Hoe de ontwikkelaar te controleren: methoden en aanbevelingen

2024 Auteur: Howard Calhoun | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2023-12-17 10:36

Bij het kopen van woningen in de bouwfase, moet u duizend keer de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar garanderen. Hoe het bedrijf te controleren en te begrijpen of het te vertrouwen is? De kosten van onroerend goed zijn tegenwoordig zo hoog dat de meeste burgers hypotheken van meerdere miljoenen dollars moeten nemen en deze voor meer dan een jaar moeten terugbetalen, dus het is belangrijk om zelfs het kleinste risico uit te sluiten. In het artikel leert u hoe u de ontwikkelaar kunt controleren, op welke informatie en documenten u goed moet letten.

Waarom je niet op geluk kunt vertrouwen

Er zijn verschillende manieren om de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar te controleren bij het kopen van een appartement in het stadium van opgraving of constructie. Vertrouw erop dat uw geld alleen een bouwbedrijf mag zijn met een onberispelijke reputatie. Consciëntieusheid en ervaring in de bouw zijn belangrijk, maar niet de enige indicatoren voor de betrouwbaarheid van het bedrijf. Daarnaast is financiële stabiliteit van belang, dat wil zeggen de beschikbaarheid van verschillende financieringsbronnen en administratieve capaciteiten. De risico's van de koper, de kans op "bevriezing" zijn direct afhankelijk van deze criteriabouw of vertraging in de ingebruikname van de voltooide faciliteit.

De activiteiten van de ontwikkelaar als rechtspersoon of individuele ondernemer worden beïnvloed door verschillende economische factoren, veranderingen in wetgeving, trends in de vastgoedmarkt, wisselkoersen en andere omstandigheden die niet afhankelijk zijn van het bouwbedrijf zelf, zijn reputatie en goede trouw. Bij een bedrijf met jarenlange ervaring en een solide imago kunnen zich moeilijkheden en onvoorziene omstandigheden voordoen. Een dergelijk bedrijf zal echter, in tegenstelling tot een minder bekende en niet-geverifieerde ontwikkelaar, een uitweg kunnen vinden uit moeilijke situaties zonder de eindgebruiker schade te berokkenen. Daarom is het uiterst belangrijk om te weten hoe u de ontwikkelaar kunt controleren. Dit zal u in staat stellen te begrijpen of u hem kunt vertrouwen met uw zuurverdiende geld.

Informatie op de website

De eerste en gemakkelijkste manier om een bouwbedrijf te leren kennen, is door de officiële website te bezoeken. Gewoonlijk staat basisinformatie over de ontwikkelaar in het gedeelte 'Over ons' of 'Over het bedrijf'. Het bevat informatie over de periode van bestaan op de markt, de geschiedenis van ontwikkeling, prestaties, onderscheidingen. Op dezelfde plaats publiceren sommige bedrijven informatie over het managementniveau en de samenstelling van de raad van bestuur.

Informatieve en analytische artikelen over onafhankelijke gespecialiseerde bronnen ("Indicatoren van de onroerendgoedmarkt", "RBC Real Estate", enz.) zullen nuttig zijn. U kunt via elke zoekmachine informatie over de ontwikkelaar krijgen. Maar vertrouw onvoorwaardelijk op wat er op de site staat in de sectie "Media over ons" of "Recensies",zeker niet de moeite waard.

Mis de pagina "Projecten" niet. In deze rubriek plaatst het bedrijf eventueel reeds uitgevoerde projecten. Trouwens, hun afwezigheid kan erop wijzen dat de ontwikkelaar een beginneling is in zijn bedrijf. Het zou verkeerd zijn om de ervaring van het bedrijf objectief te beoordelen aan de hand van die objecten die zich in de implementatie- of planningsfase bevinden, omdat de zogenaamde "papieren projecten" alleen getuigen van de ambities van de ontwikkelaar, meer niet.

