Hoe verkoop je zelf een appartement? Belasting voor het verkochte appartement. Verkoop van onroerend goed zonder tussenpersonen

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Is het mogelijk om onroerend goed te verkopen zonder tussenpersonen? Om deze vraag te beantwoorden, is het noodzakelijk om de redenen te begrijpen waarom eigenaren van onroerend goed zich tot hen wenden. Wanneer ze hun toevlucht nemen tot de diensten van agentschappen, geloven veel mensen ten onrechte dat het de volledige verantwoordelijkheid neemt voor het appartement dat met zijn hulp is gekocht. Deze reden om een bemiddelingsdienst in te schakelen is niet logisch. Volgens de wet wordt de koopovereenkomst gesloten door de verkoper en de koper, en is het makelaarskantoor slechts een tussenpersoon. Het aanvaardt geen wettelijke of financiële verantwoordelijkheid. Dit moet worden vastgelegd in de serviceovereenkomst tussen de opdrachtgever en het bureau. In het beste geval zal het in staat zijn om de belangen van de verkoper te vertegenwoordigen in gerechtelijke procedures.

Velen gebruiken de dienstentussenpersonen om onvoorziene situaties of oplichters te voorkomen. Als u weet hoe u zelf een appartement kunt verkopen, namelijk alle bedreigingen en subtiliteiten in elke fase van de transactie, kunt u uzelf zoveel mogelijk beschermen en het zonder de hulp van een agentschap doen.

Makelaar doet arbeidsintensief werk, dus het honorarium van de professional is hoog. Maar een groot percentage van de mensen die bereid zijn zich in te spannen en geld te besparen, doen nog steeds een beroep op tussenpersonen. Er is maar één reden: ze weten niet hoe ze een appartement moeten verkopen zonder een makelaar. Nadat u vertrouwd bent geraakt met alle fasen van de procedure voor het kopen van een appartement, kunt u veilig zonder bemiddelingsdiensten.

Eerste stappen: een appartement evalueren, te koop aanbieden en een bezichtiging organiseren

Hoe verkoop je zelf een appartement en waar te beginnen? Vóór de transactie moet u de eerste drie stappen doorlopen voor de verkoop van een onroerend goed:

1. Allereerst moet u de juiste prijs voor het appartement bepalen. Om dit te doen, moet u vergelijkbare onroerendgoedaanbiedingen bestuderen. Zoek met behulp van reclamekranten, internet, advertenties voor de verkoop van appartementen in hetzelfde deel van de stad met ongeveer vergelijkbare parameters: staat, gebied, locatie en andere. U kunt verschillende vergelijkbare opties bellen en alle details in meer detail verduidelijken, en vragen hoe lang het appartement wordt verkocht. Bij het vormen van de kosten moet er rekening mee worden gehouden dat de koper kan onderhandelen. Meestal is onderhandelen tot 5% van de gewenste prijs.
2. Nadat u de geschatte kosten van het appartement heeft vastgesteld, moet u de aandacht trekken van zoveel mogelijk potentiële kopers. Moet worden ingediendeen advertentie in populaire reclamepublicaties, gratis kranten, plaats deze op internetpagina's en plak deze op speciale borden met informatie. De advertentie moet in het kort alle informatie over het appartement bevatten en een telefoonnummer voor contact. Om te voorkomen dat potentiële kopers de klok rond bellen, kunt u een specifiek tijdstip opgeven voor oproepen. De advertentie moet zo vaak mogelijk worden bijgewerkt.



3. Alle verkopers, en vooral vrouwen die geïnteresseerd zijn in hoe ze zelf een appartement kunnen verkopen, hebben in dit stadium advies nodig. Bezoeken van klanten moeten met de nodige voorzichtigheid worden behandeld:

• om overdag afspraken te maken, bij voorkeur op een vrije dag;
• kom bij voorkeur samen met iemand die je kent op de meeting;
• verwijder waardevolle spullen en geld van prominente plaatsen;
• toon nooit originele documenten voor de transactie, alleen fotokopieën.

