Onroerend goedontwikkeling en zijn rol in economische ontwikkeling. Het concept, de typen, de principes en de fundamenten van ontwikkeling

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Onroerendgoedontwikkeling is een proces dat uit meerdere fasen bestaat en in de huidige omgeving riskant, langdurig en complex kan zijn. Er zijn veel obstakels die de ontwikkeling van onroerend goed in de weg kunnen staan. Een dergelijk proces kan jaren duren om een project van de eerste planningsfase tot voltooiing te brengen. Vastgoedontwikkelingsprojecten kunnen ook zeer lucratieve investeringsmogelijkheden zijn.

Concept

In de afgelopen jaren is er een nieuw concept in economische terminologie ontstaan: vastgoedontwikkelingsactiviteiten. De ontwikkeling van deze industrie verwijst naar ondernemersactiviteiten die veranderingen in bestaande gebouwen, constructies of grond inhouden, wat leidt tot een toename van hun marktwaarde.

Ontwikkeling is een type bedrijf dat wordt geassocieerd met het creëren, reconstrueren of veranderen van een bestaand onroerend goed of grond bij de bouw van gebouwen met meerdere verdiepingen, winkels, kantoren, industriële en magazijngebouwen, om te verkrijgeninkomen uit hun prijsverhoging.

Concept

De moeilijkheid om de ontwikkeling van de bouwsector te verbeteren heeft geleid tot de uitbreiding van wetenschappelijk en toegepast onderzoek bij de ontwikkeling en implementatie van nieuwe vormen, methoden en systemen voor het beheer van onroerend goed om het concurrentievermogen en de productiviteit van hun activiteiten.

Een van deze vormen is ontwikkeling. De ontwikkeling van vastgoedontwikkeling in de Russische Federatie is een relatief nieuw type bedrijf dat is ontstaan als gevolg van trends in de markteconomie van gerelateerde bedrijfsgebieden in onroerend goed, investeringen en bouw.

Volgens de cijfers van de Russische economische wetenschap Mazura I. I., Shapiro V. D., die zich bezighielden met onderzoekswerk op het gebied van beheer en ontwikkeling van onroerend goed, is ontwikkeling een speciaal proces en type professionele activiteit (bedrijf) dat wordt geassocieerd met hoogwaardige transformatie van onroerend goed om de waarde ervan te verhogen.

Ontwikkeling is het proces waarmee een hoogwaardige verandering in onroerend goed wordt bereikt.

Uiteindelijk zijn de belangrijkste tekenen van ontwikkeling specifieke kwalitatieve indicatoren, d.w.z. de fundamentele transformatie en prijsstijging van een vastgoedobject, evenals de productiviteit en het rendement op de investering.

Aan de andere kant fungeert ontwikkeling ook als een managementsysteem voor het proces van creatie en ontwikkeling van onroerend goed, waardoor de fysieke, financiële en juridischespecificaties.

Het wijzigen van een vastgoedobject tijdens de ontwikkeling gebeurt op zo'n manier dat de prijs ervan meerdere keren stijgt.

Als gevolg hiervan zorgen de fysieke ontwikkelingsprocessen voor de opkomst van nieuwe consumenteneigenschappen van het object die voldoen aan de veranderende behoeften van de samenleving. Deze veranderingen kunnen zowel dramatisch zijn als van buitenaf niet erg zichtbaar. Ze zijn echter altijd een noodzakelijk teken van ontwikkeling, een noodzakelijke voorwaarde om het financiële effect van het gebruik van onroerend goed te vergroten.

Eigenschappen veranderen in de loop van de tijd tijdens de ontwikkeling om aan de behoeften van de samenleving te voldoen.

Financiële ontwikkelingsprocessen worden gerealiseerd in de vorm van een prijsstijging van onroerend goed als gevolg van de aangebrachte fysieke veranderingen. Tegelijkertijd wordt de prijsverhoging niet veroorzaakt door fysieke veranderingen, maar alleen door veranderingen die voldoen aan de eisen van de markt en de behoeften van haar klanten.

