Vergelijkende benadering. Methoden voor het bepalen van de waarde van onroerend goed

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

In de wereldpraktijk op het gebied van vastgoedtaxatie worden drie benaderingen gebruikt:

• comparative, of markt;
• kostbaar;
• rendabel.

De keuze van de methodologie hangt grotendeels af van het object van beoordeling en de werkelijke situatie die zich heeft ontwikkeld rond een bepaald type onroerend goed. De vergelijkende benadering bij het bepalen van de geschatte waarde wordt echter nog steeds als de meest betrouwbare manier beschouwd.

Basisprincipes voor benchmarking

De vergelijkende benadering is een reeks methoden om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen. De getaxeerde woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen.

Evaluatie is gebaseerd op de volgende principes:

• Vraag en aanbod. Deze twee indicatoren zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, een beperkt aantal aanbiedingen genereert een bepaalde vraag, en vice versa, hoe meer aanbiedingen, hoe minder vraag.
• Vervanging. Geen enkele koper zal meer betalen als een woning met vergelijkbare kenmerken minder kost.

Het concept van marktwaarde is bijna identiek aan het concept van evenwichtsprijs. De evenwichtsprijs is een reeks kwantitatieve kenmerken enprijsfactoren die vraag en aanbod bepalen voor het item dat wordt vergeleken.

Belangrijkste criteria voor het selecteren van vergelijkbare woningen voor taxatie van onroerend goed

Er is een enorm aantal elementen waarmee rekening wordt gehouden in een vergelijkende analyse, en hun combinatie is bijna oneindig. Daarom is de analyse beperkt tot een bepaald aantal factoren die direct van invloed zijn op de prijsstelling.

Vergelijkingselementen. Rechten kwaliteit

Elke last of erfdienstbaarheid leidt tot een waardevermindering van het te taxeren onroerend goed. Dat wil zeggen, elke beperking van het eigendomsrecht is een prijsverlaging. Als het te taxeren object dergelijke tekortkomingen niet heeft in vergelijking met vergelijkbare objecten, dan stijgt de prijs juist.

Voor percelen is de beschikbaarheid van erfdienstbaarheden niet de enige beperkende factor. Bij het beoordelen van de waarde is erg belangrijk, overdrachten van de eigendom van de grond of het recht van pacht, permanent gebruik. De laatste twee rechten worden reducerende factoren genoemd. Het is erg belangrijk of het land bepaalde beperkingen heeft voor verdere transacties ermee.

Verkoopvoorwaarden

Met dergelijke voorwaarden wordt rekening gehouden als het getaxeerde object bij verkoop werkelijk onderscheidende kenmerken heeft.

Faillissement is een reducerende factor, dat wil zeggen dat de verkoper haast heeft om een aan- en verkooptransactie te doen, aangezien de blootstellingstijd van het onroerendgoedmarktobject duidelijk korter is in vergelijking met vergelijkbare objecten.

De beoordeling wordt ook aanzienlijk beïnvloed door familiebanden, partnerschappenrelatie, hoewel het moeilijk is om deze risico's in te schatten.

Als de verkoper en de koper verbonden zijn door leaserelaties, en het is de bedoeling om een koopovereenkomst tussen hen te sluiten, dan zullen de geschatte kosten natuurlijk worden onderschat om te besparen op belastingbetalingen. In dit geval is er maar één motivatie - aangezien de partijen bij de transactie verbonden zijn door andere niet-marktrelaties, crediteert de verkoper de koper feitelijk. Een vergelijkbare situatie doet zich voor als de transactie onder de voorwaarden van de optie v alt.

Het vooruitzicht op het ontvangen van staatssubsidies voor infrastructuurontwikkeling kan leiden tot een stijging van de geschatte waarde van residentieel vastgoed. Het bedrag aan verwachte concessionele leningen wordt bepaald aan de hand van het verschil tussen concessionele en marktleningen.

Marktvoorwaarden

Er kan een neerwaartse bijstelling worden toegepast als er een significant verschil is tussen de marktwaarde van een vergelijkbaar object en het expertobject.

Een wijziging in functionaliteit kan ook in de beoordeling worden meegenomen, omdat dit de balans tussen vraag en aanbod beïnvloedt.

Locatie onroerend goed

Waardefactoren	Kostenverlagende factoren
Buurt Prestige Status van andere eigenaren van woningen Reservegebied Parkeergelegenheid Toegankelijkheid tot snelwegen Aanwezigheid van architecturale monumenten en andere attracties Recreatiegebied nabij onroerend goed Unieke architectonische kenmerken van het gebouw	Afstand van het stadscentrum Geen supermarkten op loopafstand Afstand van school en voorschoolse instellingen Slechte milieusituatie in de regio Aanwezigheid van fabrieks- en magazijnbedrijven in de buurt van het pand, stortplaatsen

Fysieke factoren (voor land)

Vergelijkende benadering bij de evaluatie van een perceel omvat het verzamelen van kenmerken over het onroerend goed:

• maat;
• vorm;
• geologie;
• topografie;
• niveau van paraatheid, dat wil zeggen, of het land is ontdaan van vegetatie, of onregelmatigheden zijn geëlimineerd;
• kwalitatieve indicatoren van bodembedekking.

