Valkuilen van een hypotheek: de nuances van een hypothecaire lening, de risico's, de fijne kneepjes van het sluiten van een overeenkomst, adviezen en adviezen van advocaten

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Hypotheekleningen vormen een integraal onderdeel van het leven van openbare en individuele huishoudens die land, huisvesting en verbeterde levensomstandigheden nodig hebben. Het concept van hypotheek bestaat in de wereld sinds de oudheid, toen de persoonlijkheid van de schuldenaar, die tot slaaf werd gemaakt, voor schulden werd verpand. In de 6e eeuw voor Christus werd het pandrecht van de persoon vervangen door het pandrecht van alle eigendommen die de schuldenaar had, in het bijzonder grond. Terwijl het eigendom van de schuldenaar aan de schuldeiser werd verpand, werd een hypotheekpilaar geïnstalleerd op het grondgebied van zijn grondbezit - het bewijs van het verpande eigendom. Een record van de schuld werd geregistreerd op de post.

Historische feiten over het ontstaan van hypotheken

Tijdens het bewind van Elizabeth Petrovna (250 jaar geleden) werd de adel van Rusland gesubsidieerd door hypothecaire leningen. Tegelijkertijd werd dezelfde nalatenschap meerdere keren opnieuw verhypothekeerd zonderalleen bij adellijke banken, maar ook bij particuliere geldschieters. Gebrek aan controle van debiteuren-crediteuren, uitstel en herfinanciering (herfinanciering) van de 18e-eeuwse hypotheek leidden tot een enorme schuld aan de staatskas en het natuurlijke faillissement van banken.

De aanzet voor een nieuwe ontwikkelingsronde van de hypothecaire lening was de hervorming van de afschaffing van de lijfeigenschap, toen miljoenen boeren een lening nodig hadden om land te kopen. De hypothecaire lening werd verstrekt voor 49 jaar tegen 6 procent per jaar. Het was toen dat het charter van stedelijke kredietverenigingen werd gevormd, waarin de regels voor een hypothecaire lening werden voorgeschreven. De hervorming van het particulier grondbezit droeg bij tot de verspreiding van kredietrelaties in de landbouw in heel Rusland. Leningen die in die tijd door land werden gedekt, werden landleningen genoemd. Hypotheekobligaties werden strikt geregistreerd door een notaris en er werden effecten tegen hen uitgegeven op de beurs, waarvan in 1913 35% buitenlands kapitaal was. Het systeem van bankleningen is ontstaan door de vorming van de nieuwe economie van het land.

Na de Oktoberrevolutie, waarin banken werden genationaliseerd en kredietrelaties werden gecentraliseerd, was het concept van hypotheek 70 jaar lang vergeten.

Het nieuw leven inblazen van hypotheken in Rusland begon pas in de jaren negentig en kreeg in 1998 wettelijke steun. Na een golf van crises heeft de hypothecaire kredietverlening een aantal veranderingen ondergaan - aanscherping van de leenvoorwaarden, verplichte hypotheekverzekering, verplichte aanbetaling en een systeem van boetes - hypotheekvalkuilen.

Hypotheekstatistieken vandaag

Tot op heden zijn ongeveer 400 kredietinstellingen actief op de Russische markt voor hypotheekleningen. Nadat de Centrale Bank van de Russische Federatie strikte regels had opgesteld voor de activiteiten van kredietinstellingen, bleven alleen betrouwbare, bewezen en efficiënte hypotheekverstrekkers op de hypotheekmarkt over. Volgens de Centrale Bank is de gemiddelde looptijd van een hypothecaire lening 15 jaar en is de gemiddelde hypotheekrente in Rusland 9,8% per jaar. Het percentage Russen dat de komende 5 jaar een woning wil kopen is 70%. In feite is een hypothecaire lening nu beschikbaar voor slechts 33% van de beroepsbevolking, ter vergelijking - vóór 2000 - slechts 5% van de beroepsbevolking. De meest populaire banken onder de bevolking voor het verkrijgen van hypotheken zijn Sberbank en VTB, waarbij het kopen van een appartement op hypotheek ook moeilijker kan worden als je ze niet kent.

Kenmerken van het verstrekken van documenten voor een hypotheek

Voor het sluiten van een hypotheekovereenkomst is het raadzaam om niet alleen kennis te nemen van de voorgestelde rente en betalingstermijn, maar ook met een aantal voorwaarden en eventuele tekortkomingen in het bankwezen, de zogenaamde hypotheekvalkuilen.

Het is belangrijk om te onthouden dat hoe overtuigender documenten over de betrouwbaarheid van de kredietnemer worden gepresenteerd, hoe stabieler de relatie met de bank zal zijn. Voordat u naar de bank gaat, moet u standaarddocumenten voorbereiden: een Russisch paspoort met registratie op de locatie van de bank, evenals een bewijs van inkomen.

