NK. Daarin staat dat als inkomsten niet belastbaar zijn, deze niet door belastingbetalers mogen worden opgegeven.

Verantwoordelijkheid voor het niet betalen van de vergoeding

Als de belastingbetaler een fout maakt of gewoon doelbewust geen inkomstenbelasting beta alt na de verkoop van het appartement, leidt dit ertoe dat de burger administratief of strafrechtelijk aansprakelijk wordt gesteld.

De mate van aansprakelijkheid hangt af van de ernst van het misdrijf en het bedrag van de belasting. Daarom kan een boete van maximaal 100 duizend roebel worden opgelegd. of zelfs een gevangenisstraf van maximaal drie jaar. Daarom is het noodzakelijk om tijdig vóór 30 april aangifte te doen en ook de leges voor 15 juli te betalen. Als er op de 16e geen geld is, wordt er een boete van 5% in rekening gebracht voor elke maand vertraging, dus over zes maanden moet u niet alleen de belasting betalen, maar ook 30% ervan. Het minimumniveau van een dergelijke boete is duizend roebel.

Dus zou elke persoon moetenweet welke belastingen u moet betalen bij de verkoop/aankoop van een appartement om tijdig bij te dragen aan de begroting. Dit voorkomt aanzienlijke aansprakelijkheid voor ernstige overtredingen. Tegelijkertijd moet u de eigendomsvoorwaarden, de mogelijkheid om de aftrek en andere nuances van de berekening te gebruiken, begrijpen.