Een aanbetaling ontvangen

Je hoeft je niet te haasten om advertenties voor verkoop te verwijderen, plotseling verandert een persoon van gedachten en de verkoper verliest een potentiële klant. Nadat een prijs is overeengekomen, is het noodzakelijk om de koper aan te bieden een voorschot te betalen. Degenen die onafhankelijk betrokken zijn bij de transactie en bestuderen hoe ze een appartement kunnen verkopen zonder een makelaar, hoeven dit te weten - wettelijk kan dit moment op verschillende manieren worden geformaliseerd: schrijf een voorovereenkomst (een ontvangstbewijs voor het ontvangen van een voorschot) of maak een voorlopige overeenkomst over een aanbetaling. Voor het gemak en de veiligheid moet deze koop- en verkoopovereenkomst een volledige beschrijving bevatten van het te verkopen object en de voorwaarden van het voorschot. Dan, in geval van weigering van de transactie, is de koper verplicht om meer terug te betalenen straffen.

Hoe komt een verkoopcontract tot stand?

De belangrijkste stap in dit proces is het opstellen van een correcte koop- en verkoopovereenkomst, die 2-3 dagen voor het afgesproken tijdstip voor de transactie gereed moet zijn. De vorm van dit document is gekozen: notarieel of eenvoudig geschreven (PPF). Beide soorten registratie hebben dezelfde rechtskracht. Degenen die echter bestuderen hoe ze zelfstandig een appartement met een hypotheek kunnen verkopen, moeten zich ervan bewust zijn dat in dit geval, volgens de wet, de vorm van het contract alleen notarieel mag worden bekrachtigd.

Het opstellen van een PPF-contract is voordeliger en kost ongeveer 50-70 dollar. Bij de notariële vorm van het document neemt de notaris ook een extra percentage van het verkoopbedrag op. Natuurlijk zullen de kosten van dit type registratie veel meer kosten, dus u moet niet de notariële vorm van het contract kiezen en extra geld uitgeven zonder dat het nodig is.

PPF-overeenkomst kan door uzelf worden opgesteld of u kunt de hulp van een advocaat inroepen. In ieder geval moet u het verkoopcontract van onroerend goed zorgvuldig bestuderen en elk van de punten zorgvuldig controleren:

• wie verkoopt en aan wie (volledige naam en paspoortgegevens);
• adres en volledige naleving van de belangrijkste parameters die in het contract zijn voorgeschreven met BTI-certificaten - f nr. 11A en f nr. 22A;
• verkoopvoorwaarden, appartementsprijs en afrekeningsformulier;
• juistheid van titeldocumenten beschreven in het contract;
• de tijd voor de vrijgave van het appartement en de kwijting van geregistreerde personen daaruit, in de regel,is 14 dagen.

Registratie van het koopcontract

De handigste en veiligste manier van afrekenen is een kluis. Het is raadzaam om het te openen bij een betrouwbare bank in neutraal gebied. Een kluis garandeert dat de verkoper zijn geld onmiddellijk ontvangt na het invullen van alle benodigde documenten.

Nadat het geld in een bankcel is geplaatst, moet u de aankoop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed met handtekeningen en de volgende documenten voor registratie indienen bij de Federale Staatsregistratiedienst (FSGRKK):

