Wat is de onroerendgoedbelasting?

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

De procedure voor het berekenen en innen van onroerendgoedbelasting wordt aangegeven door de relevante code. Wetten veranderen van jaar tot jaar. Tegelijkertijd veranderen de rechten en plichten van burgers op fiscaal gebied. Het feit dat onveranderd blijft, is de noodzaak om belasting te betalen.

Wat is de onroerendgoedbelasting?

Onroerend goed kan in het bezit zijn van een particulier, een particuliere onderneming of een gemeente. Typen onroerend goed omvatten verschillende opties: woningen, bedrijfspanden (winkel- of kantoorpanden), bedrijfspanden, grond en landbouwgrond. De eigenaar kan het alleenrecht hebben of als onderdeel van een aandeel. In alle gevallen, als de transactie onder de omschrijving van belastbaar v alt, blijft de onroerendgoedbelasting verplicht.

Het controlesysteem wordt uitgevoerd door de belastingdienst en hun territoriale afdelingen. Feitbetaling of niet-betaling van belasting wordt weerspiegeld in de jaarlijkse aangifte die door burgers wordt ingediend.

Algemene beginselen

Volgens de Russische wet wordt elke vorm van officieel ontvangen winst belast. Vanuit dit oogpunt wordt de vervreemding van onroerend goed geacht in het voordeel van de eigenaar te zijn. Daarom is het de verkoper die belasting moet betalen over de verkoop van onroerend goed.

Artikel 224 van het belastingwetboek van de Russische Federatie stelt dat het bedrag van de opbrengst van de vervreemding van onroerend goed moet worden belast tegen een tarief van 13%. Deze wet is echter niet in alle gevallen van toepassing. Details worden in dit artikel besproken.

Een andere wet waarnaar wordt verwezen, is federale wet 382. Deze is sinds begin 2016 van toepassing. Volgens de regels van deze wet is de belasting op de verkoop van onroerend goed op juridisch gebied gebaseerd op de eigendomsvoorwaarden. Dit document beschouwt twee soorten ambtstermijnen op basis van duur:

• Overdracht van eigendom tot 2016.
• Eigenaren wiens rechten zijn vastgelegd na 2016-01-01.

De eerste categorie burgers bij het vervreemden van onroerend goed laat zich leiden door de tot begin 2016 geldende wet. Volgens deze wet is de belasting verplicht voor alle eigenaren die onroerend goed vervreemden binnen de eerste 3 jaar na de eigendomsoverdracht. Voor de tweede categorie geldt een nieuwe procedure, volgens welke de referentieperiode van eigendom 5 jaar is.

Wie kan niet betalen?

Als we kijken naar de algemene procedure voor het innen van belastingen, bepa alt de wetomstandigheden waarin de belasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren irrelevant wordt, ongeacht de periode van eigendom. In het bijzonder wordt gekeken naar de wijze van overdracht naar het pand. Dit zijn de volgende gevallen:

1. Wanneer het onroerend goed naar de eigenaar gaat op voorwaarde van levenslange afhankelijkheid van de vorige eigenaar.
2. Erfelijke eigendom.
3. Vervreemding van vastgoedobjecten, waarop het recht is ontstaan als gevolg van privatisering.
4. De basis van eigendom is een schenkingsovereenkomst.

Als het titeldocument in een van deze categorieën v alt, moet de transactie niet worden geclassificeerd als extra inkomen en dienovereenkomstig worden belast.

Er zijn ook functies per regio. Zoals u weet, zijn nationale wetten verdeeld in federaal en territoriaal. Lokale overheden hebben het recht om bepaalde federale wetten aan te passen zonder fundamentele tegenstrijdigheden. In de praktijk worden de omstandigheden op deze manier meestal verlicht voor een bepaalde categorie burgers. Verkoopbelasting op onroerend goed is geen uitzondering.

Voor de Khanty-Mansiysk Okrug is er bijvoorbeeld een wet volgens welke inkomsten uit de verkoop van onroerend goed niet worden belast, zelfs niet tijdens de eerste 3 jaar van eigendom. Soortgelijke regels gelden in het Stavropol-gebied: hier is de termijn van belastbare transacties teruggebracht van 5 naar 3 jaar. Om erachter te komen welke belasting op de verkoop van onroerend goed in een bepaalde regio moet worden betaald, moet u de wijzigingen in de territoriale volgenwetten.

Hoe te berekenen?