Als er vastgoedobjecten worden overhandigd die ter beoordeling worden aangeboden op de officiële website, moet u letten op de regio waarin ze zijn gebouwd. Dit feit zal helpen om de ontwikkelaar te controleren. In de regel geeft de aanwezigheid van meerdere succesvol afgeronde projecten aan dat de ontwikkelaar goede relaties heeft met de autoriteiten van de gemeente, wat betekent dat eventuele problemen in verband met het verkrijgen van vergunningen, overeenstemming over technische voorwaarden en energievoorziening onwaarschijnlijk zijn.

Samenwerking met partners

Bij het beoordelen van de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar, moet u aandacht besteden aan zijn belangrijkste partners. Als dit onder meer grote banken met staatsdeelname zijn, en toonaangevende bouwbedrijven als algemene aannemers optreden, bestaat er geen twijfel over de juistheid van uw keuze.

Er is een andere methode om de builder te controleren. Het bestaat uit het bestuderen van het investeringsbeleid van het bedrijf. Bovendien, als de belangrijkste investeerder van het bedrijf een gigantische financiële onderneming is, hoeft u zich zeker geen zorgen te maken. Voordat grote investeerders zwaar in een bedrijf investeren,ontwikkelingsprojecten grondig bestuderen, talrijke inspecties van de activiteiten van de ontwikkelaar uitvoeren en alleen als ze geen vragen hebben, ondertekenen ze een contract. Op zijn beurt toont de ontwikkelaar, die wijst op een partnerschap met een toonaangevend bedrijf, aan de hele markt de integriteit van zijn reputatie.

Informatie over financieringsbronnen staat in de projectverklaring. Dit document is ook te vinden op de website van de ontwikkelaar. Daarnaast wordt de naam vermeld van de bank of andere organisatie die de bouw financiert. Dit punt is met name van belang, aangezien er daadwerkelijk sprake kan zijn van samenwerking met een klein of onbekend bedrijf. Andere bronnen zijn fondsen van eindklanten die zijn overgedragen onder DDU-overeenkomsten.

Om de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar in gedeelde constructie te controleren, letten ze in de regel op de aanwezigheid van valutarisico's. Ze verschijnen als de ontwikkelaar alle betalingen in dollars of euro's doet. De geringste schommelingen in de wisselkoers zullen leiden tot ernstige verliezen voor beleggers. Als alle operaties met betrekking tot het project in roebels worden uitgevoerd, elimineert dit de risico's van investeerders.

Financiële kansen van het ontwikkelbedrijf

De kenmerken van de investeringskracht van een bedrijf zijn onder meer een onafhankelijke verkoopstrategie. Het impliceert de uitvoering van het project door de ontwikkelaar ten koste van het investeren van zijn eigen geld of krediet, zonder de deelname van kopers. Meestal worden dergelijke objecten aan het einde van het bouwproces verkocht,wanneer ze bijna klaar zijn voor inbedrijfstelling. Als de ontwikkelaar is begonnen met de verkoop van appartementen, maar zelfs een funderingsput nog niet is voorbereid, is het noodzakelijk om de projectverklaring te bestuderen, die de financieringsbronnen aangeeft. Als ze voornamelijk aandeelhouders zijn, is het het beste om uw aankoopbeslissing zorgvuldig opnieuw te evalueren.

De toereikendheid van het prijsbeleid is een ander argument in het voordeel van de ontwikkelaar. Hoe te controleren bij het kopen van een goedkoop appartement, wat is de vangst? De overduidelijke lage prijs van het voorstel wijst niet altijd op de voordelen ervan. Meestal duiden appartementen die tegen een veel lagere prijs dan de markt worden verkocht op een gebrek aan bedrijfsmiddelen. Een matige prijsdaling tijdens seizoenspromoties is echter heel normaal in de vastgoedmarkt.

