Moet ik nu een hypotheek afsluiten? Is het de moeite waard om nu een hypotheek af te sluiten?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

De economische situatie in Rusland is nu behoorlijk moeilijk en veel burgers denken na over hoe ze de veiligheid van spaargelden kunnen garanderen door ze te investeren in het kopen van een appartement. Sommigen zijn van plan te investeren in onroerend goed ten koste van persoonlijke middelen, anderen vertrouwen op een banklening. Maar loont het om nu een hypotheek te nemen? Misschien zijn er betere manieren om te investeren?

Hypotheek in crisis: twee groepen indicatoren

Om de vraag te beantwoorden of u nu een hypotheek moet afsluiten, wanneer de moeilijke economische situatie in Rusland zich heeft ontwikkeld, is het nuttig om te beginnen met het analyseren van wat de belangrijkste componenten zijn van de bankencrisis waar analisten over praten veel. Daarna zullen we proberen vast te stellen in hoeverre de sancties van de EU en de VS tegen Rusland verantwoordelijk zijn voor de huidige situatie - ze krijgen een sleutelrol toebedeeld in het feit dat er crisistendensen zijn ontstaan in de Russische economie.

Dus, wat zijn de problemen in het nationale banksysteem van Rusland? Experts onderscheiden twee hoofdgroepen van crisisindicatoren, die op hun beurt worden gevormd onder invloed van een groot aantal verschillendefactoren.

Solvabiliteitscrisis

De eerste crisisindicator: de solvabiliteit van de bevolking neemt af. Mensen kunnen het zich simpelweg niet veroorloven om nieuwe leningen af te sluiten. Dit is op zijn beurt te wijten aan de volgende hoofdfactoren.

Ten eerste, met stijgende inflatie, stijgende prijzen voor de meeste consumptiegoederen, vooral geïmporteerde. De meest opvallende stijging van de kosten van huishoudelijke apparaten. En dit ondanks het feit dat de reële lonen, als ze groeien, niet in evenredige verhoudingen zijn. Ook gestaag stijgende prijzen voor huisvesting en gemeentelijke diensten, transport. Resultaat: burgers hebben geen gratis geld om leningen af te lossen.

Ten tweede is dit de schuldenlast van een aanzienlijk deel van de burgers. Velen denken niet zozeer na of het de moeite waard is om nu een hypotheek te nemen, maar over hoe ze eerdere leningen kunnen afbetalen. Veel Russen hebben moeite om hun huidige schulden af te betalen.

Laten we nu proberen vast te stellen hoe de economische sancties tegen Rusland de opkomst van de eerste crisisindicator hebben beïnvloed. Wat de eerste factor betreft, is er waarschijnlijk een invloed. Experts schrijven de stijging van de kosten van producten toe aan het voedselembargo van de Russische Federatie tegen Europese leveranciers - en dit hangt op de een of andere manier samen met sancties. Dit is het Russische antwoord op hen. Wat de tweede factor betreft, is de schuld van de sancties hier hoogstwaarschijnlijk relatief. Het feit is dat het grootste deel van de leningen door Russen werd verstrekt lang voordat de politieke situatie verslechterde.

Misschien hebben we ook het recht op te merken dat beide factoren die vormenbijbehorende indicator zijn gekoppeld. De stijging van de kosten van producten en diensten beperkt uiteraard de solvabiliteit van een potentiële lener verder, op voorwaarde dat hij leningen heeft.

Crisis in banken

Tweede crisisindicator: de verslechtering van de situatie bij banken, als gevolg daarvan - het onvermogen van financiële instellingen om leningen, inclusief hypotheken, te verstrekken en deze ook aan te bieden tegen voorwaarden die comfortabel zijn voor de consument. De factoren van de huidige situatie zijn op hun beurt als volgt.

Ten eerste hebben banken extreem beperkt vrij kapitaal. Om kredietnemers iets te geven, moeten banken iets hebben. De liquiditeit van Russische kredietinstellingen wordt door veel experts als laag beoordeeld.

Ten tweede bevinden banken zich vreemd genoeg in een vergelijkbare situatie met kredietnemers - in termen van schuldenlast. Het feit is dat ze zelf veel te danken hebben aan wie - buitenlandse schuldeisers, de Russische Centrale Bank.