De bank kan instemmen met het verstrekken van een lening zonder een bewijs van inkomen, maar inDe scoringsvragenlijst moet de werkplek en de hoogte van het maandsalaris aangeven. De staatsveiligheidsfunctionaris zal dit alles zeker controleren en als de aanvrager loog over de werkplek of het salaris, zal hem een hypotheek worden geweigerd.

Op basis van de resultatenrekening berekent de bank de looptijd van de hypothecaire lening. Volgens de regels mag de gemiddelde leningbetaling niet hoger zijn dan 40% van het maandinkomen van de lener, anders wordt de leentermijn verlengd in overeenstemming met deze regel. En hoe langer de looptijd van de lening, hoe meer de lener te veel beta alt voor de gehele looptijd van de hypotheek.

Bankkosten

Bij het registreren van een hypotheekovereenkomst zijn de volgende extra commissies mogelijk:

• Voor de uitvoering van het contract, het openen van een rekening.
• Betaling wordt verzorgd door een onafhankelijke hypotheektaxateur.
• Verplichte hypotheekverzekering, evenals de gezondheid en het leven van de lener, eigendom van onderpand.
• Aanvullende eisen die de bank kan stellen aan de kredietnemer in geval van wantrouwen jegens de ontwikkelaar bij het aanvragen van een hypotheek in een nieuw gebouw. Dit kan leiden tot hogere hypotheekrentetarieven.
• De bank kan de lener verplichten om een appartement met hypotheek alleen te kiezen via een betrouwbare makelaar, die een partner van de bank kan zijn (makelaarsdiensten zijn meestal niet minder dan 5% van de kosten van huisvesting).

Boetes en straffen

Boetes voor te late hypotheekbetalingen kunnen het totale bedrag van de lening aanzienlijk verhogen, dus u moet erachter komen voordat u het contract ondertekent - op welke datum u moet betalen, hoebetere manier van storten: contant geld, geldautomaten, elektronische betalingen. Het is handig om te weten hoe lang het duurt voordat geld op een bankrekening wordt bijgeschreven, bijvoorbeeld van rekening naar rekening 1-3 bankwerkdagen.

Als gevolg van wachtrijen bij bankkantoren of bij geldautomaten, kunnen er situaties ontstaan die tijdige maandelijkse betalingen vertragen. Het is noodzakelijk om na te gaan welke boetes bij één of twee vertragingen precies worden opgelegd, en welke - bij stelselmatige wanbetaling (door ontslagen of ziekte) en wat hier vooraf aan gedaan kan worden. In extreme gevallen kan de bank het contract eenzijdig beëindigen, het onderpand verkopen en de hypotheekschuld aflossen, en de rest teruggeven aan de lener.

De nuances en risico's van een hypothecaire lening

Voordat u het contract ondertekent, moet u zorgvuldig lezen en indien mogelijk een advocaat raadplegen over controversiële en onbegrijpelijke punten. Dus, wat zijn precies de valkuilen bij het aanvragen van een hypotheek die je moet uitwerken?

1. Bestudeer het bedrag van alle vergoedingen en hoe ze worden betaald.
2. Maak uzelf vertrouwd met de lijst met straffen, hun grootte en de redenen voor hun toerekening. Het contract mag geen boete bevatten voor vervroegde aflossing van de hypotheek.
3. Bestudeer het betalingsschema: contributiebedragen en vervaldata.
4. Het is belangrijk om de lijst met situaties te lezen waarbij de rente op een hypotheek stijgt. Bespreek met de bankmanager eventuele onduidelijke taal, zoals "het verhogen van de rente als gevolg van een verandering in de marktomstandigheden."
5. Ontdek hoeveel verzekering nodig is en of het mogelijk is zonderermee rondkomen. De bank heeft niet het recht om een lening of het leven van een lener te verzekeren met een hypotheek, maar heeft het recht om de rente te verhogen in geval van weigering van verzekering met 1-1,5%.

De hypotheekovereenkomst wordt ondertekend door beide gelijke partijen, dus de lener heeft het recht om onvoorwaardelijk niet akkoord te gaan met de voorwaarden van de bank, waarbij hij de valkuilen van de hypotheek en de risico's op zich neemt. In geval van geschillen is het noodzakelijk deze op te lossen alvorens het contract te ondertekenen. De klant kan verzoeken om een clausule over het recht op herfinanciering van de hypotheek in de overeenkomst op te nemen, wat mogelijke overmacht in de toekomst aanzienlijk zal vergemakkelijken.