Het financiële welzijn van een bedrijf wordt vaak uitgedrukt door publiciteit. De plaatsing van eigen aandelen in het publieke domein op de binnenlandse of buitenlandse aandelenmarkt bevestigt het feit dat de ontwikkelaar talrijke verificatieprocedures heeft ondergaan en hoge deskundige beoordelingen heeft ontvangen. Dit feit geeft aan dat aandelenbeleggers het bedrijf vertrouwen en het model van corporate governance en financieel beleid steunen.

Onroerendgoedportalen, die beoordelingen van Russische bouwbedrijven publiceren, zijn een plaats waar u de ontwikkelaar kunt controleren aan de hand van zijn kwantitatieve indicatoren. In de top bevinden zich in de regel bedrijven met een aanzienlijke hoeveelheid in gebruik genomen woonruimte en winst over het kalenderjaar.

Tempoprojectimplementatie

Hoe de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar controleren bij het kopen van een appartement, als het huis in aanbouw is of wordt uitgegraven? In dit geval kunt u vertrouwen op het tempo van elke fase van de bouwwerkzaamheden. Reeds uitgevoerde projecten van de ontwikkelaar worden als basis genomen. Vaak publiceren ontwikkelaars specifiek foto- en videoverslagen, waarmee ze proberen het vertrouwen van investeerders te rechtvaardigen. Dankzij webcamera's die op het grondgebied van de faciliteit zijn geïnstalleerd, hebben toekomstige bewoners de mogelijkheid om het werkproces online te volgen, de dynamiek en samenhang van het proces te evalueren.

Maar hoe de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar in gedeelde constructie te controleren en hoe te begrijpen dat de bouw van hoogbouw te langzaam gaat? In een normale workflow zou een appartementengebouw in aanbouw elke maand met 2-3 verdiepingen moeten toenemen. Paneelgebouwen worden, in tegenstelling tot bakstenen en monolithische gebouwen, sneller gebouwd: gemiddeld groeit een betonnen doos met 4-5 verdiepingen per maand. Deze berekeningen zijn echter theoretisch en zelfs toonaangevende bouwbedrijven wijken vaak af van de norm.

Alvorens woningen in aanbouw te kopen van de ontwikkelaar, is het raadzaam een paar uur van uw persoonlijke tijd door te brengen en een aantal voltooide objecten te bezoeken. Inspectie van binnenplaatsen, gevels van gebouwen, toegang tot het wooncomplex zal het mogelijk maken om een voorlopige conclusie te trekken over de kwaliteit van huizen. Ook moet je rekening houden met het bouwjaar en feedback van bewoners. Zelfs gebouwen die visueel vrij zijn van gebreken, kunnen vervolgens nieuwe eigenaren zonderde meest aangename verrassingen in de vorm van ijskoude muren, hoge hoorbaarheid, lage kwaliteit interieurafwerkingen, enz.

Over welke documenten u moet vragen

Federale wet nr. 214, die deelname aan gedeelde constructies regelt, legt de verplichting van de ontwikkelaar vast om verschillende documenten te verstrekken ter beoordeling door elke geïnteresseerde persoon. Deze omvatten:

• charter van het bouwbedrijf in de laatste editie en andere samenstellende documenten;
• certificaat van staatsregistratie van de ontwikkelaar als individuele ondernemer of rechtspersoon;
• certificaat van belastingregistratie;
• boekhoudkundige documenten voor drie kalenderjaren;
• auditorverslag over de activiteiten van het bedrijf.

Dit zijn algemene documenten die je eerst moet navragen bij de bouwer van het nieuwe gebouw. Het bedrijf is verplicht op verzoek de originelen of notariële kopieën te verstrekken. Maar aan de andere kant kan het vertrouwd raken met deze documenten geen 100% optie worden genoemd waarmee u de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar kunt controleren bij het kopen van een nieuw gebouw. Deze informatie is in de regel van formele aard en beschikbaar voor elke ontwikkelaar, zodat de gemiddelde koper geen speciale informatie krijgt. De enige waarde voor potentiële investeerders is het auditrapport, op basis waarvan specialisten conclusies kunnen trekken over de financiële toestand van het bedrijf.

