Beoordeling van gebouwen en constructies: documenten, regels en methoden

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Evaluatie van gebouwen en constructies kan om vele redenen worden uitgevoerd. Meestal betreft het de betaling van onroerende voorheffing, waarvan de hoogte afhankelijk is van de kadastrale waarde van het object. Om dit cijfer te herzien en een kleiner bedrag aan belastingbetalingen te verdienen, bestellen eigenaren een onafhankelijke taxatie van onroerend goed bij een gespecialiseerde organisatie. Het artikel bevat een lijst met benodigde documenten voor de procedure, evenals de regels en methoden waarmee deze actie wordt uitgevoerd.

Waarom heb je het nodig?

Naast de reden met betrekking tot de herziening van de kadastrale waarde van het object, zijn er een aantal andere omstandigheden die een beoordeling van de staat van gebouwen en constructies vereisen:

• Pre-sale voorbereiding met de identificatie van de marktwaarde op een specifieke datum. De procedure is noodzakelijk om elk type transactie te voltooien (aan- en verkoop, ruil, lease, registratie van aandelen, enz.).
• Op bevel van de rechtbank of ter behandeling van de procedure in de rechtbank.
• Om schade als gevolg van schade aan eigendommen te berekenen.
• Voor het verkrijgen van een lening of hypotheek.
• Vooreen object toevoegen aan het toegestane kapitaal van de organisatie.

Wie toevertrouwen met een onafhankelijke beoordeling

Deskundigen adviseren u om de volgende regels te volgen bij het kiezen van een geschikt bedrijf:

• Stel een vraag in een zoekmachine, bijvoorbeeld in Yandex, met vermelding van uw regio. Dit zal veel productiever zijn dan het zoeken naar advertenties in gedrukte media of het interviewen van vrienden en familieleden.
• Bestudeer de advertenties van verschillende bedrijven. Hoe meer informatie op internet, hoe betrouwbaarder het bedrijf, maar hoe duurder zijn diensten zullen zijn.
• Je moet de site van het geselecteerde bedrijf vinden en deze bestuderen in termen van ontwerp, inhoud, aanwezigheid op de contactpagina en informatie over je vraag.
• Het is noodzakelijk om de plaatsing op de site te controleren van gescande kopieën van vergunningen, certificaten die de wettigheid van de activiteiten van het bedrijf bevestigen, evenals certificaten van beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
• Aanbevolen om recensies op internet te zoeken. Als er maar twee of drie zijn, is dit natuurlijk niet van doorslaggevend belang, maar de aanwezigheid van negatieve meningen van klanten zou de eigenaar van het onroerend goed moeten waarschuwen.
• Nadat je een geschikte optie hebt gevonden, moet je het bedrijf bellen, jezelf voorstellen en praten over het onderwerp dat je interesseert. Duidelijke en beknopte antwoorden helpen u bij het maken van de juiste keuze. Onvermogen om door te komen, op een antwoordapparaat te komen, over te schakelen van de ene medewerker naar de andere zou de klant moeten waarschuwen.

Documenten voor evaluatie van gebouwen en constructies

Meestal heeft de eigenaarmeerdere documenten voor het onroerend goed object. Om erachter te komen welke hiervan nodig zijn voor de procedure, dient u contact op te nemen met het geselecteerde taxatiebedrijf. In de regel zal een medewerker van het bedrijf tijdens de eerste ontmoeting of in een telefoongesprek uitleggen wat er moet worden verstrekt aan een klantenservice-specialist. De belangrijkste documenten die het mogelijk maken de marktwaarde te beoordelen van gebouwen en constructies die eigendom zijn van een rechtspersoon zijn:

• Bewijs van registratie van eigendom van onroerend goed.
• Documenten over beperkingen op het gebruik van het object.
• Bevestigde grenzen van een gebouw of structuur, met locatie.
• Inventariskaart uitgegeven volgens boekhoudgegevens.
• Referentie over de initiële (vervangings)kosten en het bedrag van de opgebouwde afschrijving.

Documenten met betrekking tot het recht om onder het object te landen:

• Technisch paspoort uitgegeven door het Bureau of Technical Inventory, met tekeningen voor het object.
• Het ontbreken van documenten van de BTI impliceert het verstrekken van technische specificaties volgens boekhoudgegevens.
• Lijst van vaste activa van het bedrijf dat zich in het gebouw of als onderdeel van de structuur bevindt, evenals hun boekwaarde.
• Projectdocumenten met een toelichting.
• Commissie voert feitelijke waardevermindering van onroerend goed uit.

