Inschatting van de marktwaarde: methoden, procedure voor het opstellen van een rapport, doeleinden van uitvoering

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Evaluatie van een appartement of huis kan in veel gevallen nodig zijn. Ja, en het is erg belangrijk om te weten hoeveel inkomsten u kunt halen uit de verkoop van onroerend goed. Dit is immers een troef waar je verstandig mee om moet gaan, dus je moet er alles van weten. In dit artikel leest u meer over het taxeren van de marktwaarde van een appartement.

Wat is de marktwaarde?

Nu domineert het marktmodel van de economie over de hele wereld, waarbij verschillende goederen worden gekocht en verkocht voor het geld waarvoor mensen ze willen kopen. Als u bijvoorbeeld goedkope wegwerpborden maakt, is de prijs waarschijnlijk niet erg hoog. Anders heb je gewoon geen kopers. Hetzelfde principe kan worden toegeschreven aan onroerend goed: aan appartementen en huizen. Maar in dit geval is het veel moeilijker om een objectieve prijs vast te stellen die de investeringen van de eigenaren niet zou verminderen en tegelijkertijd niet exorbitant zou zijn. De situatie wordt vaak gecompliceerd door het feit dat de eigenaren tijdens de verkoop van onroerend goed zelden objectief zijn. Als goede herinneringen aan het huis worden geassocieerd, ofje hebt er je jeugd in doorgebracht, het kan moeilijk zijn om een juiste prijs vast te stellen op basis van de marktomstandigheden.

Daarom zijn de diensten van taxateurs zo populair, die helpen om nuchter de juiste waarde toe te kennen. Het inschatten van de marktwaarde van een appartement kan lastig zijn als de eigenaren van het appartement de woning snel moeten verkopen of als de woning zich in een ongunstige omgeving bevindt.

Per type maken ze onderscheid tussen huidige, vroegere en toekomstige marktwaarde. Zoals je misschien wel vermoedt, hangt het af van de tijd waarvoor het wordt berekend. Meestal wordt er een doorlopende taxatie uitgevoerd, maar als je gaat investeren in een appartement als investering, dan kan de waarde van woningen in de toekomst van pas komen.

Moet ik de prijs weten?

Waarom vragen naar de waarde van een woning? De doeleinden van het beoordelen van de marktwaarde van onroerend goed kunnen verschillen. Maar meestal wordt het object beoordeeld in de volgende gevallen:

• Als ze een hypotheek willen afsluiten of onroerend goed willen verhuren. In het eerste geval zijn de kosten nodig om het verstrekte bedrag te berekenen (bijvoorbeeld voor een hypotheek of een lening).
• Als het onroerend goed is geschonken en u de werkelijke waarde ervan moet vaststellen.
• In faillissement.
• Om de kadastrale waarde aan te vechten. Bij de verkoop van onroerend goed heft de staat een belasting op de schatkist, die wordt geheven op het verschil tussen de markt- en kadastrale waarde. Je hebt misschien vaak de hulp van een taxateur nodig om de waarde ervan te betwisten.
• Bij verkoop of aankoop.
• In alle andere situaties waarin u de echte prijs van een object moet weten.

Evaluatiemethoden

Er zijn drie methoden om de marktwaarde te schatten.

De meest populaire is de dure. Het houdt rekening met hoeveel van uw eigen geld u hebt geïnvesteerd in de aankoop en woningverbetering. De criteria voor deze methode zijn redelijk goed gedefinieerd. Om berekeningen te kunnen maken, moet u weten hoeveel het kost om op dit moment precies hetzelfde huis of appartement te bouwen. Tegelijkertijd wordt er rekening gehouden met alle kleine dingen: van de kosten van deuren tot de prijs van installatiediensten. Uiteraard worden ook de afschrijvingen en nadelen van de woning berekend, waardoor u snel de exacte prijs van de woning kunt krijgen. Een andere definitie om rekening mee te houden in de kostenbenadering is vervangingskosten. Hoeveel kost een appartement met dezelfde oppervlakte en ongeveer dezelfde locatie, maar gebouwd met verschillende materialen? Hierdoor kan de eigenaar een duidelijk beeld krijgen van de werkelijke waarde van zijn eigendom. Het is immers onwaarschijnlijk dat de koper zal betalen voor een object dat niet aan de gestelde eisen voldoet.

