Inkomstenbenadering van onroerend goed en bedrijfswaardering. De inkomensbenadering toepassen

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

De inkomensbenadering is een hele combinatie van methoden voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed, het eigendom van een organisatie, het bedrijf zelf, waarbij de waardebepaling wordt gedaan door economische voordelen die in de toekomst worden verwacht om te zetten. De theoretische grondslagen van een dergelijke benadering zijn behoorlijk overtuigend. De waarde van een investering is de waarde van toekomstige voordelen tot nu toe, verdisconteerd tegen een rendement dat het risico van de investering weerspiegelt.

Dit is redelijk en geschikt voor elke operationele onderneming die wordt gebruikt op het gebied van productie en verkoop van onroerend goed, evenals voor haar activiteiten, onder voorbehoud van het genereren van positieve winsten. De waarde van beleggingsrisico's in het beoordeelde bedrijf wordt aangetoond door middel van een disconteringsvoet. In economische zin is dit nu het rendement dat beleggers vragen op geïnvesteerd vermogen in vergelijkbare beleggingsobjecten naar risiconiveau, of het is het rendement op alternatieve beleggingsopties met vergelijkbare risico's op het moment van beoordeling.

Kenmerken

Aanvraag inkomenbenadering blijkt in de praktijk een vrij moeilijke taak te zijn, omdat het noodzakelijk is om elke belangrijke determinant van kosten te evalueren - het rendement en de winst. Als deze methoden worden gebruikt om een onderneming te evalueren, is het absoluut noodzakelijk om een grondige analyse uit te voeren van al hun belangrijkste elementen, inclusief kosten, bedrijfsomzet, die een directe impact hebben op de winst, kosten en risico's die door elk afzonderlijk element worden gecreëerd.

De inkomensbenadering van bedrijfswaardering wordt vrij vaak gebruikt. Als we het bijvoorbeeld hebben over een overname of fusie, dan wordt deze methode veel vaker gebruikt dan de dure of marktconforme. De kapitaalinvestering van de koper wordt nu gedaan met de verwachting dat in de toekomst netto kasstromen zullen worden ontvangen, die niet gegarandeerd kunnen worden genoemd omdat ze worden gekenmerkt door bepaalde risico's. De inkomensbenadering legt deze belangrijke determinanten van waarde vast, terwijl het gebruik van de marktbenadering meestal een koers-winstverhouding vereist of een ander vergelijkbaar veelvoud van winst achteraf, zonder rekening te houden met de toekomst.

Marktmultiples zijn inherent onbetrouwbaar en bieden niet hetzelfde niveau van grondigheid dat kan worden bereikt door een inkomensbenadering te gebruiken met voorspellingen van toekomstig rendement en disconteringsvoeten. Zo geeft een koers-winstverhouding die jaarlijks wordt toegepast, onvoldoende de verwachte veranderingen in de komende jaren weer. juisthet gebruik van ratio's biedt de mogelijkheid om algemene voorkeuren van beleggers te tonen en wordt vaak geciteerd door verkopers of bronnen uit de sector.

Gebruik

De informatie over het budget van de onderneming moet ook worden geanalyseerd en beschermd, wat het noodzakelijk maakt om wijzigingen door te voeren en de financiële gevolgen van het gemaakte plan, prognoses en basisvoorstellen uit te werken. De inkomstenbenadering van bedrijfswaardering meet alle veronderstellingen die betrekking hebben op de vraag of bepaalde acquisitievoordelen voortvloeien uit omzetgroei, kostenverlagingen, procesverbeteringen of kapitaalkostenverlagingen. Met behulp van een dergelijke aanpak kan dit alles worden gemeten en besproken. Bovendien kan het worden gebruikt om de timing van verwachte voordelen te bepalen, en om de waardedaling van een onderneming aan te tonen naarmate de voordelen naar de verre toekomst verschuiven.

Het gebruik van de inkomstenbenadering biedt kopers en verkopers de mogelijkheid om de reële marktwaarde van een onderneming te berekenen, evenals de investeringswaarde voor een of meer strategische kopers. Als dit onderscheid duidelijk genoeg wordt weergegeven, kunnen verkopers en kopers gemakkelijk synergievoordelen identificeren en weloverwogen beslissingen nemen.

Bij het gebruik van de inkomensbenadering voor bedrijfswaardering, moet er rekening mee worden gehouden dat de berekende waarde bestaat uit de waarde van al het onroerend goed dat wordt gebruikt in het kader van directe activiteiten. BIJBinnen het kader van de gehanteerde aanpak zijn er verschillende evaluatiemethoden die het meest interessant zijn. In het bijzonder zijn dergelijke methoden van de inkomstenbenadering van toepassing: kapitalisatie en verdiscontering van kasstromen. Je kunt ze in meer detail bekijken.