• titeldocument voor het appartement dat wordt verkocht (aankoop- en verkoopovereenkomst, certificaat van erfrecht, evenals elk ander document dat de rechten van de eigenaar bevestigt);
• het kadastrale paspoort van het appartement verkregen van BTI-specialisten;
• kopie van de financiële en persoonlijke rekening (AKC) in het origineel en een uittreksel uit het huisboek;
• originele certificaten F No. 22A (verplicht) en F No. 11A (indien nodig) ontvangen bij de BTI;
• fotokopieën van paspoorten van alle deelnemers aan de transactie;
• voor vrouwen die leren hoe ze zelf een appartement kunnen verkopen, moet u weten dat de toestemming van de echtgenoot die in het appartement is geregistreerd, vereist is, en voor de man - de toestemming van de vrouw;
• als er kinderen zijn, is in sommige gevallen toestemming van de voogdijautoriteiten vereist;
• in het geval dat het appartement gemeenschappelijk is, moeten de buren (als ze de eigenaren zijn van andere kamers) of de stad (als de overige kamers niet geprivatiseerd zijn) worden geweigerd;
• andere documenten ter beoordeling van de registratieambtenaar (geboorte, overlijden enanderen).

Als de registrar de documenten heeft geaccepteerd, is alles correct gedaan. Deze medewerker geeft een ontvangstbewijs voor de ontvangst van documenten en stelt het tijdstip in waarop het moet worden opgehaald. In de regel worden documenten gemiddeld twee weken in de FSGRKK geregistreerd, waarna de koper en verkoper een geregistreerd verkoopdocument krijgen. Beide partijen dienen het ontvangen contract zorgvuldig te controleren op typefouten en fouten. Als alles in orde is, moet de verkoper de sleutel van de kluis van de koper krijgen.

Waarom hebben we een overdrachtsakte nodig?

De vrijgave van het appartement vindt plaats in overeenstemming met de afspraken die zijn vastgelegd in het verkoopcontract. De akte van levering is een belangrijk document dat tijdens de transactie in welke vorm dan ook wordt opgemaakt. Het beschrijft de staat van het appartement. Soms komt er een koopovereenkomst voor in de plaats, maar toch is het beter om zo'n papier apart op te stellen. Het is natuurlijk mogelijk om mondelinge afspraken te maken, maar het is verstandiger om jezelf te beschermen. Een belangrijk punt voor verkopers die bestuderen hoe ze een appartement zonder makelaar kunnen verkopen: totdat de overdrachtsakte is ondertekend, is de verkoper verantwoordelijk voor de fysieke staat van het appartement (overstroming, brand, diefstal) en beta alt hij ook alle rekeningen van nutsbedrijven.

Wanneer wordt belasting betaald?

Alle verkopers zijn geïnteresseerd in de vraag of het nodig is om belasting te betalen voor het verkochte appartement. Er zijn zulke belangrijke punten in de wetgeving:

• als een persoon een appartement 3 jaar of langer in bezit heeft gehad, is de eigenaar bij verkoop vrijgesteld van belastingin overeenstemming met paragraaf 17.1 van artikel 217 van het belastingwetboek van de Russische Federatie, maar is nog steeds verplicht om een nulbelastingaangifte in te dienen;
• wanneer de verkoper minder dan 3 jaar een woning in bezit heeft, is hij volgens paragraaf 1 van artikel 220 van de belastingwet van de Russische Federatie verplicht om 13% van de belasting te betalen over het bedrag, de berekeningsschema dat de eigenaar naar eigen goeddunken kiest.

Twee formules voor het berekenen van belasting:

• formule 1: trek de aankoopkosten af van de winst voor de verkoop van het appartement;
• formule 2: trek 1 miljoen roebel af van het bedrag voor de verkoop van een appartement.