Hoe meer deze overeenkomst, hoe hoger de waarde van het gemaakte object en hoe hoger de ontwikkelingsefficiëntie.

De productiviteit van ontwikkeling zal verbeteren als deze voldoet aan de behoeften van de klant.

Volgens zijn structuur kan een bedrijf een gediversifieerd investerings- en constructiebedrijf zijn of een houdstermaatschappij met een complex ontwikkeld systeem, dat bestaat uit verschillende organisaties, die elk hun plaats innemen in een bepaalde hiërarchie en hun eigen doel.

Het moet worden benadrukt dat niet alle organisaties die deelnemen aanhet proces van het creëren en uitvoeren van een investerings- en bouwproject, maken deel uit van de structuur (systeem) van een ontwikkelingsbedrijf.

Dit kunnen gemeentelijke en particuliere bedrijven zijn die bij bepaalde fasen van het project betrokken zijn. Maar hoe meer ze in deze investerings- en bouwholding worden opgenomen en onder de algemene leiding van een ontwikkelingsmaatschappij vallen, hoe productiever deze onderneming zal werken. Tegelijkertijd zullen deze bedrijven bepaalde functies van management, organisatie, motivatie, controle, enz. vervullen.

Ontwikkeling is een nieuw type bedrijfsactiviteit in verband met restauratie, engineering, constructie en andere werken. Na de voltooiing van deze werken vindt er een kwalitatieve verandering in het onroerend goed plaats en neemt de waarde van het onroerend goed toe.

Verschillen tussen Russische en buitenlandse ontwikkeling

Het belangrijkste verschil is dat de westerse ontwikkeling is gebaseerd op het schema van de noodzaak om een onroerendgoedobject te creëren, dat was gebaseerd op marktonderzoek. In onze staat wordt een investeringsproject ontwikkeld voor een specifiek stuk grond dat beschikbaar is voor het project.

Onroerendgoedontwikkeling in Rusland houdt in dat onze bedrijven nog niet kunnen concurreren met buitenlandse, maar deze doctrine wordt steeds populairder vanwege het zich ontwikkelende systeem van stadsplanning en de Europeanisering van de moderne samenleving. De rol van developers wordt steeds tastbaarder. Ze kunnen fundamenteel organiserenveranderingen. De transformaties gebeuren op verschillende manieren. Ontwikkelaars zijn ondernemers en specialisten met een breed profiel: op het gebied van recht, geld en bouw. Er zijn er maar weinig in Rusland en de prijs van hun diensten is vrij hoog.

Ontwikkelingstaken

De centrale doelstelling van vastgoedontwikkeling en -beheer is het maximaliseren van de inkomsten uit onroerend goed. De bron van deze inkomsten is de toegevoegde waarde die tijdens de uitvoering van het project werd gecreëerd als het verschil tussen de kostprijs van het object en de kostprijs van het project.

Hier moet de activiteit van de ontwikkelaar gericht zijn op het maximaliseren van de waarde van het voltooide object en het minimaliseren van de kosten.

Belangrijkste doelen van professionele vastgoedontwikkeling:

1. Efficiënte organisatie van het projectgoedkeuringsproces met overheidsinstanties.
2. Efficiënte organisatie van het werk met aannemers, evenals het aantrekken van betrouwbare aannemers met minimalisering van prijzen en projecttijd door middel van contractbiedingen. Een van de belangrijkste instrumenten voor het verbeteren van het beheer van het bouwdeel (uitvoering) van ontwikkelingsprojecten is de betrokkenheid van professionele projectmanagers met kennis van bouwtechnologieën.
3. Efficiënte organisatie van projectfinanciering van fondsen - de vorming van een economisch levensvatbaar en goed ingeburgerd mechanisme voor het toewijzen van financiële middelen, dat een combinatie van verschillende fondsen omvat en een verandering in de verhouding daartussen naarmate u vordertproject.

Bronnen van fondsen voor ontwikkelingsprojecten zijn: eigen vermogen, directe financiering, geleende fondsen (inclusief bankleningen, fondsen).