Methoden

Met behulp van de kasstroomkapitalisatiemethode wordt de totale waarde van een onderneming gedetecteerd, afhankelijk van de kasstromen die worden gegenereerd door het vastgoedpotentieel van de onderneming. De kasstromen van een bedrijf of een onderneming als geheel zijn het verschil tussen alle instroom en uitstroom van financiële middelen voor een bepaalde factureringsperiode. Voor berekeningen wordt doorgaans een periode van een jaar gehanteerd. De techniek is om een representatief niveau van verwachte cashflow om te zetten in een contante waarde door het totale bedrag van de cashflow te delen door het veronderstelde kapitalisatiepercentage. In dit geval is een inkomstenstroom met bepaalde aanpassingen geschikt.

Om de conventionele cashflowmethode te gebruiken, wordt de toevoeging van netto-inkomsten (berekend na belastingen) van niet-contante uitgaven gebruikt om het bedrag van de absolute cashflow voor activering te bepalen. Deze berekeningsmethode kan als eenvoudiger worden beschouwd dan de berekening van de vrije kasstroom, die rekening houdt met de vereiste kapitaalinvestering en de noodzaak om werkkapitaal aan te vullen als een toevoeging.

Kassenstromen verdisconteren

Deze methode is in principe alleen gebaseerd op de verwachte kasstromen die door de onderneming zelf worden gegenereerd. Het kenmerkende verschil is dat:kostenraming is vereist om de definitie van een representatief niveau van cashflow te berekenen. Deze methode wordt in ontwikkelde landen het meest gebruikt vanwege het feit dat hiermee rekening kan worden gehouden met alle ontwikkelingsperspectieven. De cashflow is in het algemeen gelijk aan de som van netto-inkomsten en afschrijvingen, onder aftrek van de toename van het netto werkkapitaal en kapitaalinvesteringen.

Er zijn de volgende voorwaarden voor het gebruik van de discounted cashflow-methode:

• er is reden om aan te nemen dat toekomstige niveaus van financiële stromen zullen verschillen van de huidige, dat wil zeggen, we hebben het over een zich ontwikkelende onderneming;
• er zijn mogelijkheden om toekomstige kasstromen redelijk in te schatten bij het gebruik van een bedrijf of commercieel vastgoed;
• het object is in aanbouw, geheel of gedeeltelijk;
• de onderneming is een grote multifunctionele faciliteit van commercieel belang.

De inkomensbenadering van vastgoedwaardering via de discounted cashflow-methode is de beste, maar het gebruik ervan is erg arbeidsintensief. Er zijn schattingen die niet gemaakt kunnen worden zonder het gebruik van deze methode. Een daarvan is de ontwikkeling van een investeringsproject met de daaropvolgende evaluatie.

Voordelen van de kortingsmethode

Als u een inkomensbenadering toepast bij de waardering van onroerend goed of bedrijf via de kortingsmethode, kunt u enkele belangrijke voordelen identificeren. Allereerst spraakDit betekent dat toekomstige bedrijfswinsten direct alleen rekening houden met de verwachte huidige kosten van het vervaardigen van producten en deze vervolgens verkopen, en dat toekomstige kapitaalinvesteringen in verband met het in stand houden en uitbreiden van productie- of handelsfaciliteiten alleen indirect worden weerspiegeld in de winstprognose door hun huidige afschrijving.

Belangrijke punten

Evaluatie van een object door de inkomensbenadering met een gebrek aan winst of verlies als indicator van investeringsberekeningen wordt uitgevoerd aangepast voor het feit dat winst dient als een boekhoudkundige rapportage-indicator, daarom is het onderhevig aan significante manipulaties in de loop van het werk.

De discounted cashflow-methode omvat drie groepen modellen:

• verdisconteerde dividenden;
• restinkomen;
• gedisconteerde kasstromen.

Als een inkomensbenadering wordt toegepast in overeenstemming met het dividendkortingsmodel als bewijs van de cashflow, worden aandelenuitbetalingen gebruikt. Ondanks het feit dat het model in de buitenlandse praktijk veel gebruikt wordt voor het bepalen en evalueren van de waarde van de activa van een onderneming, vertoont het veel tekortkomingen. In modellen met ingehouden winsten is er geen mate van boekhouding. Er is een verschil in dividendbeleid, niet alleen voor specifieke ondernemingen, maar ook voor landen als geheel. Deze methode kan niet worden gebruikt in ondernemingen die geen winst maken. Dit model is het meest geschikt voor het berekenen van de waarde van minderheidsaandelen.

Residueel inkomensmodel

De inkomensbenadering van waardering via het residuele benaderingsmodel gaat ervan uit dat het bedrag aan residueel inkomen, dat wil zeggen het verschil tussen de werkelijke winst en de winst die de aandeelhouders voorspelden op het moment van de aankoop van het bedrijf zelf of haar aandelen, zal worden gebruikt als een indicator van de cashflow. Als de waarde van de onderneming is berekend op basis van aannames die passen bij dit model, dan is deze gelijk aan de som van de boekwaarde met de contante waarde van het verwachte bedrag aan inkomsten dat daarna overblijft. Dit model geeft blijk van een significante gevoeligheid voor de kwaliteit van de in de jaarrekening gepresenteerde gegevens. Voor Russische omstandigheden is de geschiktheid van dergelijke informatie onderhevig aan grote twijfels.

