De marktwaarde van grond. Kadastraal en marktwaarde

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

De kadastrale en marktwaarde van een perceel zijn twee concepten die belangrijk zijn om te weten om de verkoop te begeleiden. Het eerste type drukt de prijs van de site uit volgens de normen, die worden berekend afhankelijk van de locatie en de categorie grond. Het wordt gebruikt als een regulator van landrelaties bij het sluiten van huur- en verkooptransacties, en om het bedrag aan belasting te berekenen dat aan de staat zal worden betaald. De kadastrale en marktwaarde van een perceel wordt minimaal eens in de vijf jaar beoordeeld. De gegevens die als resultaat van een dergelijke beoordeling worden verkregen, worden ingevoerd in het staatsvastgoedkadaster dat wordt bijgehouden door de Federale Dienst voor Staatsregistratie, Cartografie en Kadaster.

De relatie tussen de gebruikte concepten

Russische wetgeving voorziet niet alleen in kadastrale waarde, maar ook in normatieve en marktwaarde. De normatieve wordt toegepast in gevallen waarin de definitie van de kadastrale niet is gemaakt. Het wordt berekend in een aantal gevallen die wettelijk zijn voorgeschreven: bij het verkrijgen van bankleningen die door grond zijn gedekt, bij het kopen van gemeentelijke en staatsgronden en in andere gevallen. Berekening van de waarde van de grond hierinIn dit geval wordt het meestal gedefinieerd als 200 keer het grondbelastingtarief per vierkante meter grondoppervlak, berekend op basis van het beoogde doel, rekening houdend met vermenigvuldigingsfactoren en zonder belastingvoordelen.

Elk jaar stellen de lokale autoriteiten de grondprijs vast, die als normatief wordt erkend, en die binnen 25% kan variëren. De marktwaarde van percelen is doorgaans 25% hoger dan de normwaarde. Een document dat dient als bevestiging van de standaardprijs voor een bepaald perceel kan worden verkregen bij het stads- of districtscomité voor landbeheer en landbronnen.

Kenmerken

De marktwaarde van percelen wordt meestal bepaald op basis van factoren zoals marktvraag en aanbod van land van een bepaalde categorie in een bepaalde regio op dit moment. In waarde mag het niet hoger zijn dan het meest waarschijnlijke niveau van de aankoopprijs van een vergelijkbaar gebied. Veranderende marktomstandigheden of de doeloriëntatie van de site kunnen van invloed zijn op de omvang ervan. De marktwaarde van percelen is typerend voor de secundaire markt, waar de doorverkoop van terreinen die ter beschikking staan van particuliere eigenaren plaatsvindt. De primaire markt, waar de aflossing van gemeentelijke en staatsgronden in particulier bezit, beveelt het gebruik van standaardwaarde aan. Al deze typen kunnen bepaalde verschillen hebben. De kadastrale en standaardwaarden zijn vergelijkbaar met de voorraadprijs, terwijl de marktwaarde vergelijkbaar is met de traditionele vraag enaanbieding.

Evaluatieproces

Er wordt een schatting gemaakt van de marktwaarde van de grond om de werkelijke prijs van het object te kennen. Doorgaans wordt de prijs bepaald op basis van de territoriale ligging van de locatie, de marktomstandigheden, de dynamiek van vraag en aanbod, evenals de situatie in de economie van het land op het moment van de transactie. Dankzij een uitgebreide bepaling van al deze factoren is het mogelijk om de kostprijs van een perceel te berekenen, omdat het taxatiebureau de meest relevante gegevens verzamelt die nuttig kunnen zijn voor een objectieve beoordeling.

Behoefte aan beoordelingsactiviteiten

Meestal is het raadzaam om in een aantal gevallen contact op te nemen met gespecialiseerde bedrijven voor evaluatie, waaronder:

- de noodzaak van een kadastrale taxatie;

- als de site zou moeten worden verlost van staatseigendom;

- als het nodig is om een bijdrage over te dragen aan het maatschappelijk kapitaal van de onderneming;

- in het geval van een hypotheek of pand;

- bepaal indien nodig de kosten van de verkoop van de grond;

- berekening van het bedrag van de betaalde belastingen op donaties.

Verdeling van eigendom

Beoordeling van de marktwaarde van een perceel is vereist bij het verdelen van onroerend goed. Dit geldt voor natuurlijke personen en rechtspersonen. Als we het over individuen hebben, begint het beoordelingsproces wanneer het paar gaat scheiden en wordt berekend rekening houdend met de gebouwen op de site. Bij rechtspersonen bestaat de grondwaardering uit het toekennen vanen waardering van het aandeel van elke aandeelhouder of mede-eigenaar van de vennootschap volgens de juridische status van de vennootschap. Vaak gaat de splitsing van onroerend goed gepaard met een rechtszaak, waardoor de marktwaarde van percelen vele malen kan worden bepaald.

Wanneer meerdere opvolgers de erfenis binnengaan, wordt ook een volledige beoordeling van de percelen gemaakt. Als een van de partijen het niet eens is met de uitslag van het onderzoek, wordt de zaak doorverwezen naar de rechtbank.

De huurprijs bepalen

Dit type beoordeling kan vaak van pas komen. In deze situatie wordt bij het berekenen van de kosten van een perceel grond het verschil tussen de werkelijke waarde op de markt en de gekatalyseerde huurprijs voor dit soort gebieden als basis genomen. De kostprijs van het pachtrecht is direct afhankelijk van de bevoegdheden, lasten en de duur van het pachtrecht van de huurder, de door derden getaxeerde rechten op het onroerend goed en de bestemming van de grond.

