2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36
Gedeelde bouw is tegenwoordig een vrij populaire manier om woningen te kopen. De aandelenovereenkomst wordt gesloten tussen de bouworganisatie, die direct betrokken zal zijn bij de bouw van het gebouw, en investeerders, dat wil zeggen aandeelhouders. Zowel rechtspersonen als particulieren kunnen als bouwklant optreden.
Verplichtingen van partijen
Aannemer - een bouworganisatie verbindt zich ertoe een huis te bouwen en dit aan aandeelhouders te overhandigen.
Correctoren onder het contract verbinden zich ertoe te betalen voor de diensten van een aannemer en kant-en-klare woningen te accepteren.
In wezen is een gezamenlijke bouwovereenkomst een investeringstransactie, maar deze wordt niet gereguleerd door het Burgerlijk Wetboek, maar door speciale wetgevingshandelingen.
Problemen van gedeelde constructie
Gedeelde constructie begon zich in 2005 in ons land te ontwikkelen. De wetgeving heeft veel veranderingen ondergaan met betrekking tot dergelijke constructies, maar dit heeft de problemen voor investeerders bij het zoeken naar een bonafide aannemer niet verminderd. Tot op de dag van vandaag is shared construction een enorm risico, een belegger kan simpelweg zonder huisvesting en zonder geld zitten. Of hij zal zelf in moeten tredenexploitatie van het gebouw, of er zullen problemen zijn met de registratie van eigendom.
Het Ministerie van Bouw heeft lange tijd de pogingen om een compensatiefonds voor gedeelde bouw op te richten niet opgegeven. En tot slot is er sinds juli van dit jaar op regeringsniveau een nieuw instrument gevormd om de belangen van huizenkopers in nieuwbouw te beschermen en de spelregels voor ontwikkelaars te veranderen. Hoewel het compensatiefonds formeel sinds 1 januari 2017 is opgericht, zijn de procedures waarvoor de formatie zou moeten werken nog niet grondig ontwikkeld.
De essentie van het fonds
Het Compensatiefonds is een organisatie die is ontworpen om burgers te beschermen tegen mogelijke verliezen wanneer de bouw niet wordt voltooid of de ontwikkelaar andere verplichtingen niet nakomt.
Het fonds is niet belast met de verplichting om de problemen op te lossen van houders van aandelen die er al zijn. Simpel gezegd, beleggers die al opgelicht zijn, hebben niets om naar uit te kijken. Dit komt doordat als we nu beginnen met het oplossen van de huidige problemen, de organisatie gewoon failliet gaat.
Contributietarieven
Het bedrag van de bijdragen voor ontwikkelaars wordt berekend op basis van de prijs van elke transactie met de aandeelhouder. De ontwikkelaar zal een bijdrage moeten leveren op het moment van de staatsregistratie van een afzonderlijke overeenkomst over aandelenparticipatie. Het tarief voor de ontwikkelaar mag echter niet hoger zijn dan de marginale rentevoet van de prijs van het contract voor participatie in gedeelde ontwikkeling. Over het algemeen moeten ontwikkelaars op het moment van ondertekening van de wijzigingen in de wetgeving 1,2% van de kosten van elk contract betalen. Verderhet tarief kan veranderen op basis van federale wetgeving, maar niet meer dan eens per 12 maanden.
Bijdragen moeten door elke ontwikkelaar worden gedaan 3 dagen vóór de datum van registratie van de overeenkomst over gedeelde constructie.
Nu zijn dergelijke methoden voor het beveiligen van transacties geannuleerd, zoals een aansprakelijkheidsverzekering of bankgarantie. Nu is de contracterende organisatie-ontwikkelaar verplicht om verplichte bijdragen te leveren aan het compensatiefonds, waarvan de oprichter de Russische Federatie is.
Belangrijkste functies van het fonds
Het Compensatiefonds is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap en is ontworpen om verschillende problemen aan te pakken:
- ontvang bijdragen van ontwikkelaars;
- controleer de tijdige ontvangst van bijdragen;
- optreden als arbitragemanager in geval van faillissement van ontwikkelaarsbedrijven, maar alleen als deze bedrijven bijdragen aan het fonds voor ten minste één gebouw in aanbouw;
- schadeloosstelling aan aandeelhouders;
- leningen verstrekken (zelfs op een renteloze basis);
- biedt, indien nodig, financiële hulp aan ontwikkelaars die de voltooiing van een onvoltooid object op zich nemen.
Gratis geld van het compensatiefonds kan worden geïnvesteerd in andere activa die zijn gedefinieerd in de wetgeving.
Deelname in een zelfregulerende organisatie
Tegen de achtergrond van recente wetswijzigingen, de kring van personen die verplicht zijn omin een zelfregulerende organisatie zijn. De verplichting bleef bij de volgende personen:
- die contracten hebben getekend voor het opstellen van projectdocumentatie met een technische klant, ontwikkelaar of organisatie die verantwoordelijk is voor de exploitatie van een gebouw;
- het zelfstandig uitvoeren van de voorbereiding van projectdocumentatie en de constructie van constructies en gebouwen.
Heb een dergelijke verplichting niet voor organisaties met een maatschappelijk kapitaal dat voor de helft of meer eigendom is van de staat of gemeenten. Het is ook niet verplicht om lid te worden van de SRO voor ondernemingen die staatseigendom, unitair of staatsbedrijf zijn.
Compensatiefonds SRO "Afdwingen van contractuele verplichtingen" is opgericht om de subsidiaire aansprakelijkheid van alle leden te compenseren. Maar om zo'n fonds te kunnen vormen, moeten aanvragen worden ingediend door minimaal 15 leden van de SRO. Als er minder aanvragers zijn, zal het niet mogelijk zijn om een fonds op te richten om contractuele verplichtingen na te komen, maar alle ingezamelde gelden worden overgemaakt naar het schadefonds.
Ontwikkelaars en andere personen die lid zijn van de SRO ontvangen nu geen certificaten, maar worden alleen geregistreerd in het elektronische register, waarvan u een uittreksel kunt krijgen om uw lidmaatschap te bevestigen wanneer u deelneemt aan de wedstrijd.
Angst voor deelnemers aan de bouwmarkt
De meeste ontwikkelaars zijn van mening dat dubbele bijdragen aan compensatiefondsen zullen leiden tot een onvermijdelijke stijging van de huizenprijzen. Nu zal de ontwikkelaar moeten betalen aan het fonds voor gedeelde constructie ennaar het SRO-fonds.
Mede-investeerders, dat wil zeggen die onderaannemers die op eigen kosten technische netwerken en communicatie bouwen, uiten enige bezorgdheid, want als de ontwikkelaar failliet gaat, wordt in de eerste plaats compensatie geboden aan individuen. Mede-investeerders hebben weinig kans op terugbetaling.
Natuurlijk is zo'n wettelijk kader belangrijk voor de instabiele bouwmarkt en maakt het deel uit van het beleggersbeschermingssysteem. Het belangrijkste is dat zo'n fonds niet weer een last wordt voor bouworganisaties en de bouwmarkt als geheel, en dat de huizenprijzen niet weer gaan stijgen.