Waar het belangrijker is om kennis te maken met de projectdocumentatie. Naast het hoofdpakket papieren, de beschikbaarheid van:

• grondeigendomscontracten;
• conclusies van regeringsdeskundigen;
• bouwvergunningen van regionale autoriteiten;
• uittreksels uit het Unified State Register of Legal Entities.

Bij de vraag hoe de ontwikkelaar moet worden gecontroleerd bij het kopen van een nieuw gebouw, moet men de documenten niet vergeten die onmiddellijk vereist zijn op het moment van het sluiten van het contract. Voordat u uw handtekening zet in de overeenkomst over aandelenparticipatie, moet u ervoor zorgen dat de onderneming binnen de wet opereert. Dus, welke ontwikkelaarsdocumenten moet u controleren? Zorg ervoor dat de persoon die de belangen van het bedrijf vertegenwoordigt de bevoegdheid heeft om de transactie te voltooien. Als het contract wordt ondertekend door een werknemer van het bedrijf, moet hij een overeenkomstige volmacht hebben van de algemeen directeur. In gevallen waarin een partij bij de overeenkomst een persoon is die niet over deze bevoegdheden beschikt, wordt de overeenkomst ongeldig en worden alle verplichtingen op grond van de overeenkomst geannuleerd, ondanks het feit dat er geld is overgemaakt. U moet letten op de naam van de persoon die het document heeft afgegeven, de geldigheidsduur van de volmacht en het recht om de handelingen uit te voeren die het geeft.

Wat kan nog meer de betrouwbaarheid van het bedrijf aangeven

De meeste gebruikers verzamelen informatie over de ontwikkelaar waarin ze geïnteresseerd zijn op verschillende forums die gewijd zijn aan het bespreken van projecten, de kosten van een nieuw gebouw, de voor- en nadelen van appartementen, enz. Hier kunt u het niet controleren de documenten van de ontwikkelaar, maar u kunt meer te weten komen over de klachten van aandeelhouders, begrijpen wat er mogelijk inconsistenties zijn en onder waterstenen tijdens de registratie van onroerend goed. Als er meer klachten zijn dan positieve beoordelingen, moet u de aankoopbeslissing opnieuw evalueren. In het geval dat tientallen aandeelhouders de ontwikkelaar beschuldigen van ronduit frauduleuze acties, constante schendingen van de deadlines voor de voltooiing van objecten, of bijvoorbeeld weigering om documenten te verstrekken over de wettigheid van de bouw op een bepaald perceel, is het beter om een ander bedrijf te vinden.

Velen zijn geïnteresseerd in welke documenten ze moeten controleren bij de ontwikkelaar, zodat je meer te weten kunt komen over zijn lopende rechtszaken. Maar zelfs als informatie die het bestaan van bepaalde geschillen tussen het bouwbedrijf en mede-investeerders, aannemers of aandeelhouders zou bevestigen, openbaar zou zijn, zou dat niets betekenen. Procederen is een gangbare praktijk in de vastgoedmarkt, vooral voor grote bedrijven die jaarlijks honderdduizenden vierkante meters woonruimte in gebruik nemen. Geschillenbeslechting wordt afgehandeld door een staf van advocaten, dus deze problemen hebben niets te maken met het verloop van het bouwproces en de bijbehorende technische problemen.

Een ontwikkelaar controleren op faillissement

In 2014 werd de federale wet aangenomen, die alle bouwbedrijven verplichtte hun aansprakelijkheid jegens aandeelhouders te verzekeren door middel van een bankgarantie, een verzekeringspolis of een overeenkomst met de Mutual Insurance Society. En in 2017 werden opnieuw nieuwe wijzigingen aangebracht in de gespecificeerde federale wet, volgens welke ontwikkelaars nu fondsen moeten toewijzen aan het uniforme compensatiefonds voor gedeelde constructie. Het doel van deze staatsorganisatie is om het budget te besteden aan de financiering van langetermijnbouw en om schulden aan aandeelhouders af te betalen in geval van faillissement van de ontwikkelaar.