Citizen S. A. verkocht een huis dat 1,5 jaar geleden was gekocht voor 6.300.000 roebel. Zijn zaak voldoet in alle opzichten aan de definitie van de wet. Hij is officieel in dienst en heeft meer dan 10 jaar werkervaring. Wat zal het belastingbedrag zijn op de verkoop van onroerend goed voor een burger van S. A.

Om een aangifte voor het jaar op te stellen, heeft u de volgende informatie nodig:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – belastinggrondslag

Belastingbedrag: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 roebel

Maar lang voor de deadline voor het indienen van de aangifte, verzamelde S. A. documenten voor de aftrek en ontving een bevestiging van de belastingdienst. Het bedrag van de aftrek was het maximum. Nu zien de berekeningen er anders uit:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 roebel werkelijk betalingsbedrag.

Als een burger van S. A. 5 jaar na de aankoop een deal sloot, zou hij in de categorie van vrijstelling vallen.

Voor particulieren

De belasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren, de kenmerken en betalingsprocedure wordt aangegeven door hoofdstuk 23 van de belastingwet van de Russische Federatie. Zo zijn rechtspersonen die recht hebben op inkomsten op het grondgebied van de Russische Federatie onderverdeeld in drie categorieën:

1. Een inwoner van een land is een burger die het afgelopen jaar ten minste 183 dagen in Rusland heeft gewoond.
2. Niet-ingezetenen - personen die niet in de vorige categorie vallen.
3. Voorwaardelijke definitie - ingezetenen van valuta zijn burgers van de Russische Federatie die het afgelopen jaar in een ander land hebben gewoond, maar Rusland minstens één keer per jaar bezoeken.

Wanneer onroerend goed wordt verkocht door een niet-ingezetene, worden belastingen en de procedure voor de berekening ervan geregeld door artikel 209 van het belastingwetboek. Voor hen wordt dus een aparte reeks inkomstenbelastingen toegepast.

Voor rechtspersonen

Wanneer een rechtspersoon onroerend goed op de eigen balans vervreemdt, wordt de procedure voor het berekenen van de belasting grotendeels bepaald door het gekozen belastingstelsel. Maar zeker is dat door de verkoop van onroerend goed een rechtspersoon inkomsten verkrijgt. Dienovereenkomstig moeten deze inkomsten worden weerspiegeld in de balans van de onderneming. We blijven nadenken over de belasting op de verkoop van onroerend goed. Vanaf welk bedrag en in welke volgorde moet een rechtspersoon betalen? Het is noodzakelijk om rekening te houden met het behoren tot een van de volgende belastingregimes:

1. UTII.
2. Vereenvoudigd systeem.
3. Patentsysteem.

Er wordt ook rekening gehouden met het type woning. Het kan residentieel, commercieel, land of ondergrond zijn.

Feitelijke informatie en eigendomsvorm zijn ook relevant: voert het bedrijf commerciële activiteiten uit, zijn de oprichters ingezetenen of niet-ingezetenen van de Russische Federatie? Om al deze vragen te beantwoorden, moet men zich laten leiden door artikel 23 van de belastingwet van de Russische Federatie.

Bij verkoop van een woning door een rechtspersoon is het inkomen niet onderworpen aan btw, maar wel aan de inkomstenbelasting. Het tarief van de inkomstenbelasting is ook afhankelijk van de burgerlijke staat van de oprichters (inwoner)of niet-ingezetene). Als we het hebben over de vervreemding van utiliteitsgebouwen die op de balans van de onderneming staan, dan is het bedrag aan inkomsten onderworpen aan zowel inkomstenbelasting als btw. Tegelijkertijd wordt inkomstenbelasting niet geheven over het bedrag van de transactie, maar over het bedrag van het netto-inkomen.

Een belangrijke nuance: de belasting op de verkoop van commercieel onroerend goed houdt geen rekening met het aantal jaren eigendom. Een andere nuance op het gebied van fiscale optimalisatie zegt dat het bedrijf het recht heeft om het bedrag aan inkomsten te verminderen met de restprijs van het object. Als, na boekhoudkundige berekeningen, het verschil tussen het transactiebedrag en het uiteindelijke bedrag negatief blijkt te zijn, wordt het cijfer geclassificeerd als een verlies voor de onderneming.

Moeten gepensioneerden betalen?

Is de belasting op de verkoop van onroerend goed van particulieren - gepensioneerden en andere speciale categorieën burgers van toepassing? Volgens de huidige wetten worden er geen fiscale stimuleringsmaatregelen of vrijstellingen gegeven die verband houden met de sociale status van burgers. Gepensioneerden moeten belasting betalen als ze onder de algemene categorie van belastingplichtigen vallen.