Certificaat van staatsregistratie

Dit document was legaal tot juni 2016 en werd uitgegeven voor iedereenonroerend goed objecten. Bij verandering van eigenaar, adres, technische kenmerken (bijvoorbeeld door verbouwing) of wanneer de nodige aanpassingen werden gedaan aan het Unified State Register of Rights (EGRP), werd direct een nieuw certificaat afgegeven.

Sinds de zomer van 2016 is het document niet afgegeven en kunt u de eigendom bevestigen door een uittreksel van de USRR te ontvangen, dat één maand geldig is.

Objectbeperkingen

Hier wordt informatie verstrekt over de aanwezigheid van lasten, huurders, contracten, overeenkomsten en eventuele beperkingen die ongetwijfeld van invloed zijn op de uiteindelijke prijs van het object als gevolg van de beoordeling van gebouwen en constructies. Van bijzonder belang zijn verschillende rechtszaken die in de rechtbanken worden behandeld op het moment van de procedure voor het bepalen van de waarde van het object door een specialist van een ingehuurd bedrijf.

Locatie

Het adres van het onroerend goed kan worden bevestigd door een eigendomscertificaat, een uittreksel uit de USRR, een geodetisch plan, technische of projectdocumentatie. U moet de specialist die taxatiediensten verleent ook het kadastrale nummer verstrekken van het gebouw, de structuur en de grond waarop de faciliteit zich bevindt.

Boekgegevens

De boekhouding van vaste activa bij de onderneming wordt altijd bijgehouden. In overeenstemming met de vereisten van PBU 6/01 wordt onroerend goed op de balans geplaatst. Verder wordt er noodzakelijkerwijs een inventariskaart op gestart. Het kan met de hand worden ingevuld, wat typisch is voor kleine bedrijven. In dit geval zijn alle wijzigingen aan het object ook:handmatig ingevoerd. Maar de meeste bedrijven gebruiken 1C. Hier worden de gegevens over het object in het programma ingevoerd en wordt het account automatisch bewaard.

Om de vervangingskosten van een gebouw en structuur te beoordelen, wordt een kopie van de inventariskaart, handmatig ingevuld en gewaarmerkt door de handtekening van een bevoegd persoon, verstrekt aan de specialist van het bedrijf dat het werk uitvoert.

Documenten voor land

Het is noodzakelijk om de taxateur informatie te verstrekken over de staat van het perceel onder het gebouw of de structuur. Naast het kadastraal nummer is er een lijst met documenten, waaronder:

• kadastraal paspoort of plan;
• certificaat van eigendom (als het vóór 2016 is afgegeven) of het recht op permanent eeuwigdurend gebruik, en vanaf 2016 - een uittreksel uit de USRR;
• contract (in geval van lease).

Als er lasten op het terrein zijn, dan moeten deze ook worden gemeld bij het sluiten van een overeenkomst met het bedrijf voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de beoordeling van gebouwen en constructies.

Technisch gegevensblad

Een dergelijk document wordt meestal gemaakt vóór de procedure voor registratie van eigendom van het object. Als het onroerend goed eigendom is van een rechtspersoon, wat wordt bevestigd door een uittreksel uit de USRR, en er zijn geen wijzigingen in de technische kenmerken sinds registratie, dan is het goed mogelijk dat de taxateur een registratiecertificaat voor een gebouw of eerder door BTI gemaakte structuur. U hoeft geen nieuw document te bestellen. Ook in het geval dat het niet beschikbaar is bij de eigenaar, kunt u contact opnemen met de specialistentechnische inventarisatie ter plaatse van het object om een duplicaat te verkrijgen. Deze procedure kost meerdere malen goedkoper dan het uitgeven van een nieuw eigendomspaspoort.

Als het object is overgedragen aan het onroerend goed onder de verkoop- en koopovereenkomst en de technische documentatie niet is overgedragen aan de nieuwe eigenaar, moet de taxateur een korte beschrijving opstellen volgens de boekhoudgegevens en de gemachtigde ondertekenen van de eigenaar.

Andere documenten

Om het proces voor het beoordelen van de kosten van gebouwen en constructies vlekkeloos te laten verlopen, moet u ongetwijfeld alle informatie over het onroerend goed aan de specialisten van het ingehuurde bedrijf verstrekken. Dit geldt in het geval dat het nodig is om het gebouw samen met de vulling te evalueren, bijvoorbeeld moeilijk te demonteren apparatuur. U kunt ook een kijkje nemen in de projectdocumentatie. Als het object gedeeltelijk is vernietigd, moeten commissiecertificaten worden afgegeven die de werkelijke waardevermindering van het onroerend goed bevestigen.

