Hoe wordt de kadastrale waarde van een perceel bepaald: formule en berekeningsprocedure

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Begrijpen wat de kadastrale waarde van een perceel is, is niet zo moeilijk. Dit is de prijs die is vastgelegd in het Rijksvastgoedkadaster (GKN). De kostprijs wordt vastgesteld op basis van de informatie die is verkregen naar aanleiding van de desbetreffende werkzaamheden. De kadastrale waarde hangt vooral af van de individuele kenmerken van het perceel, in het bijzonder van de ligging, oppervlakte, bestemming, categorie en de marktprijs. Lees meer over hoe de kadastrale waarde van een perceel wordt bepaald in het artikel.

Waarom wordt een kadastrale taxatie uitgevoerd

De procedure omvat een aantal activiteiten gericht op het bepalen van de juiste prijs. De noodzaak ervan wordt verklaard door de volgende redenen:

• Correcte berekening van de belastingheffing voor het land.
• Dient als benchmark voor transacties met vastgoedobjecten (met de juiste definitie van het maximumdicht bij de marktprijs).
• Bevestigt eigendom van een stuk land. Zo is niet alleen bezit en gebruik, maar ook vervreemding van grond mogelijk. Het kan bijvoorbeeld worden verkocht, verhypothekeerd of geërfd.
• Hiermee kunt u conflicten en daarmee rechtszaken voorkomen.

Wetgevend kader

Census en kadaster op het gebied van onroerend goed worden afgehandeld door specialisten van Rosreestr. De belangrijkste normatieve handelingen met betrekking tot het onderwerp in kwestie zijn:

• Wet "Op kadastrale activiteiten" nr. 221-FZ.
• Wet "Op staat. registratie van onroerend goed” nr. 218-FZ.
• Wet "Over taxatieactiviteiten in Rusland" nr. 135-FZ.
• Regeringsbesluit "Over de regels voor het uitvoeren van een kadastrale taxatie" nr. 316.
• Wet "On State kadastrale waardering" nr. 237-FZ.

Aflossingswaarde en kadastrale waarde: verschillen

Nadat je hebt geleerd wat de kadastrale waarde van een stuk grond is, moet je nu het concept van een aflossingsprijs begrijpen. In dit geval hebben we het over een parameter die specifiek wordt bepaald voor het proces van eigendomsoverdracht van een verhuurd gebied. In eenvoudiger bewoordingen betekent aflossing de prijs waartegen een onroerend goed is gekocht dat voorheen toebehoorde aan een andere persoon.

Dergelijk onroerend goed kan niet alleen aan particulieren toebehoren, maar ook aan de staat en de gemeente. Het wordt vaak de "waarde van een stuk grond tegen kadastrale waarde" genoemd. Dit wordt verklaard door het feit dat de waarde wordt berekend op basis van de kadastrale waarde.

Tegelijk moeten deze concepten niet worden verward, aangezien de uitkoopprijs statisch is, dat wil zeggen ongewijzigd, ondanks de veranderende vastgoedprijzen. De vaststelling van de kadastrale waarde van een perceel wordt echter slechts eenmaal herzien in het tijdsinterval van 3 tot 5 jaar na de inventarisatie. Daarnaast kan de initiatiefnemer van de herwaardering ook de eigenaar van de grond zijn.

Het goedkoopste is om land te kopen dat al 25 jaar in bezit is, en in het geval van de constructie van kapitaalstructuren daarop. Dan hoeft slechts 20% van de kadasterprijs te worden betaald voor gemeentegrond en slechts 25% voor staatsgrond.

Kadasterregister

Het wordt opgevat als een onderdeel van het State Property Committee, dat informatie opslaat over de prijs volgens het kadaster van percelen, verkregen als resultaat van taxatieactiviteiten. Nadat deze zijn uitgevoerd wordt het perceel geherwaardeerd (dit kan ook op initiatief van de eigenaar). Nauwkeurigere informatie wordt ook aangegeven in het register, waar elk perceel zijn eigen unieke kadastrale nummer heeft. Dit omvat ook de veranderende prijzen die momenteel door de markt worden aangeboden, die na de inventarisatie worden vastgesteld.

