Nieuwbouw of "secundair": wat is beter om te kopen?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Een van de belangrijkste vragen die veel huizenkopers hebben, is de keuze tussen een nieuw gebouw en een "secundair" gebouw. De keuze wordt serieus ingewikkeld als de prijzen van beide typen appartementen niet veel van elkaar verschillen. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen, dus het kopen van een huis moet zeer verantwoord worden benaderd. Dit is tenslotte een appartement, en sommige kunnen honderdduizenden dollars kosten.

Nieuw gebouw of "secundair" - wat is beter?

Primaire huisvesting is een appartement dat nog niet eerder aan iemand was geregistreerd. In feite proberen ze vaak appartementen te verkopen die niet eens als primaire woning zijn gebouwd.

Merk op dat de verkoop van appartementen in huizen die net worden gebouwd of gepland voor ontwikkeling worden geregeld door wet nr. 214-FZ. Deze wet verplicht de ontwikkelaar om een huis te bouwen en in gebruik te nemen, waarbij de deelnemers aan het programma (kopers) de appartementen (objecten) die in het contract zijn vastgelegd, worden overgedragenconstructie).

Na ingebruikname van de woning wordt het acceptatiecertificaat van het object getekend. Tegelijkertijd zullen kopers het eigendom van het appartement in het nieuwe gebouw moeten registreren. Nadat het certificaat van staatsregistratie is ontvangen, verandert de status van huisvesting automatisch van primair naar secundair.

Wat is een "tweedehands"?

Resellerhuisvesting is een appartement dat aan iemand toebehoort, dat wil zeggen dat het eigendom is van een natuurlijke persoon of rechtspersoon. In dit geval kan het appartement particulier, gemeentelijk of staat zijn. Maar het blijft een tweede thuis. Daarom worden zelfs nieuwe appartementen die zes maanden of een jaar geleden zijn gebouwd, al als secundaire woningen beschouwd, hoewel ze in feite nieuw zijn. Daarom is het in eerste instantie onmogelijk om te zeggen wat beter is - een nieuw gebouw of een "secundair", omdat beide appartementen nieuw kunnen zijn.

Wat betreft gemeentelijke appartementen, mensen kunnen er wonen via een sociaal arbeidscontract. Ze hebben geen certificaat van staatsregistratie, maar de woning waarin ze wonen wordt nog steeds als secundair beschouwd, aangezien ze nog steeds een eigenaar hebben - de gemeente.

Criteria voor het vergelijken van beide typen appartementen

Het is onmogelijk om precies te bepalen wat beter is om te kopen - een "secundair" of een nieuw gebouw, omdat er geen duidelijke voordelen zijn voor primaire woningen ten opzichte van secundaire woningen. Alles hangt af van de situatie en omstandigheden. Als u de juiste keuze wilt maken en uiteindelijk zelf wilt beslissen wat winstgevender is - een "secundair" of een nieuw gebouw, danoverweeg de volgende criteria:

1. Kosten. Als we het hebben over de "primaire", dan is er een patroon: de kosten per vierkante meter woningen zijn afhankelijk van de bouwfase van de faciliteit. In het vroegste stadium zullen de kosten per vierkante meter laag zijn, en dit is het belangrijkste voordeel van primaire huisvesting. De prijs van de "tweedehands" is altijd hoger, en er is geen manier om deze vaste prijs te verlagen.
2. Timing. Bij aankoop van secundaire woonruimte kunt u deze direct na het sluiten van de transactie betrekken. Maar met de "primaire" is dat niet mogelijk. Als de koper een deal sluit en een huis koopt in het stadium van het graven van een funderingsput, moet u nog twee jaar wachten. Als u een deal sluit in het stadium van voltooiing van de bouw, dan zal de prijs per vierkante meter hoger zijn, maar u hoeft slechts ongeveer drie tot vier maanden te wachten.
3. Investeringen. Bij aankoop van woonruimte in een nieuwbouw wordt deze aan de koper aangeboden voor een ruwe afwerking. Dit betekent dat u veel geld zult moeten investeren in reparaties, de aankoop van bouwmaterialen, de aankoop van apparatuur en meubels. Bij het kopen van een appartement op de secundaire woningmarkt vind je vaak gerenoveerde appartementen. En hoewel reparaties meestal goedkoop of oud zijn, is zo'n appartement best leefbaar. Dus de kwestie van verdere investeringen is relevant bij het kiezen van huisvesting.
4. Assortiment. De secundaire woningmarkt is veel breder en er is hier meer aanbod. Meestal worden de meest succesvolle appartementen in nieuwe gebouwen opgekocht tijdens de opgravingsfase. Tegen het einde van de ontwikkeling blijven de meest ongunstige opties te koop.
5. Registratie. Inschrijven in een nieuw gebouw is niet mogelijk, want om een verblijfsvergunning te krijgen moet u ofwel:een bewijs van eigendomsregistratie, of een familielid hebben dat al is ingeschreven in de volkshuisvesting.
6. Mogelijk inkomen. Hierboven is al geschreven dat de prijs per vierkante meter recht evenredig meegroeit met de bouwfase. Daarom kan de eigenaar van toekomstige woningen bij investeringen in de opgravingsfase een winst maken tot 30% per jaar. Dit is het geval als de bouw zonder vertraging verloopt. De kosten van secundaire huisvesting kunnen niet gegarandeerd stijgen, maar veranderen als gevolg van marktfactoren. U kunt echter geld verdienen aan een secundair appartement door het te verhuren. Het is in dit geval moeilijk om de hoogte van de winst te berekenen. Het hangt allemaal af van de kosten, het gebied en vele andere factoren.
7. Hypotheek. "Secundaire" of nieuwbouw kan in een hypotheek worden genomen. Bij het verstrekken van hypotheken voor een appartement in een nieuw gebouw zijn er echter veel verschillende moeilijkheden. Banken proberen geen leningen te verstrekken voor de aankoop van appartementen die nog niet zijn voltooid, omdat het risico bestaat dat ze nooit worden voltooid. Een of meer banken kunnen zo'n lening verstrekken en de voorwaarden daarvoor kunnen ongunstig zijn. Doorgaans is het tarief voor primaire huisvesting 2-3% hoger in vergelijking met het tarief voor secundaire huisvesting.
8. Juridische zuiverheid. Bij de aankoop van een nieuwe woning kunt u er 100% zeker van zijn dat deze juridisch schoon is. Niemand heeft er eerder in gewoond en de koper hier is de nieuwe eigenaar. Appartementen op de secundaire markt hadden eigenaren, soms meerdere. En vaak is niet bekend wat voor soort mensen ze waren en wat ze in het appartement deden.

Bovendien zijn er in nieuwe gebouwen altijd nieuwe communicatie- en technische systemen. Op de secundaire markt kan communicatie versleten zijn en vervangen moeten worden, dus in dit geval is dit een voordeel ten gunste van een nieuw gebouw. Ook is er bij de aankoop van een "primaire" woning een zeer kleine kans dat een drugsverslaafde of alcoholist in de buurt zal wonen.

Risico's

Bij de aankoop van een appartement in een nieuwbouw in aanbouw bestaat het risico dat het bouwbedrijf failliet gaat en de bouw niet wordt afgerond. In dit geval kunt u uw geld niet terugvragen. Het is onrealistisch om te voorzien. De praktijk leert dat bouwbedrijven vaak de oplevering van woningen vertragen en kopers er niets aan kunnen doen. Natuurlijk probeert de overheid dit risico te verkleinen door wetten op de verplichte verzekering van ontwikkelaars tegen faillissementen te overwegen. Maar er is nog steeds een risico, en zelfs vertragingsstraffen weerhouden de ontwikkelaar er niet van om de deadlines uit te stellen. Bij het kiezen tussen een nieuw gebouw of een "secundair", moet u rekening houden met deze risico's. Maar als de ontwikkelaar vertrouwd is en autoriteit heeft, wordt het risico om woningen van hem te verwerven sterk verminderd.

