Waar moet je op letten bij het kopen van een appartement? Controleren van documenten en juridische netheid van het appartement

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Elke transactie in de vorm van verkoop en aankoop impliceert een contante afwikkeling. Meubels, een bontjas, groen op de grootmoeders markt - een aantal bankbiljetten vloeit van de ene portemonnee naar de andere. En er is altijd een risico dat u voor uw zuurverdiende goederen niet de kwaliteit krijgt die u had verwacht, of dat u er zelfs zonder komt te zitten als de verkoper een oplichter is. Zelfs bij een kleine aanschafprijs kan het verlies van een paar bankbiljetten voor diepe frustratie zorgen, maar als we het over miljoenen hebben? Bijvoorbeeld bij het kopen van een appartement of een huis? Dit is waar u honderd keer moet controleren voordat u doorgaat met de definitieve berekening.

Nieuw of wederverkoop?

De kans op het verwerven van huisvesting "met bagage" - schulden voor een gemeenschappelijk appartement, niet-geregistreerde eigenaren van aandelen en andere soortgelijke nuances die vervolgens het normale leven op persoonlijke vierkante meters kunnen verstoren - is mogelijk bij het kopen van onroerend goed dat eerder toebehoorde aan iemand, de zogenaamde huisvesting van het secundaire fonds. Wanneer u een beslissing neemt over een dergelijke deal, moet u zeker weten waar u op moet letten.aandacht bij het kopen van een appartement of huis van de vorige eigenaar of diens vertegenwoordiger. Het risico om een zinloze rechtszaak te krijgen in plaats van huisvesting en als gevolg daarvan zonder je eigen hoekje en zonder geld te zitten bij het kopen van een secundair onroerend goed, is behoorlijk hoog.

Een betrouwbaardere optie is om een appartement in een nieuw gebouw te kopen. Zeker als de woning al in gebruik is genomen en zich in het stadium van afwikkeling bevindt. In dit geval is de lijst met huisvestingsdocumentatie die nodig is voor verificatie veel korter. Maar ook hier zou het niet overbodig zijn om advies over het kopen van een appartement in te winnen bij een ontwikkelaar van een ervaren advocaat, aangezien elke transactie zijn eigen valkuilen heeft. En in het geval van onroerend goed, als het gaat om vrij aanzienlijke bedragen, moet u uiterst voorzichtig zijn.

Gevaren van een schoon appartement

Tegenwoordig is de goedkoopste manier om onroerend goed te verwerven, deel te nemen aan gedeelde constructie. In dit geval kunt u tot 30% besparen op de werkelijke kosten van het appartement. Maar het risico, na jaren van het vinden van een overwoekerde woestenij op de plaats van de put, is ook behoorlijk hoog. Hoe een appartement in gedeelde constructie te kopen - het is beter om erachter te komen voordat u de ontwikkelaar ontmoet, om geen overeenkomst te ondertekenen die geen garanties biedt in het stadium van het verkrijgen van de sleutels van de behuizing. Maar zelfs het meest betrouwbare document, gewaarmerkt door een notaris, biedt in bepaalde gevallen geen bescherming tegen verliezen. De ontwikkelaar kan failliet gaan, geen toestemming krijgen om op het afgesproken tijdstip een huis te bouwen en het geld zal afgeschreven zijn tegen de tijd dat alle handtekeningen en zegels zijn verzameld. Aandeelhoudersgeld verdwijnt soms in een onbekende richting. Bij de beslissing om een huis te kopen, zelfs vóór de bouw ervan, moeten kopers onthouden dat in de meeste gevallen, als de ontwikkelaar onvoorziene problemen heeft, het maximale waarop kan worden gerekend is om de status van een misleide belanghebbende te krijgen, maar niet de woning zelf.

Wanneer een huis in aanbouw al onder een dak is gebouwd, is de kans op een snelle verhuizing naar de eigen woning veel groter dan in het geval van verwerving in het stadium van het graven van een funderingsput. Waar een appartement te kopen, iedereen heeft het recht om zelf te beslissen, maar de wens om geld te besparen is niet altijd gerechtvaardigd. Aandeelhouder worden voor de bouw van een woongebouw is vaak hetzelfde als een varken in de zak. Geld gegeven, maar geen goederen.

Als het huis is gebouwd en in gebruik genomen met goedgekeurde technische documentatie, moet u persoonlijk verifiëren dat wat op papier staat, ook echt is. Vergelijk de lay-out voor je ogen met de ontwerpversie, het aantal vierkante meters totale en bruikbare oppervlakte, de rechten van de ontwikkelaar om een specifiek gebied te verkopen. Het is niet overbodig om te controleren of er al iemand is ingeschreven in het nieuwe appartement. Hetzelfde huis twee keer verkopen aan verschillende mensen is geen nieuw soort oplichterij.