Voordeel voor aandeelhouders

Natuurlijk kunnen aandeelhouders of aandeelhouders van een onderneming met een bepaalde geschiedenis, evenals de feiten van het betalen van dividenden, het kortingsmodel gebruiken om de waarde van hun eigen bedrijf te berekenen. De situatie is zodanig dat de aandeelhouders van ondernemingen in deze sector zelden in de minderheid zijn, dus voor hen zou de meest geschikte manier zijn om een inkomensbenadering te gebruiken voor de waardering van onroerend goed en bedrijven door middel van een discounted free cashflow-model. In dit systeem staan vrije kasstromen met disconteringsvoeten of verwacht rendement op geïnvesteerd vermogen centraal. Het grootste probleem bij het gebruik van dit model is de nauwkeurigheid van de voorspelling van de vrije kasstroom, evenals de adequate bepaling van de disconteringsvoet.

Als de inkomstenbenadering zoals hierboven gedefinieerd wordt toegepast, wordt bij het gebruik van de discounted cashflow-methode rekening gehouden met de verwachte inkomsten van het bedrijf met de verwachte kasstromen die aan de omloop kunnen worden onttrokken na de vereiste herinvestering van een deel van de contante winst. Als indicator zijn kasstromen niet afhankelijk van het door de onderneming gebruikte boekhoudsysteem en haar afschrijvingsbeleid. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met eventuele kasstromen - instroom en uitstroom -. De beoordeling van de financiële betekenis van contanten verdisconteren blijkt zodanig te zijn dat als gevolg van deze processen deze worden verminderd met bedragen die de belegger ter beschikking zou hebben gehad op het moment dat de gespecificeerde kasstroom zou worden ontvangen, op voorwaarde dat hij zijn geld had geïnvesteerd. fondsen die momenteel niet in dit bedrijf zitten, maar in een ander investeringsgoed van openbare aard, bijvoorbeeld een liquide effect of een bankdeposito.

Extra technieken

De inkomensbenadering, waarvan een voorbeeld eerder werd beschreven, wordt steeds minder recentelijk gebruikt en nu is de waarderingsmethode de meest voorkomende geworden. Het wordt gebruikt om allerlei soorten activa te waarderen en is gebaseerd op het idee dat elk actief dat de basiskenmerken van opties deelt, als deze optie kan worden gewaardeerd. Op dit moment wordt de inkomensbenadering meestal verlaten ten gunste van het optieprijsmodel (respectievelijk het Black-Scholes-model).

Een dergelijk systeem maakt het, indien gebruikt, mogelijk om de totale kosten van het eigen vermogen van een bedrijf of onderneming te schatten in het geval dat het met grote verliezen opereert. Dit model is bedoeld om verder uit te leggen waarom de kostprijs van het eigen vermogen van een onderneming niet nul is, zelfs als de waarde van de gehele onderneming da alt tot onder het nominale bedrag van de schuld. Maar zelfs als we dit voordeel in aanmerking nemen, kan worden opgemerkt dat het Black-Scholes-model voor het beoordelen van de waarde van Russische ondernemingen op dit moment steeds theoretischer wordt. Het grootste probleem waardoor dit model niet kan worden toegepast op binnenlandse bedrijven, is het gebrek aan enig bewijs voor de modelparameters, die essentieel zijn.

Conclusies

De inkomensbenadering van bedrijfs- en vastgoedwaardering is veel minder gebruikelijk geworden, en dit gebeurt om vele redenen. Dit betreft met name de tekortkomingen, waardoor er problemen zijn bij het gebruik ervan op de consumentenmarkt. Allereerst moet worden opgemerkt hoe moeilijk het is om de toekomstige kosten van diensten en producten, materialen en grondstoffen te voorspellen, evenals een reeks andere kostenindicatoren. Tegelijkertijd kunnen we spreken over enige subjectiviteit van expertbeoordelingen. Bovendien ligt het probleem in de lage openbaarmaking van informatie over Russische ondernemingen, en in feite is het noodzakelijk voor het maken van competente berekeningen en het samenstellen van het Black-Scholes-model. Dit is grotendeels te wijten aan de lage bedrijfscultuur van dergelijkeondernemingen.

De overgrote meerderheid van de aandelen, inclusief grote belangen, is geconcentreerd in handen van een klein aantal mensen, en het aandeel van minderheidsaandeelhouders en kleine eigenaren, wier aandeel zeer klein is, in het maatschappelijk kapitaal is onbeduidend. Het blijkt dat veel bedrijven gewoon niet geïnteresseerd zijn in het vrijgeven van informatie. Dat is de reden waarom de berekening door de inkomensbenadering merkbaar ingewikkelder is in relatie tot de meeste industrieën en bedrijven in Rusland. In andere omstandigheden werkt het het beste en toont het al zijn voordelen en betrouwbaarheid.