Laten we op onze beurt proberen vast te stellen of de sancties de oorzaak zijn van de huidige situatie? Veel experts zijn van mening dat dit zo is. Waarom? Voorstanders van dit standpunt richten zich op het feit dat een aanzienlijk deel van de Russische financiële instellingen debiteuren zijn van buitenlandse crediteuren. In de jaren voor de sancties hebben zij actief externe leningen verstrekt, daarbij profiterend van de aantrekkelijkheid van rentevoorwaarden. De teruggave van schulden werd grotendeels verwacht via herfinancieringsmechanismen - via nieuwe buitenlandse leningen. Nu, onder de voorwaarden van sancties, hebben Russische banken praktisch verlorende mogelijkheid om in het buitenland geld te lenen, moeten financiers op zoek naar nieuwe bronnen voor betalingen. Veel kredietinstellingen hebben daar volgens analisten geen eigen reserves voor. En meer nog, ze hebben niet het kapitaal om het als leningen uit te geven.

Is de situatie bij banken een prioriteit?

Prognoses over hoe hypotheken zich zullen ontwikkelen en wat ze van de markt kunnen verwachten, zijn volgens analisten voor een groot deel nog steeds afhankelijk van de werkelijke stand van zaken bij banken. Het aspect dat de activiteit van potentiële kredietnemers weerspiegelt, is in dit stadium ondergeschikt. Ook al hadden de Russen geen problemen met de solvabiliteit, gedicteerd door de stijging van de prijzen (vooral voor elektronica en andere geïmporteerde goederen) en het uitblijven van een reële loongroei, toch is de gang van zaken in het bankwezen zelf te verre van optimaal voor de hypotheekmarkt zich even actief zal ontwikkelen als in de afgelopen jaren, menen economen.

Terug met interesse

Hoogstwaarschijnlijk zijn analisten van mening dat banken, als ze actief willen lenen aan burgers in een crisis, dit zullen doen door de rentetarieven aanzienlijk te verhogen. Of door de kredietgoedkeuringscriteria zoveel mogelijk aan te scherpen. Er is dus heel goed mogelijk een scenario waarin een persoon niet eens hoeft na te denken of het de moeite waard is om nu een hypotheek te nemen. Hoogstwaarschijnlijk zal de bank simpelweg geen lening kunnen verstrekken tegen comfortabele voorwaarden. Of weiger de aanvraag zelfs om interne crisisredenen. Heeft het nu zin om een hypotheek af te sluiten als de situatie bij banken verre van optimaal is? Veel experts zijn van mening dat dit soortbeslissingen zijn nog niet erg gerechtvaardigd.

Als de aanvraag is goedgekeurd

Laten we een succesvol scenario bekijken - laten we zeggen dat een Rus geen problemen heeft met bestaande leningen, hij heeft een hoog salaris en de bank is in principe bereid hem een lening te verstrekken om een huis te kopen. Is het de moeite waard om nu een hypotheek te nemen voor deze burger? Het antwoord op deze vraag kan worden gegeven op basis van de studie van het belangrijkste aspect van de aanstaande transactie: zal het niet blijken dat het na het kopen van een appartement na enige tijd goedkoper zal worden zodat de hypotheek voor een persoon onrendabel wordt?

In dit opzicht is het bij de beslissing om nu al een hypotheek te nemen, het beste om de markt niet zozeer te bestuderen in termen van de crisissituatie bij banken en sancties, maar in termen van het analyseren van trends die de dynamiek van aan- en verkoop van onroerend goed. Natuurlijk speelt de politieke situatie hier een rol. Maar de belangrijkste factor in de vooruitzichten om in woningen te investeren, zeggen experts, is de stand van zaken op de relevante markt.

Onroerend goed situatie

Hoe gaat het in het vastgoedsegment? Is het nu rendabel om een hypotheek af te sluiten in het licht van de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen? Experts identificeren drie waarschijnlijke scenario's met betrekking tot de vooruitzichten voor marktontwikkeling.

Volgens de eerste zullen de vastgoedprijzen de komende jaren op een niveau blijven dat min of meer overeenkomt met het huidige. Voorstanders van dit standpunt menen dat de huidige vastgoedmarkt qua prijsstelling, vraag- en aanbodverhouding voldoende in evenwicht is. Potentiële afname van koopactiviteit inDoor de beperking van de kredietverlening door banken en de lage solvabiliteit van kredietnemers, denken economen, zal dit gepaard gaan met een overeenkomstige vermindering van het aanbod - grotendeels te wijten aan het feit dat huiseigenaren liever de crisis afwachten en woningen niet te goedkoop verkopen. Is het nu rendabel om een hypotheek te nemen in relatie tot dit scenario? Waarschijnlijk niet veel. De prijzen blijven gelijk en er zal een bankrente moeten worden betaald, die bovendien door de crisis waarschijnlijk fors zal worden.