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen onroerendgoedbelasting en personenbelasting. Onroerende voorheffing sinds 2014 is niet relevant voor gepensioneerden. Een uitzondering is wanneer een gepensioneerde onroerend goed gebruikt voor winst. Anders zijn ze onderworpen aan de algemene procedure: een belasting op de verkoop van onroerend goed gedurende 3 jaar zal voor hen verplicht zijn.

Maar gepensioneerden hebben de mogelijkheid om de belasting aanzienlijk te verlagen of zelfs vrijgesteld te worden. Om dit te doen, moeten ze hun toevlucht nemen tot een vermogensaftrek. Tot 2012 gold de aftrek niet voor gepensioneerden. De goedkeuring van federale wet nr. 330 voorzag hen van:zo'n recht.

Via deze wet kunnen gepensioneerden na de verkoop van onroerend goed een van de volgende belastingaftrekmogelijkheden krijgen:

• Als het eigendom meer dan 3 jaar geleden is vastgesteld, worden ze op algemene basis volledig vrijgegeven.
• Als de bewaarperiode korter is en de waarde van het object niet hoger is dan 1 miljoen roebel, kunnen ze een vermindering van de belastinggrondslag ontvangen tot het bedrag dat is besteed bij de aankoop van het object.

Afhoudingen

Belastingplichtigen hebben recht op aftrek van onroerende voorheffing. Het is van toepassing op die burgers die officieel in dienst zijn en 13% inkomstenbelasting of inkomstenbelasting van hun inkomen aftrekken. Er zijn drie aftrekmogelijkheden:

• Totale vrijgave.
• Gedeeltelijk.
• Belasting heffen over het volledige bedrag aan inkomsten.

Tegelijkertijd is het maximale bedrag waarmee het belastingbedrag kan worden verminderd 1 miljoen roebel.

Voorbeeld: een burger verkoopt een appartement dat 2,5 jaar geleden is gekocht voor 4.500.000 roebel. Tegen de tijd dat de aangifte werd ingediend, had de burger ook documenten voor de aftrek voorbereid. Hij had recht op de maximale aftrek. Als gevolg hiervan was het bedrag van de belastinggrondslag voor hem 3.500.000 roebel en belastingen - 455.000 roebel.

Bij het beantwoorden van de vraag welke belasting moet worden betaald bij de verkoop van onroerend goed, is het belangrijk om de mogelijkheid van mede-eigendom te noemen. Als het eigendom van onroerend goed zich uitstrekt tot meerdere personen, wordt de verplichting om belasting te betalen ook verdeeld afhankelijk van het aandeel van elkvan hen. Of mede-eigenaren kunnen onderling overeenkomen en in een andere volgorde belasting betalen.

Burgers kunnen de aftrek meer dan één keer gebruiken, omdat deze van toepassing is op elke eenheid van de transactie. Maar binnen 1 jaar is slechts één aftrek toegestaan. Dankzij deze vrijstelling kan het bedrag aan belasting op de verkoop van onroerend goed aanzienlijk worden verlaagd.

Er zijn drie methoden om de aftrek toe te passen:

• Uitbetaling van verschuldigde fondsen in contanten.
• Overboeking naar de bankrekening van de ontvanger.
• Geef een kennisgeving aan de werkgever met vermelding van de vrijstelling van de burger van het betalen van persoonlijke inkomstenbelasting voor de periode waarin het verschuldigde bedrag is opgebouwd.

Hoe vraag ik aftrek aan?

Een aanvraag voor aftrek wordt gedaan tijdens de verslagperiode waarin transacties zijn gedaan. De aftrek kan in twee vormen worden verkregen: een vast bedrag of een bedrag gelijk aan de kosten. De keuze hangt alleen af van de aanvrager: hij kan eerst berekenen welke optie voor hem voordeliger is en voor dat specifieke type solliciteren.

De aftrek is van toepassing wanneer een burger de kosten moet bewijzen van de vorige aankoop van onroerend goed dat in de verslagperiode is verkocht. Daarom zullen deze uitgaven moeten worden beveiligd met kopieën van documenten voor hen. Hiervoor worden kopieën van de volgende documenten ingediend bij de belastingdienst:

• Overeenkomst over de verwerving van onroerend goed (aan- en verkoop).
• Document dat het gebruik van de diensten van vastgoedbedrijven bevestigt.
• Akte van aanvaarding en overdracht tijdensbezit.
• Documenten van de verkoper bij ontvangst van geld: een kwitantie (als het geld contant is ontvangen) en een bankafschrift (als het geld op de rekening is gestort).
• Betalingsopdrachten.
• Andere documenten die tijdens transacties zijn gegenereerd en die financiële waarde vertegenwoordigen.