Er zijn echter ook risico's op de secundaire woningmarkt. Ze hebben betrekking op de uitvoering van de koopovereenkomst. Dit contract kan voor de rechtbank worden beëindigd nadat de koper al het geld heeft betaald. Er zijn ook gevallen waarin derden met juridische eigendom van onroerend goed verschijnen. In dat geval kan de koopovereenkomst opnieuw worden ontbonden en wordt de transactie ongeldig verklaard. In dit geval verliest u uw geld enblijf dakloos. Gelukkig kunnen al deze risico's worden genivelleerd met de hulp van een competente advocaat, maar zijn diensten kunnen duur zijn.

Voordelen van een nieuw gebouw

Appartementen in nieuwe gebouwen hebben de volgende voordelen:

1. Ze zijn gemaakt van moderne materialen. Dit betekent indirect dat ze duurzamer en betrouwbaarder zijn.
2. Ze zijn goed ontworpen en bijna altijd ruim.
3. De indeling is comfortabel en gemaakt in overeenstemming met moderne normen.
4. De landingen zijn schoon en groot. Hetzelfde geldt voor ingangen.
5. Alle appartementen hebben dubbele beglazing.
6. Water- en gasmeters zijn overal.
7. Er zijn werkende liften, sommige huizen hebben zelfs goederenliften.
8. Er is parkeergelegenheid onder de grond en in de tuin.

De prijs van een nieuw gebouw als het belangrijkste voordeel

Al deze voordelen zijn klein in vergelijking met het belangrijkste voordeel: de kosten. De hoogste populariteit van primaire woningen zorgt voor de prijs. Koop je zo'n appartement in de opgravingsfase, dan kan een appartement in een nieuwbouw 30% minder kosten dan exact hetzelfde appartement op de secundaire woningmarkt. Dat wil zeggen, als een voorwaardelijk goede "secundaire" 100 duizend roebel kost (de prijs wordt als voorbeeld genomen), dan kost dezelfde "primaire" slechts 70 duizend. Toegegeven, ze zal ongeveer een jaar moeten wachten, of zelfs twee.

Woonruimte en verbeterde beveiliging

Nog een argument in het voordeel van"primaries" - een grote woonkamer. Moderne projecten zorgen voor bewoners een groot gebied. De meest populaire nieuwe paneelhuizen in Rusland (P-44T-serie) bieden bijvoorbeeld een minimale oppervlakte voor één appartement gelijk aan 38 "vierkanten". Maar in een oud paneelhuis kan de oppervlakte van een eenkamerappartement 30-33 vierkante meter zijn. Dit was de standaard toen dit oude huis werd gebouwd.

Weet je nog steeds niet wat beter is - "tweedehands" of nieuwbouw? Dan heb je nog een argument voor je: in nieuwe gebouwen worden nieuwe veiligheidseisen in acht genomen, nieuwe technologieën en materialen gebruikt. Er is ook een garantie voor sommige elementen: plafond, technische uitrusting, muren en ramen. Als een huurder binnen vijf jaar problemen ondervindt die geen verband houden met een onjuiste werking van de woning, kan hij contact opnemen met de ontwikkelaar en eisen dat het defect wordt verholpen en een vergoeding wordt betaald voor de veroorzaakte schade.

Juridische netheid van huisvesting

Als je kiest welk appartement je wilt kopen - een nieuw gebouw of een "secundair", moet je er ook aan denken dat secundaire woningen een "donker verleden" in de geschiedenis kunnen hebben. Maar nieuwe gebouwen zijn wettelijk altijd schoon en u hoeft zich geen zorgen te maken dat er een familielid van de verkoper met de rechten op uw appartement verschijnt. Het enige risico houdt verband met het mogelijke verlies van geld tijdens de bouw van woningen in het stadium van opgraving. Maar in het geval van problemen met de ontwikkelaar met betrekking tot de implementatie van technische netwerken of documentatie, wordt de deadline voor de voltooiing van de faciliteit gewoon uitgesteld. De kans dat de ontwikkelaar failliet gaat is klein. Hoogstwaarschijnlijk zal hij volledig verzekerd zijn tegen faillissement. Er zijn echter over het algemeen trieste gevallen waarin de ontwikkelaar om de een of andere reden het object bevriest en mensen die appartementen in een onafgewerkt gebouw hebben gekocht, deze niet ontvangen en het geld niet kunnen teruggeven.