Een andere methode is vergelijkend. Het bestaat uit het uitvoeren van onderzoek naar soortgelijke transacties. Zo kochten ze vorige maand een 1-kamer appartement van Vasily in ongeveer dezelfde wijk met dezelfde sociale voorzieningen. Hoeveel kreeg hij ervoor? Na het verzamelen van bepaalde statistieken van verschillende van dergelijke gevallen, kunnen we conclusies trekken over de gemiddelde prijs van onroerend goed in dit segment. Op dit moment hoef je voor een vergelijkende beoordeling niet eens hulp in te schakelenspecialisten: veel sites verzamelen informatie en geven het resultaat weer.

De inkomensmethode voor vastgoedwaardering houdt rekening met hoeveel u kunt krijgen na het kopen van een woning. Deze methode wordt bijvoorbeeld gebruikt bij het kopen van een appartement om het later te verhuren. In dit geval zijn immers totaal verschillende factoren van belang: de nabijheid van de metro, het ontwerp, het gebied, enz. Met de inkomstenmethode kunt u met een hoge mate van waarschijnlijkheid aannemen hoe winstgevend of onrendabel de investering in de toekomst zal zijn.

Criteria

Bij elke benadering worden verschillende criteria gebruikt om de marktwaarde van het pand te beoordelen. Maar over het algemeen zijn ze allemaal gebaseerd op de volgende factoren:

• Toegankelijkheid van het vervoer (metro, h altes, snelwegen).
• Woonruimte.
• Lay-out.
• Beschikbaarheid van verschillende sociale voorzieningen: winkelcentra, scholen, kleuterscholen.
• Luchtkwaliteit.
• Aanwezigheid van nabijgelegen parken en andere natuurlijke objecten.
• Vloer.
• Het materiaal waaruit de behuizing is gebouwd.
• Beschikbaarheid van afwerking en reparatie.

Beoordeling

Het meest voorkomende object voor evaluatie zijn meestal appartementen. De klant hoeft alleen maar de vraag te beantwoorden waarom hij een assessment nodig had. Op basis van de respons kiest de uitvoerder de juiste methode. Maar meestal houdt de beoordeling van de marktwaarde van een appartement rekening met alle drie de benaderingen. Als ze allemaal worden toegepast, wordt de marktwaarde als redelijk beschouwd. Elke benadering heeft ook een coëfficiënt die deze weerspiegelt.authenticiteit. De vergelijkende methode heeft bijvoorbeeld een vrij lage betrouwbaarheidscoëfficiënt, omdat veel transacties op de Russische markt niet transparant zijn en objecten vaak niet voldoende analogen hebben. Hoe verloopt het taxatieproces van onroerend goed?

1. De taxateur selecteert de taxatiemethode die het meest geschikt is voor een bepaald appartement of huis.
2. De klant kan het tijdstip van zijn bestelling kiezen. Hij moet ook het doel van het onderzoek en het bedrag van de beloning vermelden.
3. Als beide partijen tot overeenstemming komen, wordt er een contract tussen hen opgesteld. Vaak zijn de diensten van een taxateur niet goedkoop, dus het contract is een extra garantie voor het nakomen van verplichtingen.
4. Hoe meer methoden een onderzoek gebruikt, hoe duurder het zal zijn. Daarom kan de taxateur de prijs van elk afzonderlijk aankondigen om te begrijpen hoeveel het is.
5. Vervolgens voert de uitvoerder zelf de beoordeling uit, berekent hij de betrouwbaarheidscoëfficiënten en levert hij de uiteindelijke waarde op.
6. Het rapport over de huidige marktwaarde van het object wordt als laatste ingevuld.

Huistaxatie

Het beoordelen van de marktwaarde van een huis verschilt niet veel van een vergelijkbare procedure voor een appartement. Om te beginnen bepa alt de taxateur niet de kosten van het huisje zelf, maar van de locatie. Bij dit bedrag voegt de specialist de kosten van werk en materialen toe die nodig zijn om hetzelfde huis te bouwen. Meestal wordt de beoordeling van de marktwaarde van de site uitgevoerd door de kostenmethode. Als de klant de vergelijkingsmethode heeft gekozen, gaat de aannemer op zoek naar vergelijkbare objectenin aangrenzende gebieden om de gemiddelde kosten van een perceel met een huis te berekenen. Het resultaat is een gewogen gemiddelde prijs waarop u kunt vertrouwen tijdens de verkoop.

Het kopen of verkopen van onroerend goed is een zeer belangrijke stap. Bij een onjuiste taxatie van de waarde kan de eigenaar grote spijt hebben dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de diensten van een professionele taxateur. U kunt daardoor immers een veel groter bedrag verliezen.