Hoe te controleren of het bedrijf de officiële status van insolvent heeft verkregen vóór het sluiten van de aandelenovereenkomst? Speciale registers helpen daarbij. Om er een te gebruiken, moet u naar de officiële website van het arbitragehof gaan. Stel in het gedeelte "Enkel archiefkast" via het zoekfilter de parameters in de kolom "Deelnemer in de zaak" in, met vermelding van "Respondent", voer vervolgens de naam van de ontwikkelaar in en selecteer de actieve knop "Faillissement". Alle archief- en lopende insolventiezaken van rechtspersonen en individuen worden op het scherm weergegeven.

Inbedrijfstelling aan huis: basisformaliteiten

Eindelijk is de deal rond en zijn alle deadlines voor het overhandigen van het object aan de bewoners, die uitkijken naar de dag om de housewarming te vieren, aangebroken. Maar, zoals in de praktijk bleek, weten velen niet hoe ze een appartement van een ontwikkelaar moeten controleren.

De deadlines voor voltooiing van bouwwerkzaamheden zijn voorgeschreven in de DDU. Als de ontwikkelaar geen tijd heeft om het object op tijd te overhandigen, dan is hij verplicht de kopers twee maanden voor het verstrijken van deze periode op de hoogte te stellen en voorstelt om de overeenkomstige bepaling van het contract te wijzigen. Bovendien is het ook belangrijk om de concepten van de inbedrijfstellingsperiode en de overdracht van sleutels aan eigenaren te scheiden. Nieuwe kolonisten kunnen in de regel niet eerder dan de volgende dag na de acceptatie van het object naar nieuwe appartementen verhuizen.staat commissie. Bovendien dient het moment van overhandiging van de sleutels aan de huurders ook in het contract te worden vastgelegd. Het gebeurt meestal 4-6 maanden nadat de inbedrijfstellingsvergunning is ontvangen.

Aan alle aandeelhouders zijn ontwikkelaars verplicht om uiterlijk een maand voor de datum van overhandiging van de sleutels per aangetekende post een kennisgeving van gereedheid van het object te sturen. Steeds vaker krijgen kopers echter telefonisch goed nieuws te horen en worden ze uitgenodigd om op kantoor te komen om documenten te verifiëren. U moet daar komen met uw paspoort en een kopie van de dealovereenkomst. Als de gekochte woning bij meerdere eigenaren is geregistreerd, moet elk van hen aanwezig zijn, en als dit niet mogelijk is, moet u een volmacht afgeven aan uw vertegenwoordiger.

één op één. De ontwikkelaar is verplicht de oplevering van het object uit te voeren volgens een bepaalde regeling, en de nieuwe eigenaar heeft het recht om het niet in ontvangst te nemen als er sprake is van een huwelijk, tekortkomingen. Alvorens de akte van aanvaarding en overdracht te ondertekenen, is het noodzakelijk om de uitvoering van elk klein detail in het appartement waarin het contract voorziet, te controleren. Bovendien moet u ervoor zorgen dat de ontwikkelaar toestemming heeft gekregen om in gebruik te nemen en dat het huis al een adres heeft gekregen.

Als de ontwikkelaar de tijdige levering van het object heeft vertraagd, heeft de koper recht op een vergoeding. Tegelijkertijd moet worden begrepen dat geen enkele ontwikkelaarzal het initiatief nemen en de straf niet uit eigen vrije wil betalen. De nieuwe eigenaar heeft het recht om een claim in te dienen bij het hoofdkantoor van het bedrijf en binnen 10 dagen te wachten op de behandeling ervan. Veel bedrijven bieden hun klanten in dergelijke gevallen een voorlopige schikking van het geschil aan, met vermelding van het bedrag van de vergoeding en de betalingstermijn.