Bepaling van de prijs van gemeentegrond

Schatting kan worden besteld door lokale overheden (districten, steden, gemeenten). Hoe wordt de kadastrale waarde van een perceel voor een gemeente bepaald? Cijferuitgevoerd op basis van beschikbare marktprijzen. Tegelijkertijd wordt er rekening gehouden met gegevens over de toewijzing van percelen.

Grond dat eigendom is van de gemeente kan worden gebruikt voor de bouw van een privéwoning, maar ook voor tuin- en tuinbouw, voor garages of voor de bouw van een appartementencomplex. Tegelijkertijd wordt rekening gehouden met de normen die zijn vastgelegd in de landcode, de stedenbouwkundige code en in andere rechtshandelingen.

De openbare kadastrale waarde van een onroerend goed op een adres dat eigendom is van een gemeente wordt als volgt geschat:

1. Voorbereidende fase. Het bestaat uit het verzamelen en verwerken van de nodige informatie, namelijk informatie over regelgeving en gegevens over markttrends in de nabije toekomst. Daarnaast worden gegevens verzameld over de nederzetting, de ecologische toestand, wordt klimaatinformatie opgehelderd en wordt landclassificatie uitgevoerd.
2. Zonering van het territorium. Binnen zijn grenzen wordt een woonzone toegewezen (voor het bouwen van privégebouwen en gebouwen met meerdere appartementen); productie (om industriële gebouwen, magazijnen en andere soortgelijke faciliteiten te huisvesten); publiek en zakelijk (met zorginstellingen, consumentendiensten, wetenschappelijke, culturele en andere instellingen); transport- en technische infrastructuur (voor objecten en communicatie van transport en communicatie); agrarisch (met tuinen, weiden, moestuinen en gebouwen); recreatief (voor recreatie, bosparken, stranden).
3. De formule voor het berekenen van de kadastrale waarde van een perceel wordt gebruikt. Onbebouwde grond wordt gewaardeerd met behulp van statische prijsanalyse,die de markt biedt, evenals de kosten van de ontwikkeling van de overeenkomstige gebieden. De kosten per oppervlakte-eenheid van een perceel grond dat wordt ingenomen door constructies, wordt berekend met behulp van de vervangingskostenmethode voor infrastructuur.
4. Bestemming volgens kadastrale waarde.
5. De laatste fase. In dit stadium wordt de definitieve verwerking van de informatie die is verkregen als resultaat van de kadastrale taxatie uitgevoerd, evenals hun invoer in de Rosreestr.

Nadat de procedure is afgerond, wordt de kadastrale waarde van de grond in de taxatiezone bepaald. Het is gelijk aan de marktwaarde van een oppervlakte-eenheid van een volkstuin gelegen in een gebied met dezelfde kenmerken.

De prijs van openbare grond bepalen

Een kenmerk van het proces van hoe de kadastrale waarde van een perceel wordt bepaald, is in dit geval het gebruik van verschillende coëfficiënten (zowel verlagen als verhogen). Ze zijn afhankelijk van:

• Locaties van volkstuinen.
• Zijn marktprijs.
• Het ontwikkelingsniveau van communicatiesystemen.
• Toegankelijkheid van het vervoer.
• Het niveau van geschiktheid voor het beoogde gebruik.
• Aanwezigheid van residentiële of niet-residentiële structuren.

Omdat de marktwaarde in verschillende gebieden, zelfs met dezelfde kenmerken, anders is, is de kadastrale prijs ook anders. Het verschil kan echter aanzienlijk zijn.

De prijs van grond in nederzettingen bepalen

Over het algemeen wordt de prijs op dezelfde manier bepaald als de kadastralede waarde van de grond, als deze aan de gemeente toebehoort. Maar er zijn een aantal kenmerken die inherent zijn aan nederzettingen.