Procedure voor het samenstellen van een waardedocument

Rapport is het resultaat van een vastgoedtaxatie, die alle benodigde informatie bevat. Het bevat de methoden die zijn toegepast voor evaluatie, analyse van kenmerken, beschrijving van de marktsituatie en nog veel meer. Simpel gezegd, het rapport dient als officiële bevestiging van de toegekende marktwaarde en kan worden gebruikt bij transacties of om leningen te verkrijgen. Een rapport is alleen geldig als het de volgende secties bevat:

• Titelpagina (nummer, informatie over de aannemer en de eigenaar van het pand).
• Inhoudsopgave. Hoewel het rapport niet erg lang is, kunt u met de inhoudsopgave snel de bestaande secties begrijpen.
• Sollicitatiebrief, die alle basisinformatie bevat in een gratis formaat. Het verwijst meestal naar de gekozen benaderingen.
• De bevindingen geven de resultaten van de evaluatie aan.

Dankzij het handige formaat van het marktwaarderapport kan elke persoon gemakkelijk de informatie vinden die hij nodig heeft, en het resultaat van de procedure kan eenvoudig worden gevonden door naar de laatste pagina te kijken.

Het verschil tussenmarkt- en kadastrale waarde

Tijdens de aan- of verkoop van onroerend goed krijgt u waarschijnlijk te maken met zoiets als kadastrale waarde. Dit is de prijs van woningen, die door de staat wordt vastgesteld op basis van zijn eigen beoordeling. De kadastrale waarde is niet altijd correct, dus er kan een gat van enkele honderdduizenden roebel ontstaan tussen deze en de marktprijs. Welke stappen moeten in dit geval worden ondernomen?

• Bestel een taxatie van onroerend goed door een derde partij.
• Als het verschil echt significant blijkt te zijn, dan is het noodzakelijk om een aanvraag in te dienen bij Rosreestr met het verzoek om de waarde van de kadastrale waarde te herzien op basis van de beschikbare documenten. In dit geval kan een goed geschreven rapport een grote rol spelen.
• Als je weigert, kun je de beslissing aanvechten bij de rechtbank. Het belangrijkste is om de tijd te hebben om dit binnen 6 maanden na de datum van de beoordeling te doen.

Experttips

Het beoordelen van de marktwaarde van een woning is een zeer gecompliceerde procedure, die veel nuances kent:

• Als de kadastrale waarde lager is dan de marktwaarde, kan dit de belastingen aanzienlijk verlagen. Maar als u onroerend goed gaat verkopen, is het beter om te heroverwegen.
• Gebruik gratis consulten. Sommige bedrijven bieden ze gratis aan voor promotionele doeleinden. Ook op internet kun je advies krijgen van experts over controversiële onderwerpen.
• Evalueer vroeg. Het proces kan lang duren. Zelfbeoordelingjezelf niet snel klaar, en onvoorziene moeilijkheden kunnen zich onderweg voordoen.
• Kies bedrijven die zich in hetzelfde gebied als het object bevinden. In dit geval hoeft u geen extra transportkosten en tijd van specialisten te betalen.

Met wie moet ik contact opnemen?

Als u besluit gebruik te maken van de diensten van een taxateur, heeft u een specialist nodig die zich specifiek bezighoudt met uw vastgoedsegment. In grote steden zijn er meestal veel opties. Het kiezen van het juiste bedrijf is gebaseerd op beoordelingen of aanbevelingen van vrienden. Als niemand uit uw omgeving de contacten van een geverifieerde persoon kan delen, moet u zich bij het kiezen van een artiest laten leiden door de volgende criteria:

• Het bedrijf moet al meerdere jaren op de markt zijn en een goede reputatie hebben.
• De website moet licenties en certificaten overleggen die het recht bevestigen om het bedrijf te exploiteren.
• Positieve feedback op internet kan ook een factor zijn voor samenwerking.

Kosten van taxateursdiensten

Veel mensen denken dat de diensten van een taxateur waanzinnig geld kosten, omdat hij naar de site moet en veel werk moet doen. Maar in feite moet u 3.500 tot 5.000 roebel betalen voor een taxatie van een appartement. De kosten zijn afhankelijk van het bedrijf, de grootte van het appartement en de afstand tot de stad. Meestal worden reizen naar de regio apart betaald. Er is ook een prijstoeslag voor spoedbestellingen, meestal stijgt de prijs met 20%.

Resultaten

Als u erachter bent gekomen wat een marktwaardebeoordeling is, welke methoden er bestaan, bent u competenter geworden in het kopen en verkopen van onroerend goed. Na evaluatie van het object en het genereren van een rapport, weet u precies hoeveel uw appartement, huis of grond kost.