Het meest opmerkelijk is de aan- of afwezigheid van heuvels of hellingen, rotsformaties of greppels. Ook is het van belang wat het draagvermogen van de aarde is, de sterkte ervan, de aanwezigheid van grondwater. Het is van groot belang of er informatie is over het mogelijk voorkomen van mineralen. Als de informatie wordt bevestigd, zal het land in de toekomst zeker een last krijgen.

Algemene kenmerken van het te beoordelen object

Marktvergelijkingsbenadering is de studie van kenmerken die de waarde van objecten verhogen. Deze omvatten:

• grootte van gebouw of kamer;
• gebouw hoogte;
• beschikbaarheid en oppervlakte van hulpvoorzieningen;
• plafondhoogte.

Het materiaal waaruit het gebouw is opgetrokken, is ook van belang, hoe moderner en betrouwbaarder het is, hoe hoger de waarde van het onroerend goed. Last but not least is de algemene uitstraling van het gehele gebouw, de beschikbaarheid van reparaties en een handige entree. Als de ingang vanaf het erf is, zal dit een reducerende factor zijn.

Gebrek aan reparatie is een reden om het evaluatierapport aan te passen. Een dergelijke berekening wordt gemaakt op basis van de kosten van herstel- of restauratiewerkzaamheden, rekening houdend met de winst die de ondernemer ha alt uit investeringen in aanleg of herstel.

Economische factoren

Vergelijkende benadering in onroerend goed houdt rekening met mogelijke besparingen op energiebronnen tijdens bedrijf. De constante stijging van de kosten van nutsvoorzieningen doet mensen constant nadenken over het besparen en gebruiken van alternatieve energiebronnen.

Deze factor is vooral belangrijk als het object wordt gekocht voor verdere verhuur. Hoe hoger de verhouding tussen inkomsten en kosten die naar de exploitatie van een gebouw of gebouwen gaan, hoe lager het bedrag aan terugbetaalbaar kapitaal in de netto huurinkomsten van onroerend goed.

Deze categorie omvat ook de indicator van de aan- of afwezigheid van meters, of er maatregelen zijn genomen om warmteverliezen te minimaliseren.

Andere indicatoren

Evaluatie houdt in dat rekening wordt gehouden met de aan- of afwezigheid van service-elementen. Het eenvoudigste voorbeeld is of het huis een lift heeft of niet. De aanwezigheid of gehele of gedeeltelijke afwezigheid van alle communicatie, demeer verbonden met het lokale systeem. Als er te veel tekortkomingen zijn, wordt een neerwaartse correctie uitgevoerd. De taxatie van onroerend goed wordt uitgevoerd op basis van verschillende indicatoren.

Berekeningsstappen

Alle vergelijkende berekeningen zijn gebaseerd op informatie uit open bronnen over recente transacties met vergelijkbaar onroerend goed.

Evaluatiestappen:

1. Het bestuderen van vergelijkbare aanbiedingen in een bepaald vastgoedsegment, het identificeren van vergelijkbare panden die recentelijk zijn verkocht.
2. De verzamelde informatie wordt geanalyseerd en elk aanbod wordt individueel vergeleken met het te taxeren onroerend goed.
3. Identificatie van prijskenmerken, wijzigingen in het taxatierapport.

Het overeenkomen van de aangepaste prijs en het afleiden van de uiteindelijke kosten door een vergelijkende benadering.

Voordelen van de vergelijkende benadering

Allereerst kun je met deze methode de mening van alleen typische kopers en verkopers weergeven.

De waardering wordt weerspiegeld in huidige prijzen, rekening houdend met veranderingen in financiële omstandigheden en zelfs inflatoire processen. De schatting is altijd statisch gerechtvaardigd.

Om een bepaald onroerend goed te evalueren, hoeft u niet de hele onroerendgoedmarkt te bestuderen, maar alleen vergelijkbare onroerend goed. De techniek is heel eenvoudig, met betrouwbare resultaten.

… en nadelen

• Heel moeilijk om de werkelijke prijzen te achterhalen.
• Volledige afhankelijkheid van de activiteit en stabiliteit van de vastgoedmarkt.
• Moeilijkheid inafstemming van gegevens, als vergelijkbare objecten aanzienlijk verschillen in termen van verkoop.

Tot slot

De essentie van de vergelijkende benadering bij de waardering van onroerend goed is duidelijk voor zowel de koper als de verkoper. De techniek stelt de partijen in staat om de vastgoedmarkt te bestuderen en ervoor te zorgen dat ze niet verliezen. Evaluatie kan worden uitgevoerd op basis van reeds afgeronde transacties of op aanbiedingen van andere verkopers. De vergelijkende techniek is in ieder geval het systematiseren en vergelijken van gegevens over vergelijkbaar vastgoed. Het belangrijkste is dat bij de selectie van vergelijkbare objecten ter vergelijking rekening moet worden gehouden met speciale of ongebruikelijke factoren, bijvoorbeeld de dreiging van inbeslagname van onderpand, wijzigingen in de regelgeving op lokaal niveau of niet-naleving van de voorwaarden van de leningsovereenkomst, de aanwezigheid van dwingende elementen.