Bestaande stamboom

Niemand is immuun voor een dergelijke ontwikkeling van evenementen met de aankoop van hun eigen huisvesting. Het controleren van de juridische zuiverheid van een appartement kan veel tijd kosten, maar u mag het niet verwaarlozen. Volg de lijst van vorige eigenaren van onroerend goed, de duur van hun verblijf op het opgegeven adres, burgerlijke staat, beschikbaarheidkinderen en andere naaste familieleden is moeilijk, maar mogelijk. In dit opzicht kunt u relevante informatie en echte hulp krijgen bij verschillende staatsinstellingen: de kadastrale dienst, het paspoortkantoor, enz. Volledige informatie is nodig zodat in het stadium van het voltooien van de transactie of na het verhuizen plotseling blijkt dat niet alle vierkante meters in het appartement waren eigendom van de verkoper. Een deel van de woonruimte, en soms ook individuele kamers, kan eigendom zijn van andere personen. Zij kunnen te allen tijde hun rechten op deze meters opeisen. En hun vorderingen worden beter beschermd door de wet, in tegenstelling tot de wens van de koper om de betaalde meters volledig in eigendom te hebben.

Waar moet je nog meer op letten bij het kopen van een appartement - de technische documentatie. Vaak voeren bewoners reparaties uit met herontwikkeling van de keuken, gang, kamers. Ze slopen dragende muren, combineren een badkamer of juist delen een eenpersoonskamer. Bij problemen van juridische aard, waarbij het eigendomsrecht in het geding is, zijn boetes van de BTI bij het vinden van een herontwerp van de lay-out niet te vergelijken. Maar ze kunnen ook veel problemen veroorzaken. In ieder geval zullen ze ongetwijfeld leiden tot extra gelduitgaven. Straf, correctie van overtredingen in de vorm van een ongeplande revisie - de meest waarschijnlijke ontwikkeling van gebeurtenissen.

Het verborgen verleden van de secundaire

Naast de informatie die de verkoper wil verbergen tot de transactie is afgerond, zijn er veel valkuilen die vaak moeilijk te raden zijn. Waar moet je op letten wanneer?een appartement kopen, naast de genoemde nuances? Bijvoorbeeld voor een mogelijke wetsovertreding bij de privatisering van het aangekochte onroerend goed.

In de jaren 90 van de vorige eeuw is er een wet in werking getreden, volgens welke iedereen die zich in een bepaalde woonruimte had ingeschreven recht had op zijn eigen vierkante meters. Het gold voor iedereen, ook voor jonge kinderen, voormalige echtgenoten die in hetzelfde appartement bleven ingeschreven, een tijdelijk afwezig familielid, bijvoorbeeld een langdurig gevangene. Niet alle gezinsleden werden vermeld in de privatiseringsdocumentatie. Maar na een tijdje konden ze klagen dat ze destijds werden bedrogen.

De volgende nuance is een schenkings- of huurovereenkomst. In de regel worden ruziënde familieleden zelden geïnformeerd over dergelijke operaties. De waarheid kan enige tijd later, na de aankoop van de controversiële woning, aan het licht komen. Maar de meest voorkomende verrassing die u kunt tegenkomen bij het kopen van een woning, is een appartement met achterstallige energierekeningen. Hier kan het probleem worden gedetecteerd voordat het contract wordt ondertekend, en het is belangrijk dat de koper met de verkoper afspreekt hoe het moet worden opgelost. In de regel wordt het gedoofd door de kosten van huisvesting te verlagen. Maar elk geval is anders.

Meest betrouwbare informatie

Niet alle betrouwbare genealogie van dit of dat onroerend goed ligt in officiële documenten. Verborgen familieleden, mogelijke kandidaten voor huisvesting zijn er niet in te vinden. Bovendien kunnen nutsvoorzieningen niet door huiseigenaren worden betaald, maar door geheel anderede mensen aan wie het was beloofd. De regeling is als volgt: oudere appartementseigenaren tekenen een overeenkomst met verre familieleden of maatschappelijk werkers dat zij na hun overlijden de ruimte krijgen, maar zij die nu voor het gemeenschappelijke appartement moeten betalen. Ze maken regelmatig geld over naar de beheermaatschappij, volgens het contract, en beschouwen de huisvesting bijna als hun eigendom. Zonder rekening te houden met een dergelijke overeenkomst proberen de directe erfgenamen na het overlijden van de oude mensen van de onbetrouwbare schenking af te komen. De aan- en verkoop van het appartement is in behandeling, maar er zijn al twee aanvragers voor.