Elk van deze bronnen heeft zijn voor- en nadelen. Als gevolg hiervan vormen de eigen middelen van de ontwikkelaar meestal het kleinste deel van de totale financiering die aan het project wordt toegewezen.

De belangrijkste financieringsbron voor het project tijdens de bouwfase zijn geleende middelen en middelen uit directe financieringsbronnen, terwijl het aandeel van deze laatste toeneemt naarmate het project afloopt. De ontwikkelaar moet deze bronnen kunnen combineren naarmate het project vordert, om onnodige afhankelijkheid van het project van de toewijzing van fondsen uit leningen te vermijden en de vergoeding voor aangetrokken fondsen te minimaliseren.

4. Effectieve organisatie van de verkoop (lease) van een object, die tot stand komt met tussenkomst van gespecialiseerde makelaardijen. Het vergroten van de capaciteit van verkoopteams door het gebruik van verschillende manieren om verkoop te organiseren, omvat: werken via internet, sociale netwerken gebruiken, verkopen in het veld.

Principes

Een van de belangrijkste principes van vastgoedontwikkeling is de oprichting van een krachtig team van consultants die in verschillende stadia van het project zullen werken - van marketingwerk tot de implementatie van de exploitatie van bouwplaatsen. Het aantrekken van dergelijke professionals is niet goedkoop, maar, zoals de ervaring leert, is het winstgevend.

AanElke stap in de ontwikkeling van het project moet de hoofdlijnen benadrukken, bij een succesvolle implementatie kunt u een succesvol resultaat van het hele project verwachten. Marktonderzoek moet de volgende vragen beantwoorden:

• in welke marktsector zijn er nu onvervulde niches en zullen ze in de toekomst blijven;
• wat is het meer mogelijke prijsniveau voor de verkoop van de bebouwde oppervlakte;
• wat is de prognose van de projectwinstgevendheid;
• welk concurrentieniveau in een bepaalde sector;
• waarschijnlijke risico's en manieren om ze te verminderen.

Onderzoek van de vastgoedmarkt stelt je in staat om de bestaande balans tussen vraag en aanbod in verschillende sectoren te vinden en zo ongevulde niches te identificeren waarin bepaalde gebieden ontbreken.

Door de verkoopprijs en de bouwprijs te bestuderen, kunt u sectoren vinden waarin de efficiëntie van het ontwikkelingsproject maximaal zal zijn.

Er moet in het onderzoek veel aandacht worden besteed aan de prognoses van deze kenmerken, aangezien de stand van zaken in de markt voortdurend verandert. De studie moet ook een studie bevatten van het werk van concurrenten, waarbij hun sterke en zwakke punten worden geïdentificeerd.

Beelden

Het is gebruikelijk om onderscheid te maken tussen twee hoofdtypen ontwikkeling: fee-ontwikkeling en speculatieve ontwikkeling.

Fee-ontwikkeling is een type bouwbedrijf waarbij het ontwikkelbedrijf niet de eigenaar is van het object dat wordt gebouwd, maar zich alleen bezighoudt met pure ontwikkeling zonder investeringsfuncties. Dit type ontwikkeling isminste risico.

Traditionele ontwikkeling in de moderne Russische bouwmarkt impliceert de onmisbare deelname van ontwikkelaarsfondsen aan investerings- en bouwaspecten.

Het aandeel van de rol van het bouwbedrijf in investeringsprojecten varieert van 100 tot 35-40 procent.

Speculatieve ontwikkeling is moeilijker dan de eerste optie. De ontwikkelaar bouwt commercieel vastgoed en treedt op als grondlegger van het project. Het financiële schema van grote ontwikkelingsprojecten is een complexe combinatie van de eigen middelen van de ontwikkelaar en aangetrokken investeringen: bankleningen en betalingen van toekomstige huurders.

Hoge winsten in speculatieve ontwikkeling gaan gepaard met hoge risico's in het geval van projectmislukking. Speculatieve ontwikkeling is de moeilijkste vorm van relaties tussen deelnemers aan het investeringsproces op de onroerendgoedmarkt, aangezien onroerend goed, bouwproces, ontwerp en uiterst moeilijke banktransacties in één project worden gemengd.