Subtiliteiten van het sluiten van een hypotheekovereenkomst

Bij het bestuderen van de valkuilen van een hypotheek, is het belangrijk om enkele nuances van krediet- en hypotheekrelaties met de bank in gedachten te houden. Zo is het onroerend goed tijdens de looptijd van het contract eigendom van de lener, maar kan hij er pas volledig over beschikken aan het einde van het contract. Ook kan de lener niet:

• Huur gehypothekeerd onroerend goed te huur zonder voorafgaande toestemming van de bank. Doorgaans zijn kredietinstellingen terughoudend om dergelijke transacties met onroerend goed als onderpand toe te staan, aangezien de toestand van het object kan verslechteren, wat zal leiden tot een daling van de marktprijs als het nodig is om het te verkopen. De geldschieter heeft echter niet het recht om te voorkomen dat het onderpand wordt verhuurd voor een periode van maximaal één jaar.
• Renovatiewerkzaamheden uitvoeren, waaronder illegale herontwikkeling van het appartement. Om de noodzakelijke reparatie- en constructiewijzigingen uit te voerenje moet een project voorbereiden, toestemming krijgen van de woninginspectie en vervolgens de geldschieter op de hoogte stellen.
• Tijdens de gehele looptijd van de hypotheekovereenkomst is het bij wet verboden om gehypothekeerde eigendommen opnieuw te registreren in niet-residentiële gebouwen.
• Het is onmogelijk om ruil- of schenkingstransacties te doen met onroerend goed met onderpand, en ook niet om te verkopen zonder de toestemming van de schuldeiser. De verkoop is alleen mogelijk als de lener schulden heeft bij de bank van de schuldeiser en de opbrengst van de verkoop zal worden gebruikt om de schuld af te betalen en verplichtingen aan de bank te sluiten.

Valkuilen van hypotheken in Sberbank

Sberbank heeft een standaard hypothecaire leningovereenkomst, het voorbeeld hiervan is te vinden op de website voor een voorlopige beoordeling.

De belangrijkste valkuilen bij het sluiten van een hypotheekovereenkomst met Sberbank zijn extra kosten voor een taxateur van onderpand, voor het huren van een bankcel, voor de diensten van een makelaar of advocaat, het betalen van verzekeringen en natuurlijk het betalen van een staatsvergoeding.

De voorwaarden van de hypotheekovereenkomst bepalen de mogelijkheid van zelfselectie door de kredietnemer van de taxateur, maar hij moet voldoen aan de vereisten van Sberbank. Daarom is het niet de moeite waard om risico's te nemen en het onderpand vooraf te evalueren. Sberbank kan de verstrekte evaluatiedocumenten weigeren, waarbij de weigering wordt uitgelegd als niet-naleving van de vastgestelde procesregels, en het geld zal worden verspild.

Sancties voor vertragingen in Sberbank

Het meest onaangename deel van de valkuilen van een hypotheek in Sberbank voor discussie zijn boetes en boetes. Maar het is belangrijk om de volgende punten van het contract te begrijpen.

Item met betrekking tot late vergoedingen. De hoogte van de boete is direct afhankelijk van de herfinancieringsrente van de Centrale Bank op de datum van de boete. Dit kan de hoogte van de huidige boete aanzienlijk verhogen. Daarom is het handig om vooraf te weten wat de voorwaarden zijn van mogelijke boetes voor te late betalingen.

Voorwaarden voor beëindiging van de hypotheekovereenkomst. Sberbank heeft het recht om het contract in sommige illegale situaties te annuleren, bijvoorbeeld in geval van systematische vertragingen, wanneer het onderpand voor andere doeleinden wordt gebruikt, in gevallen waarin de crediteurbank weigert de staat van het onroerend goed te controleren, en ook bij beëindiging het verzekeringscontract.

Tijdens de looptijd van de hypothecaire leningsovereenkomst heeft de lener niet het recht om gehypothekeerde woningen te verkopen, er andere personen in te registreren, te verhuren of te herontwikkelen zonder de goedkeuring van de geldschieter.

Hypotheek in "VTB": valkuilen

Van de scherpe valkuilen bij het sluiten van een contract, dient u op het volgende te letten.

VTB Bank raadt u ten zeerste aan om een verzekering voor eigendom (titel), gezondheid, leven alleen af te sluiten bij uw partner VTB Insurance. Als u een verzekering weigert, gaat de hypotheekrente zeker met 1% omhoog.

Het minimumbedrag van een hypothecaire lening is vanaf 2 miljoen roebel. Een kleiner bedrag impliceert beperkingen op de aanbetaling of extra kosten bij het aanvragen van een lening. Het is niet rendabel voor de bank om kleine leningen voor lange periodes te verstrekken.