Het is echter logisch om een appartement op krediet af te sluiten als iemand momenteel een huis huurt, en het geschatte bedrag aan betalingen zal in overeenstemming zijn met de huurtarieven. Deze optie gaat er echter van uit dat een burger een aanzienlijk bedrag heeft voor een aanbetaling op een hypotheek. En in dit geval zal het waarschijnlijk winstgevender zijn om het als borg uit te geven, om rente te ontvangen, waarmee op zijn beurt het gehuurde appartement wordt betaald. Sommige banken bieden nu aan om 20% of meer per jaar te storten. Dit komt volgens analisten door een stijging van de herfinancieringsrente van de Centrale Bank, die in december opliep tot 17%. Als we het hierboven besproken scenario als basis nemen, zal de aanbetaling vanuit investeringsoogpunt winstgevender lijken dan investeren in een appartement - het is onwaarschijnlijk dat deze in dit geval met 20% per jaar in prijs zal stijgen, en vervolgens met hetzelfde bedrag, terwijl in het geval van een deposito rente wordt opgebouwd door de bank in uitvoering.

Het tweede scenario gaat ervan uit dat de vastgoedprijzen nog zullen stijgen. Dit zalvoornamelijk door inflatie. Zo wordt verwacht dat door het optellen van de resultaten van de economische ontwikkeling in 2014, het overeenkomstige cijfer hoger zal zijn dan 11%. Zelfs als de vraag op de vastgoedmarkt niet voldoende dynamisch is, menen experts dat een stijging van de huizenprijzen in het algemeen evenredig met de inflatie kan worden verwacht. Is het de moeite waard om nu een hypotheek af te sluiten, gezien dit scenario?

Hoogstwaarschijnlijk zullen de richtlijnen voor een potentiële koper in dit geval ongeveer hetzelfde zijn als in het geval van de eerste optie. Dat wil zeggen, u kunt een lening afsluiten voor een appartement, als de woning op het moment wordt verhuurd, en de rentebetalingen zullen hetzelfde zijn of niet veel meer dan de huur. Of doe een aanbetaling voor het bedrag dat is geïncasseerd voor de eerste betaling, ontvang rente en betaal hierdoor de huur.

Het derde scenario betreft een daling van de huizenprijzen. Dit zal op zijn beurt te wijten zijn aan een mogelijke onbalans tussen vraag en aanbod op de markt, die kan worden aangewakkerd door het feit dat Rusland de afgelopen jaren een aanzienlijke voorraad nieuwe gebouwen heeft geïntroduceerd. Hoewel een aanzienlijk deel van de in het kader van dergelijke projecten gebouwde appartementen wordt gedeeld, zal een aanzienlijk percentage daarvan vervolgens tegen marktconforme prijzen worden verkocht of bijvoorbeeld doorverkocht. Dit zou kunnen leiden tot wat volgens sommige economen een overaanbod op de huizenmarkt is.

Waarschijnlijk als dit scenario wordt gevolgd, heeft het geen zin om je af te vragen ofMoet ik nu een hypotheek afsluiten? Dit zal natuurlijk niet de beste optie zijn. Als we het hebben over het vinden van winstgevende investeringen, dan kun je letten op deposito's. Als er behoefte is aan woonruimte, is het beter om deze voorlopig te huren, vooral omdat de bijbehorende tarieven in de regel worden verlaagd naar aanleiding van het verkoopsegment.

Factoren zijn met elkaar verbonden

Natuurlijk hangt elk van de scenario's op de vastgoedmarkt grotendeels af van de situatie in de banksector en van de solvabiliteit van burgers. Daarom kunnen we zeggen dat de hierboven besproken crisisfactoren direct van invloed zijn op de woningmarkt, maar ook op andere. Tegelijkertijd menen experts nog steeds dat objectieve marktmechanismen - vraag en aanbod - in beperkte mate onder invloed van bovengenoemde factoren worden gevormd. Criteria die de werkelijke behoefte van Russen aan bepaalde soorten huisvesting weerspiegelen, zijn erg belangrijk, rekening houdend met de impact van migratieprocessen, veranderingen in de bouwtechnologieën van appartementen, enz.