Wie is een ontwikkelaar?

Een ontwikkelaar is een bedrijf dat een object maakt en dit proces beheert. Het geheel van alle door de ontwikkelaar uitgevoerde werken is een complex investeringsproject op het gebied van vastgoed. Tijdens de uitvoering van het project probeert de ontwikkelaar (ook bekend als de ontwikkelaar) risico's te minimaliseren en de winstgevendheid te vergroten. In sommige gevallen mag hij alleen als uitvoerder optreden en voor zijn werk een vast honorarium van de opdrachtgever ontvangen. Als de ontwikkelaartreedt op als initiatiefnemer van het project, dan wordt hij gedwongen alle risico's te nemen.

Een ontwikkelaar is een vastgoedprofessional die gespecialiseerd is in het creëren van nieuwe of renovatie van bestaande eigendommen, hun succesvolle marketing en verkoop. Deze werknemers werken vaak met partners om risico's en werklast te delen, en ze kunnen werken voor grote bedrijven die op grote schaal aan vastgoedontwikkeling doen of vastgoedontwikkeling gebruiken als één investeringsvehikel in een diverse portefeuille.

Mensen kunnen een carrière als ontwikkelaar vanuit verschillende perspectieven benaderen. Ontwikkelaars kunnen een diploma hebben in vastgoedontwikkeling of werken als makelaar, aannemer of architect.

Werken als vastgoedontwikkelaar is een zeer moeilijke taak. Ontwikkelaars moeten in staat zijn om een breed scala aan toekomstscenario's te evalueren en te bepalen of ze werkbaar en acceptabel zijn. Hij kan naar een leegstaand perceel kijken en het potentieel ervan zien, of een rondleiding krijgen door een vervallen gebouw en een plan maken voor herontwikkeling en een succesvolle verkoop in de toekomst.

Ontwikkelaars werken meestal op grote schaal en zijn betrokken bij de bouw van meerdere eenheden die duizenden eigendommen kunnen beslaan.

Ervaring in de vastgoedsector is van cruciaal belang, aangezien de ontwikkelaar de markt goed moet kennen om te begrijpen of het project succesvol zal zijn of niet. Ontwikkelaars hebben ook contacten nodig met lokale overheden om hen te helpen elkaar te ontmoetenprojecten variërend van de mensen op kantoor die begeleiding kunnen bieden om het project vooruit te helpen tot de planningsmedewerkers in de gemeente die deze projecten vooruit zullen helpen.

Een goede ontwikkelaar maakt ook deel uit van een groter team. De ontwikkelaar moet samenwerken met architecten, aannemers, landschapsarchitecten, politici, makelaars en vele andere professionals om het project van begin tot eind te begeleiden. Ontwikkelaars moeten goede teams selecteren, ze effectief organiseren en beheren om aan de behoeften van het project en de teamleden te voldoen, terwijl ze de controle over de algehele ontwikkeling behouden.

Veel ontwikkelaars kiezen voor een specifiek specialisatiegebied, zoals high-end residentieel vastgoed, commercieel vastgoed, middenklasse vastgoed, woningen met een laag inkomen enzovoort.

Ontwikkelaars kunnen ook de geografische grenzen van hun projecten verleggen. Een ontwikkeling die bijvoorbeeld is gekoppeld aan de high-end woningmarkt in New York City, zal niet per se zo succesvol zijn in Minneapolis.

Projectfasen

Ontwikkelingsproject voor residentieel vastgoed kan in drie fasen worden verdeeld:

1. Vroeg stadium: In de beginfase is het project gericht op expertise, onderzoek en vergunningen. Dit is meestal het meest inconsistente deel in duur. Beleggen in dit stadium brengt de grootste en meest uiteenlopende risico's met zich mee, omdat er veel onbekende factoren zijn. Enkele van de belangrijkste stappen in deze fase zijn de volgende procedures:

• milieubeoordeling;
• examens;
• marktanalyse en haalbaarheidsstudie;
• aankoop van land of het veiligstellen van rechten om land te kopen;
• terreinplannen, ontwikkelingsplannen en bouwplannen;
• organisatie van bouwfinanciering;
• infrastructuurverbeteringen.