Er is de meest betrouwbare manier om meer te weten te komen over alle mogelijke valkuilen die de vreugde van het kopen van een huis kunnen overschaduwen - om informatie te krijgen over de voormalige eigenaren van buren op de veranda of roddels in de tuin. Als het appartement al geruime tijd in het bezit is van dezelfde eigenaren, kunnen er geen geheimen over worden verborgen voor degenen die in de buurt wonen. De informatie die ze van hen ontvangen, is in geen enkele documenten terug te vinden bij het kopen van een appartement. Plotseling is iemand in de familie van de verkoper een geesteszieke of een gehandicapte die niet zelfstandig over zijn eigendom kan beschikken, en de voogd vindt het niet nodig om zijn rechten te respecteren. Als de nieuwe huisvesting slechter is dan de vorige, kan de transactie op verzoek van de voogdij worden geannuleerd. Daarom mag informatie van buren ook niet worden verwaarloosd.

De beste makelaar is de koper zelf

Het is belangrijk om het volgende te onthouden: geen enkele vergoeding aan de tussenpersoon zal hem waakzamer maken bij het controleren van documenten voor de aankoop van woningen, behalve voor de punten die in het contract zijn gespecificeerd. Daarom draaienvoor hulp aan makelaars is het noodzakelijk om hun verantwoordelijkheid duidelijk te stellen aan hun werkgever, als er plotseling iets misgaat en de deal wordt verstoord. Een appartement kopen via een makelaar is ook een nogal riskante onderneming. Bovendien is het erg duur. De makelaar verzamelt geen informatie over het verleden van de voormalige eigenaren, probeert zijn cliënt in de toekomst niet te beschermen. Hij vergelijkt alleen gegevens over huisvesting met die van officiële structuren. En pas na de registratie van de verkoopakte en de betaling van onroerend goed, evenals de vergoeding aan de makelaar, kunnen potentiële aanvragers van het gekochte appartement verschijnen. In absolute plus zal er één makelaar zijn. En de vorige en nieuwe eigenaren zullen zich in een reeks rechtszaken storten.

Een appartement kopen zonder tussenpersonen brengt ook onvoorziene moeilijkheden met zich mee, als je niet voldoende inzicht hebt, informatie over alle mogelijke verrassingen die gepaard gaan met papierwerk, geldoverdracht en andere subtiliteiten van de transactie. Maar onder deze zichtbare tekortkomingen is er één belangrijk voordeel: niemand zal zijn belangen zo ijverig verdedigen als degene die voor zichzelf koopt, degene die beta alt. Het is voldoende om de hulp in te roepen van een ervaren adviseur die u kan vertellen over alle fijne kneepjes van de operatie, en het appartement dat u koopt zal op de meest grondige manier worden gecontroleerd.

Oplichters zijn alert

Het appartement van iemand anders verkopen is een van de meest voorkomende oplichting in onroerend goed. Ervaren oplichters hebben valse documenten voor de woning zelf, een volmacht waarmee zegemachtigd om een transactie uit te voeren, zien er vaak beter uit dan de echte. Op het gebied van aan- en verkoop, verhuur van onroerend goed werken zeer professionele oplichters die op de hoogte zijn van alle fijne kneepjes van het rechtssysteem op dit gebied. Alleen een volmacht is het eerste dat de koper moet waarschuwen. Waarom de eigenaar zijn woning niet zelf verkoopt, hoe kan hij in ieder geval gecontacteerd worden zodat hij persoonlijk de bevoegdheid van de tussenpersoon bevestigt. In ieder geval is verificatie van documenten bij het kopen van een appartement, te beginnen met een volmacht, niet te vermijden door een notaris. Hij moet de authenticiteit van het document bevestigen, de geldigheid ervan verifiëren. U kunt het beste naar de notaris gaan die deze volmacht heeft afgegeven.

De volgende truc van de oplichters is een vals paspoort. Huiseigenaren zijn op een lange zakenreis of op vakantie, en hun gebied wordt beheerd door vreemden die er monsters van originele documenten voor hebben gekregen of zelfs de originelen zelf. Er zijn veel criminele regelingen die oplichters kunnen gebruiken. Vergeet zwarte makelaars niet. Bij het plannen van de aankoop van woningen is het dus beter om een advocaat te raadplegen en gedurende de hele transactie nauw contact met hem te houden. Hij kan praktisch advies geven over wanneer het beter is om een appartement te kopen, waarbij hij zich richt op de huidige vraag van de vastgoedmarkt.