Na bevestiging van het verzoek om aftrek door de belastingdienst, moet u opnieuw terugkeren naar de kwestie van de onroerendgoedbelasting. Hoeveel moet u betalen? De belastinggrondslag wordt aanzienlijk verlaagd. Het is belangrijk op te merken dat aftrekbare kosten geen verzekeringsuitkeringen en hypotheekaflossingen omvatten.

Doelstellingen van recht en praktijk

Zodra burgers zich bewust worden van de belastingen op de verkoop van onroerend goed op korte termijn en de belastingtarieven berekenen, kunnen ze ongewild geïnteresseerd raken in legale spaaropties. Om te antwoorden, moet u aandacht besteden aan het oorspronkelijke doel van de invoering van deze belasting.

Men geloofde dat het motief van de eigenaren van een snelle verkoop na de aankoop de wens is om van het verschil te profiteren. Iedereen herinnert zich de tijden van voor de crisis, toen de vastgoedprijzen dynamisch stegen en de staat geen directe invloed had. Vanuit dit oogpunt speelt deze belasting de rol van een indirect instrument om de vastgoedmarkt te beheersen. En dit is waar, want bij te hoge vastgoedprijzen zal in de regel slechts een bepaalde sociale laag altijd profiteren ten koste van anderen.

Maar denk eens aan een ander geval: burger M. S. moet zijn huisvesting uitbreiden, hij is ook niet vies van verhuizen naar het centrale deel van de stad,maar heeft geen eigen vermogen. Hij vindt een compromis: de enige woning verkopen, tijdelijk met zijn gezin bij zijn grootouders wonen en een hypotheek nemen op een meer geschikte woning. Alles verliep volgens plan, maar toen maakte de crisis van de afgelopen jaren haar eigen aanpassingen. De eigenaar behoorde tot die 20% die het geld niet teruggaven. Ondanks de inspanningen van de lener vond er geen herfinanciering bij een andere bank plaats.

De enige juiste beslissing was om het onroerend goed te verkopen voordat de bank het via een open veiling verkoopt. Als gevolg hiervan verliest de burger geld in de vorm van hypotheekrente en beta alt hij omzetbelasting. Als de kosten van huisvesting zijn veranderd, kan hij misschien geen appartement meer kopen. En dit is geen alleenstaand geval.

Tijdens de bespreking van het wetsvoorstel werd de mogelijkheid besproken om die personen vrij te laten wiens eigendom te koop is de enige. Maar wetgevers vreesden dat speculanten van deze bepaling zouden kunnen profiteren als ze erachter zouden komen aan welke belasting de verkoop van onroerend goed onderworpen is.

Kan ik niet betalen?

Het is mogelijk om naast de aftrek ook het belastingbedrag te optimaliseren. Naast de gevallen die door de wet worden overwogen, zijn er nog andere opties:

Het verstrekken van documentatie van gemaakte kosten. Ook deze functie is officieel toegestaan. Zelfs als iemand bijvoorbeeld een onroerend goed heeft gekocht met het oog op verdere verkoop, is het bedrag van zijn inkomen niet gelijk aan de volledige kosten van de transactie. Alleen het verschil tussen het gekochte en verkochte bedrag wordt als opbrengst verantwoord.waarde

Uitgaven zijn: de kosten van het object, de kosten van uitbreiding, de terugbetaling van bestaande schulden voor nutsvoorzieningen, de installatie van netwerken en toegestane soorten herontwikkeling, verbetering van landschapsarchitectuur en andere reparaties.

• Toepassing van dubbele aftrek. Bij de vraag hoeveel er wordt belast bij de verkoop van onroerend goed, moet men ook rekening houden met de juridische status van de belastingplichtige: in het kader van dit type belasting is hij zowel verkoper als koper. Een andere belangrijke voorwaarde is het afronden van twee transacties (aan- en verkoop) binnen één kalenderjaar. En tot slot, de derde voorwaarde is of de aankoop eerder is gedaan dan de verkoop. Dat wil zeggen, alleen degenen die dit hebben, zijn niet de enige woningen die optimalisatiemogelijkheden hebben. Als de aftrek niet werd geclaimd bij de aankoop van het eerste appartement, kan de verplichting nu op zijn kosten worden afgeschreven, ongeacht welke belasting op de verkoop van onroerend goed aan de begroting moet worden betaald.
• Toepassing van een reductiefactor. Volgens de voorwaarden van artikel 217 van de belastingwet van de Russische Federatie wordt het bedrag dat gelijk is aan de vermenigvuldiging van de verminderende factor met de kadastrale waarde als inkomen beschouwd. In dit geval is het zelfs mogelijk om de heffingsgrondslag tot nul te verlagen.