Infrastructuur en landschapsarchitectuur

Als je een appartement in een nieuw gebouw koopt, is er ook een kans om in een deel van de stad te komen met een slecht ontwikkelde infrastructuur. Meestal neemt de ontwikkelaar in eerste instantie een woongebouw in gebruik en pas jaren later verschijnen er winkels, scholen, kleuterscholen en andere objecten omheen. Daarom moet u bij het kopen van dergelijke woningen begrijpen dat u eerst moet reizen voor boodschappen. Hoewel als er een nieuw gebouw wordt gebouwd in het stadscentrum, de kosten van een appartement daar erg hoog zullen zijn.

Een ander nadeel is het gebrek aan voorzieningen. Een appartement in een nieuw huis is een betonnen doos, zelfs zonder nutsvoorzieningen. Er is hier niets, dus je zult geld en moeite moeten investeren in landschapsarchitectuur.

Voordelen van "secundair"

Bij het kiezen tussen een nieuw gebouw of een "secundair", moet u ook rekening houden met de nadelen en voordelen van het laatste type huisvesting. Laten we beginnen met de voordelen:

1. De mogelijkheid om onmiddellijk in te trekken in het appartement dat je net hebt gekocht.
2. In zo'n appartement zal er technische communicatie en een soort reparatie zijn, waardoor je hier al kunt wonen.
3. Groot assortiment. De secundaire woningmarkt is enorm en je kunt vaak kiezen tussen verschillende opties. En het is mogelijkzoek een appartement dat dicht bij de metro ligt en vanuit het raam een geweldig uitzicht heeft.

Nadelen van appartementen op de secundaire woningmarkt

Natuurlijk dwingen al deze voordelen kopers vaak om de secundaire woningmarkt te overwegen. Maar als we het hebben over welk appartement beter is - een nieuw gebouw of een "secundair", moet u zeker op de nadelen wijzen:

1. Hoge prijs per vierkante meter.
2. Een lang verhaal dat onaangename feiten kan verbergen. Om in de toekomst zeker en zonder juridische problemen een goede woning te kopen, moet u investeren in een professionele advocaat die de geschiedenis en de "netheid" van het appartement kan controleren.
3. Keermuren kunnen in de loop van hun leven zwak zijn geworden.
4. Technische communicatie is oud en moet binnenkort worden vervangen, of ze kunnen nog een decennium meegaan.

Verval van het huis als mogelijk nadeel

Er kunnen echter zwakke muren en voorzieningen zijn in een huis dat 20-25 jaar geleden is gebouwd. Ondanks het aantrekkelijke uiterlijk van het huis, kan de algemene staat ervan slecht zijn, daarom is het raadzaam om bij het kopen van een huis de technische systemen en de sterkte van het huis zelf te controleren. Om dit te doen, moet u geld uitgeven aan deskundige beoordelingen van specialisten. Soms kan de situatie zo uitpakken dat u de helft van de kosten van het appartement moet uitgeven om de communicatie te vervangen en werkzaamheden uit te voeren om de structuur van het huis te versterken. Daarom is het de moeite waard om goed na te denken over welk appartement het beste is om te kopen - een "secundair" of een nieuw gebouw. Zowel daar als daar zijn er plussen en minnen. Het is onmogelijk om te generaliseren wat beter is. Het is noodzakelijk om specifieke appartementen in het oude huis en het nieuwe gebouw te vergelijken.

Doen beoordelingen ertoe?

Het laatste criterium dat u zal helpen bij het kiezen van een wederverkoop of nieuw gebouw, is de feedback van bewoners en kopers! Als een aannemer bijvoorbeeld een nieuw huis bouwt, lees dan zeker de recensies erover. Kopers kunnen negatief over hem spreken, omdat hij in het verleden het bouwproces enorm vertraagde. Als de ontwikkelaar nieuw is, moet je hem ook niet echt vertrouwen, maar als hij een onberispelijke reputatie en goede recensies heeft, is hij te vertrouwen.