Dus, ze letten erg goed op de verduidelijking van de grenzen van de percelen, evenals de verdeling van het territorium in zones op basis van hun doel. De doelstellingen van de evaluatie zijn:

• Vorming van de belastbare grond van de nederzetting.
• Opstellen van een bijgewerkt bestemmingsplan per gebied en economische indicatoren.
• Huurgoedkeuring.
• De prijs instellen waartegen onroerend goed op lange termijn wordt verkocht of verhuurd.
• Het samenstellen van een nauwkeuriger bedrag aan vergoedingen voor personen van wie land in beslag wordt genomen voor gemeentelijke behoeften.
• Een objectieve bepaling van de meest kansrijke ontwikkelingsgebieden voor diverse ontwikkelingen.

De prijs van een buitenwijk bepalen

Om objectieve gegevens te verkrijgen, moet in dit geval rekening worden gehouden met de volgende kenmerken:

• Locatie van het perceel op het kadastrale plan (in een afgelegen gebied wordt goedkoper geschat dan hetzelfde, maar in de buurt van de stad met de juiste infrastructuur).
• Vierkant.
• Communicatie (elektriciteit, gas, sanitair, riolering).
• Kavelcategorie.
• Ecologische staat van het gebied.
• Als de marktprijs bekend is, wordt de kadastrale prijs op hetzelfde bedrag vastgesteld.

De prijs van een perceel bepalen metbos

Het bijzondere van hoe de kadastrale waarde van een stuk grond met bossen wordt berekend, is dat in elk geval de prijs wordt bepaald voor een specifiek gebied:

• Binnen Russische regio's.
• Binnen de leshoz-zone.
• Binnen de bosgebieden die worden ingenomen door bossen.

De kosten van gebieden in de boszone worden berekend rekening houdend met de kapitalisatie van het overeenkomstige bedrag aan huurinkomsten per jaar betaald voor het gebruik van gebieden voor economische activiteit. De berekening houdt rekening met de parameters van de houtoogst.

Berekening en goedkeuring

Om de prijs correct te berekenen op basis van de inventaris, moet u rekening houden met verschillende parameters. Wat beïnvloedt de kadastrale waarde van grond? De belangrijkste daarvan zijn correctiefactoren. Het gebruik ervan doet de factoren die van invloed zijn op de prijsvorming teniet. Als er bijvoorbeeld constructies op de site zijn die als vervallen worden beschouwd, of als het gebied onderhevig is aan overstromingen als gevolg van overstromingen, wordt een coëfficiënt gebruikt die de kadastrale waarde verlaagt. Er zijn situaties waarin juist een vermenigvuldigingsfactor wordt toegepast.

Het is ook van belang de specifieke indicator van de prijs van het kadaster. De specifieke maat wordt berekend op basis van een oppervlakte gelijk aan één vierkante meter. Deze indicator wordt elk kwartaal ingesteld. De kadastrale waarde van de woning op het vestigingsadres wordt als volgt bepaald:

1. Factoren die van invloed zijn op de kosten worden herkend.
2. De standaard is genomende site die het beste past bij de eigenschappen.
3. Er wordt een subgroep van referentieplots met vergelijkbare kenmerken gecreëerd.
4. Gegevens worden verzameld voor elke subgroep en vervolgens geanalyseerd.
5. Vervolgens worden statistische gegevens gemodelleerd en worden de factoren die van invloed zijn op de marktwaarde bepaald.
6. Bereken eenheidskosten.

Op basis van de verkregen gegevens is het mogelijk om de prijs te berekenen volgens het kadaster van alle percelen. Het blijkt dat de hoogte van de prijs volgens het kadaster wordt beïnvloed door indicatoren als de oppervlakte, de indeling van de grond naar bestemming en de marktprijs van het object.

Uiterlijk twintig werkdagen na de voltooiing van het rapport aanvaardt de klant een handeling tot goedkeuring van de prijs volgens het kadaster. Dit document wordt geldig vanaf het moment van officiële afkondiging. Het wordt geaccepteerd door een overheidsinstantie, gemeente of uitvoerende autoriteiten.