2. Middenfase (bouwfase): omvat de bouw en verbetering van gebouwen. Aangezien het pre-projectwerk al is voltooid, zijn de risico's van het project in dit stadium aanzienlijk verminderd, maar niet volledig geëlimineerd. Enkele van de belangrijkste stappen in deze fase zijn procedures:

• bouwfinanciering ophalen;
• projectmarketing;
• pre-leasing;
• vastgoedbeheerorganisatie (tenzij gedaan tijdens de pre-ontwikkeling).

3. De laatste fase (exploitatie): is de eerste fase van de levenscyclus van het gebouw. Hoewel de risico's die gepaard gaan met de voorontwikkeling en de bouw op dit punt kunnen worden geëlimineerd, is de toestand van de huurders nog steeds in gevaar. Sommige activiteiten in de laatste fase omvatten de volgende procedures:

• zoek een koper als dat nog niet is gebeurd;
• permanente marketing en leasing;
• bepaal de retentiestrategie;
• versterk vastgoedbeheer;
• stabilisatie bereiken.

En als we te maken hebben met commercieel vastgoed?

Om de investering te brengenverwachte winst, moet u zich zorgen maken over de juiste plaatsing en promotie op de markt. Op dit moment wordt de taak in Rusland gecompliceerd door het feit dat de concurrentie op deze markt extreem hoog is. Om deze reden is de ontwikkeling van commercieel vastgoed relevanter dan ooit.

Commercieel vastgoed ontwikkelen heeft veel voordelen voor de financier. De belangrijkste zijn:

• een geleidelijke stijging van de prijs van winkelruimte, waardoor ze binnenkort ruimte tegen hogere kosten kunnen doorverkopen;
• mogelijkheid om passieve huurinkomsten te verdienen;
• veilige investering met het minste risico.

In ieder geval heeft het object zelf enige waarde, omdat je op elk moment geld kunt krijgen van de implementatie ervan.

Toepassing van ontwikkeling in de handel

Rekening houdend met de ontwikkeling van de ontwikkeling van winkelvastgoed, kunnen we de belangrijkste taken onderscheiden die in dit geval voor de belegger zijn gesteld.

Ze omvatten:

• Marketingmarktonderzoek om concurrenten te identificeren en de beste opties te vinden om klanten naar het winkel- en entertainmentcomplex te lokken;
• zoek naar de optimale locatie voor de locatie van een winkel- of zakencentrum, rekening houdend met de stroom van mensen;
• ontwikkeling van het voorgenomen plan voor de locatie van winkelruimte (indeling in zones).

Voor winkelcentra hangt de huurprijs niet alleen af van de oppervlakte van het pand, maar ook van de locatie - die punten die zich dichter bij de ingang of op plaatsen met grote mensenmassa's bevinden zullenmeer kosten.

Van tijd tot tijd kan het ook nodig zijn om extra investeringen in de bouw aan te trekken.

Magazijnbezit

Magazijnvastgoed is tegenwoordig een van de meest aantrekkelijke segmenten van de Russische ontwikkelingsmarkt. De markt is nog lang niet verzadigd. Aanbiedingen van kwaliteitsobjecten zijn onbeduidend. De vraag is aanzienlijk. Het rendement op de investering is ongeveer 15-17% en de terugverdientijd is binnen 4-5 jaar. De uitvoering van projecten in de ontwikkeling van magazijnvastgoed wordt uitgevoerd door zowel grote als middelgrote ontwikkelaars.

Conclusie

Ontwikkeling is dus een systeem van economische, organisatorische, juridische en fysieke relaties op de vastgoedmarkt. De implementatie van een project op dit gebied biedt de mogelijkheid om innovaties toe te passen en winstgevendheid te verkrijgen op basis van hun investering.