De marktwaarde van percelen is direct afhankelijk van factoren zoals: ligging van territoria; toegankelijkheid voor voertuigen; beschikbaarheid van communicatie, evenals hun kwantitatieve en kwalitatieve samenstelling. Bovendien moet rekening worden gehouden met de gegevens van geodetische en technisch-geologische studies, waarvan het belang vrij groot is, vooral bij het plannen van bouwwerkzaamheden op de site.

Status op een specifieke datum

Omdat de grondmarkt wordt gekenmerkt door constante prijsveranderingen, moet de taxatie vanaf een bepaalde datum plaatsvinden. De marktwaarde van percelen varieert ook afhankelijk van hun doel volgens de papieren, dat wil zeggen de toegestane use case. Doel impliceert de meest effectieve of waarschijnlijke verwijdering van het grondgebied. Dit alles wordt gebruikt om de kosten van de aflossing van de grond te bepalen. In dit geval zijn de schattingen verdeeld in afzonderlijke gebieden die verschillen in de vorm en aard van het landgebruik.

Evaluatiemethodologie

Dus, voordat u de kosten van een stuk grond bepa alt, moet u enkele vragen beantwoorden:

- wat is het beoogde doel van het perceel, evenals het toegestane gebruik ervan;

- wat zijn de gangbare methoden en grondsoorten in de directe omgeving op de kavels;

- welke veranderingen er komen op de grondmarkt;

- welk type landgebruik wordt op dit moment verwacht.

Evaluatie van de marktwaarde van een perceel grond is gebaseerd op bepaalde informatie. Dit vereist meestal: het definiëren van de doelstellingen van de beoordeling; een specifieke datum voor de afwikkeling vaststellen; de details van de klant kennen; documenten hebben die het recht van de eigenaar van de site op het grondgebied bevestigen, het kan een huurder of een eigenaar zijn.

Je moet ook weten:

- doel van het beoordeelde gebied;

- toegestaanlandgebruik;

- type gebruik van de site op dit moment;

- de positie van het object dat wordt beoordeeld in het gebiedsplan, dat wil zeggen de bereikbaarheid voor vervoer en de directe omgeving;

- het belangrijkste gebruik van land in de directe omgeving.

Bovendien moet er zijn:

- plattegrond;

- informatie over het vaststellen van territoriale grenzen;

- gegevens over de aanwezigheid van enkele verbeteringen, met name gebouwen, constructies, communicatie op de site, evenals gedetailleerde informatie daarover;

- gegevens over de aanwezigheid van lasten in de vorm van gebouwen, communicatie en faciliteiten op de site, met gedetailleerde informatie over hen.

De marktwaarde van percelen wordt berekend rekening houdend met vele nuances. Met een nauwkeurige taxatie onder begeleiding van ervaren professionals kan elke financiële transactie met de grond veilig worden uitgevoerd.

Factoren die de score beïnvloeden

Verschillende soorten percelen worden beïnvloed door dezelfde factoren als het gaat om hun waardering: locatie, externe factoren, marktomstandigheden, beoogd gebruik en de waarschijnlijkheid van verandering, de mogelijke winst die wordt behaald met het gebruik ervan. Waar het om gaat is de geschatte waarde van de laatste.

De taxatie van de marktwaarde van een stuk grond vindt plaats vanaf een bepaalde datum. In de loop van de tijd kan dit cijfer veranderen. Het wordt aanbevolen om de beoordelingbasis voor maximale efficiëntie. Dat wil zeggen dat deskundigen bij het uitvoeren van onderzoek uitgaan van de redelijkheid van het gebruik van dit object in overeenstemming met de wet, evenals financiële en fysieke realiteiten. Het blijkt dat als resultaat van de beoordeling niet de gemiddelde kostprijs wordt berekend, maar het maximum. Soms is een voorwaardelijke, maar verantwoorde, opdeling van een object in een aantal delen toegestaan, die worden gekenmerkt door verschillende typen, vormen en andere kenmerken. Vaak wijkt het resultaat van onderzoek af van het verwachte omdat het huidige type gebruik niet overeenkomt met het maximaal effectieve. Dit concept moet worden aangepakt.

Maximaal gebruik

In het geval dat de marktwaarde van een perceel grond wordt vastgesteld, moet rekening worden gehouden met de volgende factoren:

- bedoeld doel, evenals de beschikbaarheid van machtigingen voor een bepaald type gebruik;

- gebruik van de site achteraf;

- voorkeurstype landgebruik in de huidige provincie;

- voorspellingen met betrekking tot prijswijzigingen voor vergelijkbare secties.

Conclusies

Het beoordelingsproces houdt rekening met de gemiddelde kosten van territoria in het studiegebied, de beschikbaarheid van transportnetwerken, de aan- of afwezigheid van gebouwen, technische netwerken op het land, de milieusituatie, de afgelegen ligging van infrastructuur en anderen. Voor landbouwgrond is het nodig om de werkelijke gewasopbrengst, productiekosten, kosten te evaluerenverkoop van producten in de regio, evenals een aantal even belangrijke factoren. Andere soorten percelen worden op dezelfde manier beoordeeld.