Wanneerbij vertragingen neemt de bank niet het initiatief om de schuld te herstructureren of een kredietvakantie te regelen. Het is voordeliger voor de bank om zich aan de voorwaarden van de vorige overeenkomst te houden en het geleende geld op tijd terug te geven. Om problemen met betalingsachterstanden op te lossen, dient de lener zelf een aanvraag in bij de bank.

Bank "VTB" is een betrouwbare efficiënte kredietorganisatie en vereist daarom een duidelijke nakoming van verplichtingen uit het contract. Daarom is het bij twijfel over de financiële draagkracht van je budget beter om de beslissing om een hypotheek af te sluiten nog even uit te stellen.

Advies en advies van advocaten

Praktijkadvocaten raden aan om hypotheekvalkuilen te vermijden voordat ze een leningsovereenkomst sluiten.

• Bereken hypotheekbetalingen zo dat ze niet hoger zijn dan 30% van het gezinsinkomen.
• Sluit een hypotheek alleen af in de valuta waarin het maandinkomen gaat. Zelfs als het zinvol is om geld te besparen, is het niet nodig om risico's te nemen. Een hypothecaire lening is een langetermijnlening en wanneer de wisselkoers fluctueert, zult u vele malen te veel moeten betalen bij het inwisselen van roebels voor de contractvaluta.
• Kies voor een hypotheek alleen een kredietverstrekker van grote banken met jarenlange ervaring en een goede reputatie, die de meest gunstige voorwaarden bieden.
• Haast je niet om een hypotheekprogramma te kiezen. Het is noodzakelijk om zorgvuldig de meest geschikte te vinden met mogelijke gunstige, preferentiële voorwaarden.
• Het is niet nodig om direct een hypotheek af te sluiten op een grote woonruimte. Het wordt aanbevolen om uw levensomstandigheden geleidelijk te verbeteren. Na odnushki moet u bijvoorbeeld niet streven naar drie- of vierkamerappartementen.appartementen. Koop eerst een tweekamerappartement en na het betalen van het volledige bedrag kun je al nadenken over een comfortabeler driekamerappartement.
• Bestudeer het contract zorgvuldig en let op extra commissies en onkosten bij het aanvragen van een hypotheek. Het zijn de valkuilen van de hypotheekovereenkomst.
• Hoe langer de looptijd van de hypotheek, hoe hoger het tarief. Het is aan te raden om een hypotheek voor een kortere periode af te sluiten. Immers, hoe langer de looptijd van de hypotheek, hoe groter het totale te veel betaalde bedrag.
• Kies een vaste rente en geef de voorkeur aan een variabele rente, die in feite winstgevender is, maar niet in omstandigheden van hoge marktvolatiliteit, die de lener tot enorme schulden kan drijven. Met een vast tarief kunt u niet sparen, maar u kunt ook niet verliezen.
• Neem alleen contact op met onafhankelijke taxateurs bij het kiezen van een hypotheekobject, aangezien makelaars altijd de staat van het onroerend goed verfraaien om winstgevender te verkopen.
• Het is raadzaam om vooraf een financiële reserve aan te leggen voordat u het contract ondertekent. Dit is de zogenaamde financiële airbag, bestaande uit 3 maandelijkse hypotheekbetalingen om vertrouwen te hebben gedurende de gehele looptijd van het contract.

Wederverkoophypotheek

Hypotheek op de secundaire markt is makkelijker te regelen doordat het huis in gebruik is genomen en er geen bouwrisico's zijn.

Bij het kopen van een secundaire woning in een hypotheek, moeten de valkuilen worden gecontroleerd: wie is de eigenaar en wie staat er ingeschreven in de geselecteerde woning. Er kan een situatie ontstaan wanneer een van de eigenaren van delen van de woonruimte nietga akkoord met verkopen.

Vervolgens is het absoluut noodzakelijk om te controleren of alle bestaande herontwikkelingen in het appartement legaal zijn, of er schulden zijn op rekeningen en ervoor te zorgen dat het appartement niet al een pand is in een andere kredietinstelling.

Controleer de staat van communicatie, of reparaties zijn uitgevoerd en op welk niveau, zorg ervoor dat ramen, plafonds en andere elementen van de woning in goede staat verkeren.

Hypotheekherfinanciering

Herfinanciering is de herfinanciering van een bestaande hypothecaire lening bij een andere bank. Zo'n ruime procedure voor het oversluiten van een hypotheek met valkuilen is zinvol als u een hypotheek met een looptijd van meer dan twee jaar moet aflossen.

Houd er rekening mee dat tijdens de periode van overdracht van onderpand van bank naar bank, de rente iets hoger zal zijn, omdat de nieuwe bank tijdelijk geen onderpand zal hebben, en dit is een groot risico.

Bij herfinanciering zijn er verplichte kosten voor taxatie van onderpand, notaris, etc.