Documentatie onder de microscoop

Hoe aantrekkelijk de voorwaarden van de deal en de gunstige prijs ook zijn, u moet niet haasten om te betalen. Eerst moet u tweede exemplaren of kopieën van alle documenten over huisvesting en de eigenaren verzamelen en met alle papieren naar de notaris gaan. Als onroerend goed inonder de eigenaren zijn er minderjarige familieleden, de advocaat zal u vertellen hoe u de clausule voor hen correct in het contract schrijft. Bovendien zal hij aanbevelen welke autoriteiten te bezoeken, welke certificaten te verkrijgen zodat de rechten van jonge kinderen niet worden geschonden, en niemand later de verkoop en aankoop van een appartement ongeldig kan maken.

Nuttig advies van een advocaat zal helpen bij de uitvoering van de koopakte, als de eigenaren echtgenoten zijn met verschillende eigendomsaandelen, of als het appartement eigendom is van slechts één van hen, en de tweede staat er alleen in geregistreerd. In dit geval, hoe u documenten correct opstelt en welke bonnen u moet krijgen - nogmaals, u kunt niet zonder een notaris. Zelfs als de koper zelf een pro is in juridische zaken, moet elk document dat de authenticiteit van de transactie bevestigt, zorgvuldig worden gecontroleerd, zodat er geen fouten worden gemaakt bij het schrijven van het adres, de gegevens van de verkoper en de koper, de datum, het bedrag en andere essentiële details.

Strijd om waarde

Waar u op moet letten bij het kopen van een appartement, naast de reeds genoemde punten, is het bedrag dat aan de documenten is uitgegeven en daadwerkelijk is overgedragen aan de handen van de verkoopakte. Voor de verkoper is het voordeliger om in de resultatenrekening (en de verkoop van woningen v alt onder deze bepaling) een lagere waarde van de transactie aan te geven, aangezien hij daarover belasting zal moeten betalen. Het belangrijkste is dat het opgegeven bedrag niet 20-30% lager mag zijn dan de markt, omdat dit argwaan kan wekken bij de keuringsinstanties. Als het moment van samenspanning tussen de verkoper en de koper wordt bewezen, kan de laatste wordenbeklaagden in een administratieve fraudezaak.

Het is gunstig voor de verkoper om een lager bedrag aan te geven, en hij kan de koper om deze service vragen.

Je zou het om vele redenen niet eens moeten zijn:

• Ten eerste is zo'n concessie in strijd met de huidige wetgeving en heeft het gevolgen.
• Ten tweede heeft de koper het recht om ongeveer 13% van het aan de aankoop van woningen uitgegeven bedrag terug te geven. De bijbehorende mogelijkheid wordt geregeld door de belastingwet.
• Ten derde, als de transactie vervolgens door een van de partijen wordt betwist en ongeldig wordt verklaard, heeft de verkoper het recht om aan de koper alleen het bedrag terug te geven dat in de documenten is vermeld. Het slachtoffer zal het tegendeel niet kunnen bewijzen wanneer een bepaald cijfer in het contract wordt voorgeschreven.

Slimme berekening

En het laatste grote gevaar dat zowel de verkoper als de koper kan wachten, is de eindafrekening. De moeilijkheden bij het kiezen (om primaire of secundaire woningen te kopen) liggen achter ons, het tijdsbestek wordt bepaald wanneer het beter is om een appartement te kopen, de beproeving van het verzamelen en verifiëren van alle documenten, het verzamelen van het vereiste bedrag of het verkrijgen van een lening bij een bank Het is gedaan. En alles kan op het laatste moment instorten, als je niet op veilig speelt met het overmaken van geld. Het kan worden uitgevoerd door het vereiste aantal bankbiljetten over te dragen aan de verkoper, of door over te schrijven naar een bankrekening, wat veiliger is. Als we het over een groot bedrag hebben, dan zijn ze meestal bang om met contant geld te knoeien. Als een van de partijen echter de voorkeur geeft aan deze specifieke betaalmethode, kan geld wordenoverdracht door het huren van een kluis, van waaruit ze het recht hebben om degene op te halen die bepaalde documenten presenteert die zijn afgegeven bij het kopen van een appartement. Hun lijst wordt gecontroleerd door een specialist van de instelling. Het garandeert ook hun authenticiteit. Alle nuances van zowel dit type berekening als niet-contant geld zijn te vinden in de bank.

Wat nog meer belangrijk is om te onthouden in het stadium van de laatste betaling van de kosten van het appartement, is om de grootte van de aanbetaling en het voorschot niet te verwarren, aangezien ze verschillende doelen en retouropties hebben als de transactie dat niet doet gaan om een of andere reden. Het bedrag van het voorschot wordt in de definitieve berekening meegenomen, maar de aanbetaling niet. Het wordt ofwel teruggegeven aan de koper als de aankoop succesvol was, of blijft bij de verkoper als de operatie zonder reden is mislukt. In ieder geval blijft de borg bij de benadeelde partij in het geval van een verstoring van de transactie.