Obligaties (hypotheek) in Rusland: waar halen banken geld voor hypotheken?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Obligaties (hypotheek) zijn goed voor meer dan 80% van alle onroerendgoedtransacties in de VS, in Rusland - minder dan 10%. De vooruitzichten van de effecten zijn duidelijk. Veel mensen weten echter niet alleen wat door hypotheek gedekte obligaties zijn, maar ook de basisconcepten.

Basis

Obligaties zijn effecten die recht geven op een vaste gegarandeerde winst.

Er zijn twee soorten:

1. Op aanbieding - goedkoper gekocht, duurder verkocht.
2. Vaste rente - veronderstelt een inkomen (coupon) voor de belegger na een bepaalde tijd.

Obligaties zijn schuldbewijzen. Het rendement wordt gegarandeerd door de rating van het bedrijf. Hoe stabieler de onderneming, hoe groter de kans dat ze het beloofde inkomen ontvangt.

Wat zijn obligaties (hypotheek)?

Een hypothecaire obligatie is een schuldbewijs dat investeringen in vastgoedleningen herfinanciert.

AAA Bank verstrekt bijvoorbeeld leningen om woningen te kopen. Hij heeft kapitaalnatuurlijk beperkt. Met 1 miljard roebel kan een bank bijvoorbeeld 1.000 leningen verstrekken. Natuurlijk stopt de vastgoedmarkt als de kredietinstelling geen geld meer heeft.

Wie profiteert ervan?

De uitgifte van hypothecaire obligaties is gunstig voor alle marktdeelnemers:

• Naar de bank - verhoogt het aantal verstrekte hypotheken.
• Investeerder - investeert geld in een actief dat, afhankelijk van de huizenprijzen, zou moeten groeien.
• Aan de lener - torenhoge hypotheekrentes worden met 1,5-2% verlaagd. Natuurlijk zijn de aantallen klein, maar in termen van een groot geleend bedrag is het voordeel duidelijk.
• Bouwers - bouwbedrijven "bevriezen" hun faciliteiten niet, maar blijven werken.
• Overheid - belastingen op ontwikkeling en verkoop.
• Werknemers - ze worden niet ontslagen wegens gebrek aan werk.

Hoe worden schuldverplichtingen zeker gesteld?

Nu over hoe deze markt werkt. AAA Bank geeft een lening uit voor de aankoop van onroerend goed voor een bedrag van 5 miljoen roebel. Hij geeft daarop obligaties uit (hypotheek) en verkoopt ze op de beurs. Geld van investeerders gaat naar nieuwe leningen. Zekerheden worden gedekt door hypotheekbetalingen van burgers.

Alternatieven

Obligaties (hypotheek) zijn niet het enige instrument voor beleggers in deze markt. Er zijn alternatieven:

• Hypotheekcertificaat van deelname - een deel van het geleende bedrag voor de aankoop van een actief. De belegger heeft recht op vastgoedwinsten.
• Hypotheek - een zekerheid die het recht bevestigt om geld te ontvangen vanlener. Het verschil met een obligatie (hypotheekobligatie) is dat het hypothecaire onderpand een verworven eigendom is.

Kenmerken van effecten in Rusland

Natuurlijk kan een idee dat uit de VS komt, positieve dingen op onze markt brengen. Hypotheekobligaties in Rusland roepen echter veel vragen op bij zowel beleggers als specialisten. De term "stabiliteit" is niet van toepassing op de ontwikkeling van de economie van ons land, met name de onroerendgoedmarkt. In de afgelopen 1,5-2 jaar stopte het niet alleen met groeien, maar daalde het ook aanzienlijk. Obligaties (hypotheek) kunnen geen inkomsten genereren uit de vastgoedmarkt als deze niet groeit.

Het tweede probleem zijn de hoge kosten van effecten. Particuliere commerciële bedrijven en gewone burgers zullen om deze reden geen investeerders kunnen worden. Alle hoop is gevestigd op niet-staatspensioenfondsen, banken die vrije fondsen hebben, die naar verluidt niet weten waar ze die moeten beleggen.

Het derde probleem is het ontbreken van een goed doordacht wetgevend kader.

We kunnen het samenvatten: de hoge kosten van effecten, de instabiliteit van de hypotheekmarkt en een slecht doordacht wettelijk kader zullen waarschijnlijk niet toestaan dat dit soort effecten zich in Rusland ontwikkelen.

Waarom zorgden hypotheekobligaties ervoor dat het systeem in 2008 crashte?

De crisis in 2008 begon precies met door hypotheek gedekte obligaties (CDO's). Feit is dat veel beleggers effecten begonnen te kopen, wetende dat de vastgoedmarkt voortdurend groeit. Dit beïnvloedde de strategie van banken, die onverschillig stonden tegenover de solvabiliteit van hun klanten. Het belangrijkste is dat ze dat zijn. Er zijn gevallen geweest waarin hypotheken voor $ 500.000 werden verstrekt aan mensen die geen vast inkomen hadden. Voor de bank zijn de risico's minimaal - zij ontvingen dit geld op de beurzen uit de verkoop van hypothecaire obligaties.

Bovendien hebben banken kredietswaps uitgegeven, dat wil zeggen verzekeringen als de schuld niet werd betaald.

Maar de piramide draaide zo hard dat ze onder hen obligaties (synthetische CDO's) begonnen uit te geven. Omdat de analytische bedrijven niet wisten wat het was, vertrouwden ze op de gegevens van de investeringsmaatschappijen die ze hadden uitgegeven. Sommigen wisten het, maar waren bang om grote klanten te verliezen. Ze maakten een nog problematischer actief van obligaties met een risicovol niveau BBB, maar de mate van dreiging was al gelijk aan AAA (zoals Amerikaanse staatsobligaties), dat wil zeggen absoluut veilig. Hierdoor konden beleggers met miljoenen dollars beleggen in ongedekte effecten en geld inzamelen bij pensioenfondsen die niet mogen beleggen in activa met een lagere rating dan deze rating. Natuurlijk moest zo'n piramide vroeg of laat instorten als de huizenprijzen beginnen te dalen. Dit is wat er gebeurde. Grote investeringsmaatschappijen, investeerders en verzekeringsagenten gingen failliet.

Beleggers profiteerden hiervan door te wedden op hypotheekswaps, dat wil zeggen door hypotheek gedekte onroerendgoedverzekeringen, die tegen lage prijzen werden verkocht. Dat wil zeggen, toen ik er een miljoen dollar in had geïnvesteerd, was het mogelijk om enkele honderden miljoenen te krijgen, omdat niemand eenvoudigweg in een wanbetaling geloofde.