Degenen die zich bezighouden met de kwestie "hoe ze zelf een appartement kunnen verkopen" en niet alle fijne kneepjes van de wet kennen, zal wat nuttige informatie van pas komen:

1. Als het appartement is gekocht tegen de huidige verkoopprijs of hoger, is het beter om de eerste berekeningsformule te gebruiken, omdat het belastingbedrag negatief zal zijn, wat betekent dat u niets hoeft te betalen. De eigenaar kocht bijvoorbeeld twee jaar geleden een appartement voor 2 miljoen roebel en verkocht het nu voor 1,8 miljoen roebel, toen volgens de formule 1,8 miljoen roebel. - 2 miljoen roebel.=-0,2 miljoen roebel - Geen belasting op verlies.
2. Toen het appartement praktisch werd weggegeven (door vererving, schenking), is het verstandiger om rekening te houden met de tweede formule.
3. Volgens lid 1 van artikel 229 van het belastingwetboek van de Russische Federatie is het in ieder geval noodzakelijk om vóór 30 april van het jaar volgend op het jaar van inschrijving van de verkoper een belastingaangifte in te dienen op de plaats van registratie van de verkoper uitverkoop. De berekende belasting die niet nul is, moet vóór 15 juli worden betaald.

Verkoop van een appartement bij volmacht

Als er niet genoeg tijd is voor moeizaambij de verkoop van een woning wordt vaak een volmacht opgesteld. Het zal bijvoorbeeld een redelijke oplossing zijn in het geval dat meerdere eigenaren één onroerend goed bezitten. De verkoop van appartementen verloopt in dit geval als volgt: alle eigenaren stellen alle zaken op die verband houden met de transactie voor één, minder druk bezet persoon. Ongeacht de reden voor het opstellen van een volmacht, is er een zeer belangrijk punt: om problemen te voorkomen en niet dakloos te worden, is het noodzakelijk om de bevoegdheden van de trustee duidelijk aan te geven.

Heel serieus en waakzaam moet u de algemene volmacht benaderen. Het stelt een trustee in staat om elke vorm van transacties met onroerend goed te doen en er naar eigen goeddunken over te beschikken, bijvoorbeeld om het te verkopen en geld voor zichzelf te krijgen. Een algemene volmacht wordt door een notaris alleen afgegeven na een grondige controle van de opdrachtgever om te bepalen of hij het doel van het ondertekenen van zo'n belangrijk type document begrijpt.

Er zijn momenten waarop de koper zich wil verzekeren en de opname in het verkoopcontract eist van een clausule die de transactie bevestigt door de eigenaar van het huis. Dan is het alleen mogelijk om een appartement bij volmacht te verkopen na een verklaring van de opdrachtgever, geschreven door een notaris, over de geldigheid van de verkoopoperatie.

In het geval dat de noodzaak om gebruik te maken van de diensten van een trustee niet langer relevant is, kan de volmacht zelfs vóór de vervaldatum worden ingetrokken. Gegevens over de intrekking van de volmacht worden vastgelegd in het informatiebestand van de Notariskamer.

Verkoop van het appartement waar het kind woont

Bijna binnenelk gezin heeft kinderen. Daarom is voor ouders-verkopers de vraag zeer relevant: "En in dit geval, hoe een appartement te verkopen?" Er moet rekening worden gehouden met het kind en het mag in geen geval inbreuk maken op zijn belangen, anders wordt de verkoop van woningen problematisch. Dit wordt gecontroleerd door de autoriteiten. Er zijn twee soorten procedures voor aan- en verkooptransacties: het kind staat ingeschreven in het appartement of is eigenaar van een deel van de woning.

Volgens de bepalingen van art. 26, 28 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, hebben minderjarigen en minderjarigen, alleen met toestemming van hun wettelijke vertegenwoordigers, de mogelijkheid om een strikt gespecificeerd aantal transacties uit te voeren, inclusief transacties met onroerend goed. Het is mogelijk woningen te verkopen waarin een minderjarige staat ingeschreven, maar niet de eigenaar is, zonder toestemming van de voogdij. De uitzondering zijn kinderen die geen ouderlijke zorg hebben of onder voogdij staan. In deze situatie is speciale toestemming van de voogd nodig. In elk geval moet u, voordat u het appartement verkoopt, een nieuwe plaats van inschrijving voor het kind vinden, aangezien kinderen onmiddellijk op een andere plaats moeten worden ingeschreven wanneer ze uit één woonplaats worden ontslagen. Tegelijkertijd moeten nieuwe woningen met dezelfde of een grotere oppervlakte en met vergelijkbare woonomstandigheden zijn. Als de rechten van de minderjarige op geen enkele manier zijn geschonden, zullen er geen problemen zijn met de verkoop van het appartement.