Als het statuut zelfstandige is?

Als een particuliere ondernemer onroerend goed heeft verkocht voordat hij officieel als particulier ondernemer is geregistreerd, dan vindt de transactie plaats bij de Belastingdienst in de vorm van een reguliere aangifte inkomstenbelasting. Als de verkoper op het moment van de transactie de status van ondernemer had, dan rijst een logische vraag: hoeveel belasting moet er worden betaald over de verkooponroerend goed IP?

Hier is het belangrijk om te overwegen of het onroerend goed in de OKVED-code wordt vermeld als het belangrijkste middel van commerciële activa die inkomsten genereren of niet. De tweede bepalende factor is het IP-belastingstelsel. Er zijn twee soorten: STS - een vereenvoudigd systeem en de methode "inkomsten minus uitgaven".

In het eerste geval wordt het transactiebedrag opgeteld bij de algemene basis voor belastingberekening. Het te betalen belastingtarief is 6%. Onder het systeem "inkomsten minus uitgaven" verhoogt het bedrag van de transactie het bedrag van de winst. Maar qua kosten is het belangrijk om rekening te houden met de kosten van de aankoop van een object en de fondsen die worden besteed aan het onderhoud en de verbetering van de omstandigheden. Als bewijs voor de aankoop moet vooraf een kopie van de eigendomsdocumenten worden gemaakt en vervolgens worden ingediend bij de belastingdienst.

In geval van IP-liquidatie

Laten we eens kijken naar het geval waarin een zakelijke entiteit zijn activiteiten stopt en de IP-status liquideert. Welke belastingen worden in dit geval betaald bij de verkoop van onroerend goed? De ondernemer v alt niet onder de 3-jaarsregeling en is als natuurlijke persoon die bijverdiensten heeft ontvangen, verplicht inkomstenbelasting af te dragen aan de begroting. Experts raden aan om het liquidatieproces vooraf voor te bereiden en eerst over te schakelen naar een vereenvoudigd belastingstelsel. Deze methode reduceert de kosten aanzienlijk. Vanuit het oogpunt van fiscale optimalisatie is het raadzaam om onroerend goed te verkopen in de hoedanigheid van een particulier, en niet als een individuele ondernemer.

Vervaldatum

Aan het einde van elk jaar, zakelijke entiteiten en individuen die werkzaam zijn in de officiëlemoeten informatie verstrekken over het verkeer van financiële middelen waarover zij beschikken. In dit verband wordt de vraag relevant: bij verkoop van onroerend goed, welke belasting moet worden betaald, zodat er later geen claims van de belastingdienst zijn.

Particulieren dienen vóór 30 april van het jaar volgend op de rapportageperiode een rapport in de vorm van 3-persoonsinkomstenbelasting in. De indieningsautoriteit is de lokale afdeling van de IFTS-autoriteit. Als het document fouten bevat van technische aard of die verband houden met foutieve berekeningen, zal de belastingdienst het rapport niet accepteren. U kunt een bestaand document niet bewerken. Het gecorrigeerde verslag wordt uitgebracht op een nieuw formulier, op de titelpagina staat informatie over de herkansing. Het document wordt gegenereerd in twee identieke kopieën. Na ontvangst van het rapport wordt een termijn toegekend voor de betaling van het belastingbedrag. Deze periode duurt doorgaans tot 15 juli van het jaar waarin de melding is ingediend.

Ontduiking van fouten en laattijdige indiening van rapporten worden bestraft:

• Voor het niet verstrekken van nul-indicatoren - vanaf 1000 roebel.
• In andere gevallen - tot 30% van het opgebouwde belastingbedrag.
• Als de belasting niet op tijd wordt betaald, wordt het bedrag van de belasting geïnd plus 20-40% van het bedrag als boete.
• Naast de belangrijkste sancties, worden er boetes in rekening gebracht voor elke dag vertraging.

Daarom is het belangrijk om verantwoord om te gaan met fiscale en wettelijke verplichtingen. Op nationale schaal hangt het leven van het hele land af van belastingen.