Voor particulieren

De leek moet meestal taxatiediensten gebruiken om de marktwaarde van een appartement, huis of land te bepalen. In dit geval is de lijst met documenten klein en komt deze neer op drie punten:

• eigendomsdocument;
• kadastraal paspoort (voor land);
• technisch paspoort (voor gebouw of appartement).

Gebruikte evaluatiemethoden

Er zijn drie methoden waarmee een specialist de waarde kan bepalen:

• Analoog, bij gebruik van welkevergelijk recente prijzen van verkocht onroerend goed. Deze methode is geschikt voor woningtaxatie. De taxateur bestudeert de verkopen van het lopende jaar en somt het verkochte onroerend goed op met behulp van coëfficiënten op het onroerend goed dat momenteel wordt geëvalueerd. Zo vindt hij in eerste instantie informatie over de verkochte woningen en past hij hun prijs aan, rekening houdend met de beschikbare kenmerken voor de geschatte analoog. Vervolgens vergelijkt het verschillende vergelijkbare woningen in hetzelfde segment en geeft het de gemiddelde prijs weer.
• Duur, waarbij rekening wordt gehouden met alle kosten van het bouwen van een gebouw of constructie. Meestal geldt dit voor nieuwbouwwoningen met kleine oppervlakten. Dit verwijst naar de hoeveelheid geld die in de huidige tijd nodig zal zijn om exact hetzelfde object te recreëren van identieke materialen van vergelijkbare kwaliteit van installatie en zelfs met vergelijkbare architecturale oplossingen.

Winstgevend, waarbij de marktwaarde nauwkeurig kan worden bepaald, rekening houdend met de winstgevendheid bij investering. Deze methode is goed voor het bepalen van de prijs van bedrijfsruimte. Stel eerst de periode in waarvoor de winstgevendheid wordt berekend. Ten tweede wordt het verwachte inkomen geschat. Ten derde wordt de winst berekend die de eigenaar ontvangt na de factureringsperiode. Ten vierde wordt de som van alle inkomsten in de nabije toekomst berekend

Afschrijving van onroerend goed

Alle vastgoedobjecten zijn onderhevig aan veroudering. In de boekhouding wordt dit begrip gedefinieerd als afschrijving, waarvan het percentage kan worden geschat op basis van de toe te rekenen afschrijving. Methoden:beoordelingen van de fysieke achteruitgang van gebouwen en constructies worden ook gebruikt door bedrijven die betrokken zijn bij het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed. Momenteel wordt de voorkeur gegeven aan de berekening, waarin de slijtage van elk structureel element wordt bepaald, en vervolgens worden alle indicatoren samengevat. Bij deze methode wordt noodzakelijkerwijs rekening gehouden met de vervangingswaarde van het vastgoedobject.

Hoe specialisten werken

Er zijn een aantal regels die gevolgd worden bij het sluiten van een overeenkomst voor de beoordeling van gebouwen en constructies:

• Analyse van het door de klant aangeboden object om de kosten te bepalen.
• Identificatie van erfdienstbaarheden, lasten, hypotheken.
• Duidelijke definitie van het type eigendom met verificatie van de beschikbaarheid van berekeningsmethoden.
• Beperkingen ontdekken die het werk kunnen belemmeren.
• Analyse van de door de klant verstrekte informatie met het bepalen van de toereikendheid van de informatie.

In zijn werk houdt de taxateur zich aan de volgende principes:

• Onafhankelijkheid van de betrokken mensen en omstandigheden.
• Objectiviteit van beoordeling.
• Geen belangenverstrengeling tussen de aannemer en de klant.
• Verplichte sluiting van een arbeidsovereenkomst.
• Duidelijke afspraken maken over de timing en het onderwerp van het onderzoek.

Bij de beoordeling van onroerend goed moet de klant de aannemer dus alle benodigde documenten voor gebruik verstrekken. De termijn voor het bepalen van de marktwaarde van onroerend goed is hiervan afhankelijk. Volgt ookeen vertegenwoordiger van het taxatiebedrijf toegang geven tot de faciliteit, hetgeen een voorwaarde is voor het nakomen van de verplichtingen van de aannemer onder de gesloten werkovereenkomst.