Formule voor berekening

De berekening wordt gemaakt door de volgende formule toe te passen:

Lot area(Lineaire functie + Transactie formaat functie)Ratio.

De lineaire functie heeft uitzonderlijke parameters voor de levensduur van de nederzetting en de leefbaarheid ervan, en de functie van het transactieformaat impliceert een lokale component. Om de kosten volgens het kadaster te berekenen, moet u dus bepaalde parameters van het perceel kennen en over speciale kennis beschikken.

Dit bedrag wordt berekend door taxateurs die staatswaarderingsmethoden gebruiken voor het berekenen van de waarde van een stuk grond,gevormd en goedgekeurd door het Ministerie van Economische Ontwikkeling van de Russische Federatie.

Wijziging in kadastrale waarde

Naast hoe de kadastrale waarde van multifunctionele percelen wordt bepaald, is het noodzakelijk om rekening te houden met de frequentie van herwaardering. Deze procedure wordt eenmaal in het interval van drie tot vijf jaar uitgevoerd. De nieuwe waarde wordt bepaald op basis van de resultaten van de audit. Het kan afnemen of toenemen. In de regel komt de laatste optie het vaakst voor.

Veel grondeigenaren hebben te maken met een situatie waarin de kadastrale waarde stijgt. Hierdoor moet u meer belasting betalen. Zo vond er eind 2016 een forse stijging plaats, toen de bijbehorende prijzen vele malen stegen.

Maar dit betekent niet dat het winstgevender is geworden om land te verkopen. De kwaliteit bleef op hetzelfde niveau en veel sites waren tegen die tijd verre van in de beste staat. Daarom zijn niet alle mensen bereid land te kopen om enorme belastingen te betalen. Bovendien is deze herwaardering bij verstek uitgevoerd. De locatiegegevens werden op zo'n manier in het technisch plan voor kadastrale registratie ingevoerd dat als gevolg daarvan percelen van hetzelfde gebied, maar significant verschillend in verschillende parameters, hetzelfde begonnen te kosten.

Medio 2016 werd een moratorium ingevoerd, volgens welke de kadasterprijs voor drie jaar werd bevroren. Gedurende deze periode waren de kosten die relevant waren vanaf het begin van het jaar, maar niet eerder dan 2014, van kracht.

Ongeveer dezelfde tijd, de wet "Op de staat kadastrale"aanslag” nr. 237-FZ, waarin niets over het moratorium is vermeld. In dit opzicht konden experts het niet eens worden over de vraag of een "freeze" moet worden toegepast of niet. Als gevolg hiervan moesten de rechtbanken veel geschillen over deze kwestie behandelen.

Bepaling door TIN

Als u alleen het TIN-nummer (identificatienummer van de belastingbetaler) kent, is het onmogelijk om de vereiste informatie te verkrijgen over de waarde van het land dat eigendom is van een bepaalde burger. Deze diensten kunnen worden aangeboden door sites met een dubieuze reputatie. U moet ze echter niet vertrouwen, aangezien dergelijke bronnen frauduleus zijn.

Conclusie

De prijs van een stuk grond volgens het kadaster is een geschatte waarde, die wordt verkregen als resultaat van de beoordeling van een onroerend goed door de staat en is vastgelegd in het rijksvastgoedkadaster. De bestaande methode, die laat zien hoe de kadastrale waarde van een perceel wordt berekend, houdt onder meer rekening met de belangrijkste kenmerken. Deze waarde is gelijk aan de marktprijs op het moment van taxatie. De prijs volgens het kadaster van verschillende categorieën grond wordt bepaald rekening houdend met de relevante kenmerken. De waarde wordt ten minste eens in de vijf jaar herzien, maar niet vaker dan eens in de drie jaar.

Sinds 2016 is de wet "On State kadastrale waardering" in werking getreden. Alle beoordelingstaken worden toegewezen aan staatsstructuren.