Als het kind de eigenaar is van een deel van het appartement, is de juiste toestemming van de voogdij- en voogdijautoriteiten vereist. Dit dient vooraf, voor de verkoop van woningen, geregeld te worden. U moet contact opnemen met de voogdijorganisatie op de plaats van inschrijving van een minderjarig kind om erachter te komenof het überhaupt mogelijk is om een appartement te verkopen, afhankelijk van de bijzonderheden van een bepaald geval. Als de transactie wettelijk is geregeld, moet u uitzoeken hoe laat de vergunning voor de verkoop gereed zal zijn en beginnen met het verzamelen van de benodigde certificaten. Vervolgens komt de verkoper zonder kind (als hij jonger is dan 14 jaar) of met hem (wanneer hij ouder is dan 14 jaar) bij het opstellen van een verkoopdocument naar de voogdij- en voogdijautoriteiten om een aanvraag in te vullen en te ondertekenen. De tweede voogd (echtgenoot, ook als het paar gescheiden is) moet ook aanwezig zijn en toestemming geven. Dan kun je op de afgesproken dag een kant-en-klare vergunning krijgen.

Uitzonderlijke gevallen:

• Als u van plan bent uw woonplaats te wijzigen vanwege verhuizing naar een andere plaats, dan is de transactie alleen mogelijk met toestemming van de voogdijorganisatie en wordt het ontvangen bedrag voor het appartement overgemaakt naar de bankrekening van de minderjarige. Ouders krijgen vanaf de verkoopdatum 3 maanden de tijd om een nieuwe woning te kopen en een gelijkaardig aandeel in de eigendom van het kind te registreren. Anders behouden de voogdijautoriteiten zich het recht voor om het verkoopcontract te annuleren.
• Als u naar het buitenland verhuist voor een permanente verblijfsvergunning, moet u een lijst met bepaalde documenten die u van de OVIR heeft ontvangen, aan de voogdijorganisatie overleggen.
• Als er nieuwe woningen worden gebouwd, moet deze zich in de laatste fase van de bouw bevinden om de toestemming van de voogdijautoriteiten te verkrijgen. Een minderjarige moet tijdelijk ergens worden ingeschreven (bij vrienden, familie). Bij het aanvragen van toestemming bij de voogdijorganisatie wordt een overeenkomst gesloten met:ontwikkelaarsbedrijf, dat het aandeelhouderschap van het kind weerspiegelt.

Opties voor de verkoop van een geprivatiseerd appartement

De gemakkelijkste manier om geprivatiseerde woningen te verkopen, is door deze volledig aan één koper te verkopen en de winst te verdelen volgens het aandeel van elke koper. Het is ook mogelijk dat een van de eigenaren alle andere aandelen van andere eigenaren koopt. Alles is hier eenvoudig en het transactieschema is standaard. Maar het komt vaak voor dat een van de eigenaren weigert te verkopen. Hoe verkoop je in dit geval een geprivatiseerd appartement? Het hangt allemaal af van hoe het eigendom is verdeeld.

Als het appartement door middel van beeldmateriaal in delen is verdeeld, moet u eerst een notariële verkoopakte schrijven, waarin u de grootte en de gewenste waarde van uw te verkopen gebied aangeeft, en dit aangetekend naar de andere eigenaren sturen. In overeenstemming met art. 250 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie hebben ze een voordeel ten opzichte van andere kopers. Als andere eigenaren binnen 30 dagen niet akkoord gaan of weigeren te kopen, dan wordt volgens art. 250 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, kunt u uw recht uitoefenen en een aandeel in een gezamenlijk appartement verkopen aan een andere persoon.