USD wisselkoersfactor

Sommige experts vinden het tegelijkertijd acceptabel om het vierde scenario te noemen, dat een aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen impliceert als gevolg van de impact van een in zekere zin unieke factor. Zoals u weet is de koers van de dollar ten opzichte van de roebel in 2014 bijna verdubbeld. De meeste valuta's van andere ontwikkelingslanden, waaronder de GOS-staten, zijn echter niet zo veel in prijs gedaald ten opzichte van de Amerikaanse. Als gevolg hiervan is het gemiddelde salaris in dollars in Rusland en, laten we zeggen, inKazachstan is praktisch afgevlakt, of misschien zelfs inferieur geworden aan degene die in het buurland is geïnstalleerd. Als gevolg hiervan zijn appartementen in de Russische Federatie, in termen van bijvoorbeeld Kazachse tenge, in een aantal segmenten merkbaar goedkoper geworden dan die van hun buren. Burgers van Kazachstan komen uiteindelijk naar Rusland en kopen hier woningen. Deze trend, zoals sommige economen suggereren, kan zich voortzetten en ook intensiveren als gevolg van soortgelijke activiteiten van inwoners van andere buurlanden - Wit-Rusland, Azerbeidzjan, de B altische staten en mogelijk China. Dit kan tot op zekere hoogte de vraag naar onroerend goed opwarmen en ervoor zorgen dat de prijzen stijgen in een dynamiek die de inflatie overtreft.

Misschien moet iemand, wanneer hij besluit een hypotheek af te sluiten, de mening van experts over het vierde scenario bestuderen, maar alleen als hij in een grensstad woont. Dat wil zeggen, deze optie kan worden geclassificeerd als gelokaliseerd.

Conclusies

Zo hebben we de belangrijkste factoren geïdentificeerd die bepalend zijn voor de crisistrends op de vastgoedmarkt en hebben we de belangrijkste scenario's overwogen, waarvan de studie ons in staat zal stellen te beslissen of het de moeite waard is om een hypotheek te nemen op een appartement in de huidige marktsituatie.

Laten we proberen samen te vatten. Er is dus een crisis op de markt voor bankleningen. Banken zullen naar alle waarschijnlijkheid geen leningen kunnen verstrekken met de dynamiek die ze in voorgaande jaren hebben gehad, en tegen dezelfde rentevoorwaarden. Leners hebben op hun beurt niet altijd een objectieve mogelijkheid om de hypotheek te betalen. Het resultaat is een afname van de vraag. De reden voor de bankencrisis is de politieke situatie. Dat is waarom,beslissen of we nu een hypotheek afsluiten, als er sancties van de EU en de VS zijn tegen Rusland, zeggen we waarschijnlijk nee. We moeten wachten tot de situatie bij de banken stabiliseert, ze zullen nieuwe bronnen van leningen vinden om hun bestaande verplichtingen af te betalen, of de regering zal hen hierbij helpen.

De tweede factor die van invloed kan zijn op de beslissing om nu al een hypotheek af te sluiten, is de situatie op de Russische vastgoedmarkt. Economen onderscheiden drie basisscenario's. Dit is de stabilisatie van de prijzen, hun lichte stijging, evenredig met de inflatie, of een daling. Of, als iemand in een grensstad woont, een verhoging van de kosten van appartementen.

Moet ik een hypotheek afsluiten? De voor- en nadelen van deze beslissing in relatie tot de huidige marktsituatie liggen voor de hand. Een van de positieve aspecten is de mogelijkheid om winstgevend te investeren als de vraag in de nabije toekomst groeit. Economen erkennen, hoewel ze de aanzienlijke diepte van de huidige crisis erkennen, dat de situatie in de nabije toekomst zal verbeteren - als gevolg van een mogelijke terugkeer van de olieprijzen, importsubstitutie en diversificatie van de economie van het land. Ook zal beleggen in onroerend goed in ieder geval zorgen voor de veiligheid van monetaire beleggingen in relatie tot inflatie. Een van de negatieve kanten van de beslissing om een huis te kopen - de kans op dalende prijzen of de afwezigheid van hun groei is vrij hoog. Noch het een noch het ander zal niet winstgevend zijn voor de koper van het appartement. In dit stadium zullen banken hoogstwaarschijnlijk ook geen comfortabele voorwaarden kunnen bieden aan de kredietnemer voor:procent.