Inspectie van het appartement

Voordat u overgaat tot de aanvaarding en overdracht van het appartement, moet de eigenaar zijn exemplaar van de aandelenovereenkomst opnieuw openen en het hoofdstuk dat de kenmerken van het object dat klaar is voor bewoning zorgvuldig bestuderen. Alle soorten werkzaamheden die de ontwikkelaar op zich neemt om uit te voeren, worden hier aangegeven. Tijdens de inspectie is het raadzaam om DDU niet uit handen te geven om de vertegenwoordiger van het ontwikkelbedrijf direct op de geconstateerde inconsistenties te kunnen wijzen.

Dus, wat te controleren bij het accepteren van een appartement van een ontwikkelaar? Laten we een lijst maken van alles waar u op moet letten:

• Voordeur. Het moet goed worden gemonteerd en vrij opengaan, goed tegen de opening aan. Besteed aandacht aan de functionaliteit van het insteekslot.
• Muren. Zelfs een minimale afwijking van de verticaal is niet toegestaan, terwijl lokale onregelmatigheden binnen 5 mm kunnen zijn. Je moet ook de oppervlakte van het appartement meten en ervoor zorgen dat de plaatsing van de muren overeenkomt met de schematische lay-out.
• Verdiepingen. Er mogen geen luchtbellen of bundels zijn. Je kunt ze vinden door met een hamer op een paar fragmenten te tikken.
• Plafond. druppelsen openingen in de voegen, de discrepantie tussen de werkelijke hoogte van de plafonds en de aangegeven plafonds is een reden om het appartement te weigeren. Als de koper echter van plan is om spanplafonds te installeren, kunt u een oogje dichtknijpen voor kleine defecten.
• Windows. Structuren van het door de ontwikkelaar in de DDU aangegeven merk moeten worden geïnstalleerd. U moet zelf de integriteit van de dubbele beglazing, de functionaliteit van de fittingen, de mate van afdichting van de openingen, de aanwezigheid van een vizier op de loggia (indien aanwezig) controleren.
• Elektrische bedrading. Met behulp van speciale testers kunt u de werking van alle schakelaars en stopcontacten controleren. Als het contract niet voorziet in hun aanwezigheid, zorg er dan voor dat er alle draden zijn voor verdere verbinding.
• Technische communicatie. Verwarmings-, riolerings- en ventilatiesystemen, alle afsluiters, T-stukken, afvoerleidingen, gootsteen, toiletpot, verwarmingsradiatoren, enz. zijn onderworpen aan keuring.
• Voltooien. Het is noodzakelijk om aandacht te besteden aan de kwaliteit van de gebruikte materialen, hun merk. Er mogen geen scheuren, schilfers of open naden zijn.

Ten slotte moet u ook de metingen registreren van de meters die in het appartement en daarbuiten zijn geïnstalleerd. Het is raadzaam om de gegevens van meetapparatuur op te slaan en te vergelijken met de gegevens die in hun paspoorten staan aangegeven. Daarnaast kunt u contact opnemen met de ontwikkelaar met een verzoek om het souterrain of de technische bovenverdieping te tonen. Aandeelhouders hebben het recht om toegang te krijgen tot elk deel van het gebouw om ervoor te zorgen dat leidingen of het dak niet lekken en dat er geen vreemde geuren zijn.

Laatste stap

Als de eigenaar geen aanspraak heeft op het voltooide appartement, wordt het acceptatiecertificaat ondertekend. Anders wordt bij constatering van gebreken een gebrekkige akte opgemaakt. Het geeft de volledige lijst met klachten van klanten aan, evenals het adres, appartementnummer, details en informatie over het ontwikkelaarsbedrijf.

De ontwikkelaar nodigt de aandeelhouder uit om opnieuw te bekijken nadat de defecten zijn verholpen. Als de koper geen serieuze claims heeft, maar om de een of andere reden weigert het appartement te accepteren, heeft de ontwikkelaar het recht om het object eenzijdig te overhandigen.