Als een appartement procentueel is verdeeld, is het onmogelijk om het te verkopen zonder de wens van de anderen, maar u kunt vrijwillig of gedwongen geld voor uw aandeel krijgen door naar de rechtbank te gaan.

Als er een aandeel is van een minderjarig kind in een geprivatiseerde woning, dan kun je het appartement verkopen met toestemming van de voogdij.

Verkoop van een geschonken appartement

Iemand die een cadeaubon heeft kan weggooieneigendom naar eigen inzicht. Indien de eigenaar het geschonken appartement, waarin hij de enige eigenaar is, wil verkopen, dan vindt de verkoop plaats volgens de algemene standaardregeling. Nadat de verkoper geld heeft ontvangen voor onroerend goed, moet hij belasting betalen. We hebben hierboven besproken hoe u de juiste en winstgevende belastingformule kiest.

Wanneer een aandeel van een appartement als een geschenk wordt ontvangen, dat wordt gedeeld door percentage of door beeldmateriaal, is het verkoopschema vergelijkbaar met dat besproken in de sectie "Opties voor de verkoop van een geprivatiseerd appartement".

Verkoop van een appartement in een hypotheek

Ondanks enkele van de obstakels die gepaard gaan met transacties met hypotheekeigendom, is het mogelijk om een appartement in een hypotheek te verkopen. Er zijn verschillende manieren om deze bewerking uit te voeren:

1. Sluit de lening vervroegd af door deze af te lossen met uw eigen spaargeld of, als de koper hiermee instemt, met een van hem ontvangen voorschot.
2. U kunt een appartement verkopen zonder eerst de lening terug te betalen. Om dit te doen, moet u een aanvraag bij de bank schrijven en wachten op goedkeuring. Hij kan weigeren als de verkoop plaatsvindt tijdens de surseance van betaling van de lening. Als de bank akkoord gaat, maar aandringt op deelname aan de transactie, worden er twee bankcellen in geopend: de koper plaatst het aflossingsbedrag van de lening in de eerste en het resterende verschil in de tweede. Na het verwijderen van de last van de woning wordt een aan- en verkooptransactie opgemaakt. In dit geval moet u, zelfs als u een appartement verkoopt zonder makelaar, een commissie betalen aan de bank voor het openen van kluisjes en het ondersteunen van de transactie.
3. Als de geldschieter instemt met de verkoop zonder voorafgaandeterugbetaling van de leningschuld en stemt ermee in niet deel te nemen aan de transactie, is het noodzakelijk om een voorlopig verkoopdocument af te sluiten. Nadat hij de lening heeft betaald met het geld dat hij van de koper heeft ontvangen, ontvangt de eigenaar documenten om het verbod op te heffen en gaat hij naar de registratiekamer. Vervolgens voltooit de verkoper de transactie bij de notaris.
4. Je kunt een appartement verkopen met een lening. De koper moet bij de bank alle benodigde documenten overleggen die zijn solvabiliteit bevestigen, en hij is al aan het beslissen over de optie om de lener te vervangen. Bij een positieve beslissing worden de eigendomsrechten opnieuw geregistreerd, blijft het eigendom in de hypotheek en ontvangt de verkoper het verschil tussen de kosten van het verkochte appartement en het saldo van de schuld zonder tussenkomst van de schuldeiser.

Conclusie

Het blijkt dat verschillende appartementen: geprivatiseerd, degene wiens eigenaar een kind is, hypotheek, geschonken - kunnen worden verkocht zonder de hulp van een makelaar, die alle stappen van de transactie kent, van het bepalen van de prijs tot het ontvangen van de hoeveelheid geld. Als u een idee heeft van de gevaren en ingewikkeldheden van dit proces en veel tijd en moeite in de deal steekt, kunt u uw appartement zelf verkopen.